Xin chào Luật Sư 247. Tôi tên là Lan Ngọc, vừa rồi tôi có bán một mảnh đất ở Hà Nội. Bên mua đã thỏa thuận với tôi gần như xong hết mọi vấn đề và đã đặt cọc trước số tiền 300 triệu, hợp đồng đặt cọc ghi rõ hiệu lực trong 20 ngày. Tuy nhiên mảnh đất của tôi lại nảy sinh một số thủ tục sang nhượng nên chưa thể chốt ký việc mua bán đất. Lúc này bên mua sau khi thấy quá hạn hợp đồng đã bắt bên tôi phải đền bù cọc, tôi có nói đây là lí do bất khả kháng ngoài quyền hạn của tôi nên từ chối bồi thường. Vậy luật sư có thể giải đáp giúp tôi vấn đề hợp đồng đặt cọc mua đất quá hạn thì có phải bồi thường không? Mong luật sư giúp đỡ. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật Sư 247. Để giải đáp thắc mắc “Hợp đồng đặt cọc mua đất quá hạn thì có phải bồi thường không?” và cũng như nắm rõ một số vấn đề xoay quanh câu hỏi này. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi như sau:
Căn cứ pháp lý
Đặt cọc là gì?
Tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 định nghĩa về đặt cọc như sau:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Hợp đồng đặt cọc mua đất quá hạn thì có phải bồi thường không?
Tại khoản Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về biện pháp bảo đảm đặt cọc như sau:
“2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 nếu một bên từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng đặt cọc thì sẽ phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương với tiền cọc. Trong trường hợp chậm giao kết hợp đồng do nguyên nhân khách quan có thể không được coi là từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng và không xác định là hành vi để yêu cầu trả lại tiền cọc hay trả lại một khoản tương đương với giá trị tiền cọc. Việc chậm thực hiện hợp đồng nếu không xác định là vi phạm cơ bản thì không được coi là căn cứ xác định việc từ chối thực hiện hợp đồng.
Như vậy, nếu xác định việc vi phạm hợp đồng là do lỗi của bên thứ ba và sau khi quá hạn, hai bên đã tiếp tục thỏa thuận ký kết hợp đồng, nếu nguyên nhân là do trực tiếp bên vi phạm gây ra thì sẽ phải tiến hành bồi thường một khoản tương đương với số tiền cọc. Còn nếu do nguyên nhân khách quan thì có thể không cần phải bồi thường.
Ngoài ra, trong những trường hợp cụ thể thì các bên cần phải đối chiếu thêm về các điều khoản hợp đồng đặt cọc giữa các bên về điều kiện chấm dứt hợp đồng và bồi thường tài sản đặt cọc.
Hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn thì xử lý như thế nào?
Thực tế nhiều trường hợp không thỏa thuận thời hạn đặt cọc hoặc có thỏa thuận bằng lời nói nên không chứng minh được dẫn tới tình trạng nếu một trong các bên không giao kết, thực hiện hợp đồng như: Bên có nhà đất muốn ký và hoàn tất việc chuyển nhượng nhưng bên mua không thực hiện hoặc giá đất tăng muốn chuyển nhượng cho người khác nhưng sợ bị phạt cọc,…
Khi rơi vào trường hợp này người nhận đặt cọc thường không biết cách xử lý theo đúng quy định hoặc chấp nhận bị phạt cọc để chuyển nhượng cho người khác vì cần tiền gấp.
Mặt khác, Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ quy định đặt cọc “trong một thời hạn” để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, không quy định thời hạn cụ thể vì nguyên tắc tôn trọng sự thỏa thuận của các bên nên nhiều người cũng không biết cách xử lý.
Cách 1: Gửi thông báo cho bên có nghĩa vụ (thường áp dụng cách này)
Khi hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn mà bên đặt cọc không giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì bên nhận đặt cọc có quyền chuyển nhượng cho người khác nhưng phải báo trước cho bên đặt cọc biết trước với một khoảng thời gian hợp lý (căn cứ khoản 3 Điều 278 Bộ luật Dân sự 2015 và nguyên tắc thiện chí của pháp luật dân sự).
– Việc thông báo cho bên đặt cọc theo một trong hai phương thức như sau:
+ Gửi qua đường bưu điện để bảo đảm có hồi báo, có ngày gửi theo dấu của bưu điện.
