Hiện nay, người dân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định. Vậy Theo quy định Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có sổ đỏ có bị vô hiệu hay không? Có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có sổ đỏ không? Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có sổ đỏ có bị vô hiệu hay không? Bài viết sau đây của Luật sư 247 sẽ giúp quý bạn đọc giải đáp thắc mắc về những vấn đề này, mời bạn cùng theo dõi nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Đất chưa có sổ đỏ là gì?
Đất chưa có sổ đỏ là đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Có 02 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Đất không đủ điều kiện để cấp sổ đỏ thì không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì không đủ điều kiện.
Trường hợp 2: Đủ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ hoặc chưa làm sổ đỏ.
Có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có sổ đỏ không?
Về chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ, khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 có quy định là chủ đất muốn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải có sổ đỏ, trừ trường hợp nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại khoản 3 Điều 186 và thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này. Cụ thể:
Trường hợp 1: Tất cả người nhận thừa kế đất đai, nhà ở đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận không được cấp sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng hoặc tặng cho.
Trường hợp 2: Chủ đất nông nghiệp được thực hiện các quyền chuyển nhượng sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; Người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, ngoài 02 trường hợp trên thì nếu người sử dụng đất có đủ điều kiện được cấp sổ đỏ thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng phải có yêu cầu và được cấp sổ đỏ trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có sổ đỏ có bị vô hiệu hay không?
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 thì:
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
Hiện pháp luật hiện hành cũng không quy định hợp đồng đặt cọc phải được công chứng.
Như vậy, nếu Hợp đồng đặt cọc của bạn được đảm bảo về hình thức nêu trên, cũng như các nội không trái với quy định của pháp luật thì hoàn toàn có giá trị pháp lý, nếu có tranh chấp.
Có nên đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có sổ đỏ không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013. Theo đó, đối chiếu với thông tin bạn cung cấp thì do lô đất thuộc khu đất bán đấu giá của xã nên vẫn chưa có sổ đỏ. Vì vậy, trong trường hợp này lô đất trên không đáp ứng đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng nên không thể tiến hành chuyển nhượng được.
Tuy nhiên, liên quan đến vấn đề đặt cọc thì tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”
Đối chiếu với trường hợp của bạn, hiện tại bên bán muốn trả lại số tiền đặt cọc để lấy lại khu đất, tức vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc. Theo đó, để giải quyết thì sẽ căn cứ hợp đồng đặt cọc để xử lý. Trường hợp trong hợp đồng đặt cọc không quy định sẽ giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015: “…nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc…”.
Do đó, để có thể nhận chuyển nhượng lô đất ban đầu đã thỏa thuận thì bạn phải thỏa thuận lại với bên bán. Khi lô đất trên đủ điều kiện chuyển nhượng thì hai bên có thể lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó gửi hồ sơ tại Phòng tài nguyên môi trường quận (huyện) để làm thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Mời bạn xem thêm:
- Pháp luật có bắt buộc trả lương cho người lao động bằng tiền Việt Nam không?
- Hợp đồng lao động được chấm dứt khi nào?
- Gọi 2 cuộc điện thoại quảng cáo cho một số điện thoại trong vòng 24 giờ được không?
Thông tin liên hệ Luật sư 247
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật sư 247 “Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có sổ đỏ có bị vô hiệu hay không?″. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo mẫu đơn xin tạm ngừng kinh doanh; thủ tục giải thể công ty cổ phần; đăng ký hóa đơn điện tử; dịch vụ tạm ngừng kinh doanh, thủ tục xin hợp pháp hóa lãnh sự của chúng tôi;… mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Hotline: 0833.102.102.
- Facebook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Trường hợp này nếu muốn hợp đồng đặt cọc do chồng tự ký không có giá trị pháp lý thì người vợ có thể khởi kiện ra Tòa án để tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu theo Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 do người chồng không có quyền quyết định việc nhận cọc, bán đất.
Bộ luật Dân sự năm 2015 hay Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành hiện nay đều không có điều khoản quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
Nhưng, để đảm bảo tính pháp lý của Hợp đồng này, việc công chứng, chứng thực là cần thiết để tránh xảy ra tranh chấp sau này.
– Hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết hợp đồng từ thời điểm giao kết.
– Khi hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền.
– Bên có lỗi mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên kia.
– Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