+ Thuê thừa phát lại lập vi bằng về việc gửi thông báo đề nghị (nên sử dụng phương thức này).
– Nội dung thông báo: Tùy trường hợp cụ thể mà thông báo có nội dung khác nhau.
Ví dụ về nội dung chính của thông báo: “ngày…tháng….năm…. hai bên ký hợp đồng đặt cọc nhưng đã qua…. tháng mà bên (tên người đặt cọc) không ký hợp đồng chuyển nhượng nên tôi gửi thông báo này đề nghị (tên người đặt cọc) tới UBND cấp xã nơi có nhà đất hoặc phòng/văn phòng công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu sau…. tháng (ngày) kể từ ngày nhận được thông báo này mà không thực hiện nghĩa vụ tôi sẽ chuyển nhượng cho người khác và trả lại số tiền đặt cọc”.
Lưu ý 1: Pháp luật không có quy định về thời hạn báo trước, đây là một khoảng thời gian hợp lý (có thể là một tháng hoặc ít hơn).
Nếu quá thời hạn kể từ ngày nhận được thông báo của người nhận đặt cọc đưa ra mà bên đặt cọc không ký kết hợp đồng hoặc không trả lời thì được xem là từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng; trường hợp bên đặt cọc có văn bản trả lời và đề nghị một thời hạn khác thì bên nhận đặt cọc nên xem xét chấp nhận đề nghị đó, nếu quá thời hạn này thì được xem là từ chối việc giao kết hợp đồng, khi đó người nhận đặt cọc có quyền chuyển nhượng cho người khác và không bị phạt cọc.
Lưu ý 2: Để hạn chế tối đa việc bên đặt cọc khởi kiện yêu cầu phạt cọc người nhận đặt cọc phải xác lập chứng cứ để bảo vệ mình như gửi thông báo qua bưu điện, thuê thừa phát lại lập vi bằng hoặc gửi thông báo trực tiếp cho bên đặt cọc, nói rõ yêu cầu và có người làm chứng.
Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án
Căn cứ thẩm quyền theo loại việc của Tòa án quy định tại Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, mặc dù bên nhận đặt cọc đã thông tin cho bên đặt cọc biết để ký và hoàn tất việc chuyển nhượng trong một khoảng thời gian hợp lý nhưng bên đặt cọc không trả lời hoặc đề nghị thời gian khác nhưng không có lý do chính đáng dẫn tới việc hai bên có tranh chấp thì bên nhận đặt cọc có thể khởi kiện tại Tòa án.
Thông tin liên hệ
Trên đây là bài viết Luật sư 247 tư vấn về “Hợp đồng đặt cọc mua đất quá hạn thì có phải bồi thường không?”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả. Đội ngũ luật sư của Công ty Luật sư 247 luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi vướng mắc liên quan đến tư vấn pháp lý về vấn đề: Mức bồi thường thu hồi đất là bao nhiêu, thủ tục xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào,…của bạn. Ngoài ra nếu có những vấn đề, câu hỏi trong và ngoài nước thông qua web Luatsux.vn, lsx.vn, web nước ngoài Lsxlawfirm,… chưa rõ cần được tư vấn thêm quý độc giả hãy liên hệ ngay tới hotline 0833.102.102. để được các chuyên gia pháp lý của Luật sư X tư vấn trực tiếp.
Mời bạn xem thêm
- Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có sổ đỏ có bị vô hiệu hay không?
- Đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng được không?
- Tiền bồi thường khi vi phạm hợp đồng đặt cọc là bao nhiêu năm 2022?
Câu hỏi thường gặp
Theo Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không có bất kỳ quy định nào bắt buộc các bên phải đặt cọc mua bán đất.
Vì vậy, để hạn chế những rủi ro có thể xảy ra thì các bên có thể đặt cọc khi mua bán đất.
Tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua bán đất không bắt buộc công chứng. Tuy nhiên các bên có thể công chứng hợp đồng mua bán đất nếu có nhu cầu.
Nội dung cơ bản của hợp đồng được quy định tại khoản 2 Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
”Điều 398. Nội dung của hợp đồng
2. Hợp đồng có thể có các nội dung sau đây:
a) Đối tượng của hợp đồng;
b) Số lượng, chất lượng;
c) Giá, phương thức thanh toán;
d) Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
đ) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
e) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
g) Phương thức giải quyết tranh chấp.”
