Người dân khi sở hữu nhà đất sẽ được thực hiện một số quyền liên quan đến thửa đất đó chẳng hạn như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho,… Tuy nhiên, để những giao dịch này được pháp luật công nhận thì người dân cần phải tuân thủ các quy định và nguyên tắc mà nhà nước đề ra. Một trong số đó là điều kiện về hạn mức nhận chuyển nhượng. Nhiều độc giả băn khoăn không biết theo quy định hiện hành, Hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là bao nhiêu? Đất vượt hạn mức có được chuyển nhượng hay không? Đất vượt hạn mức trong trường hợp nào thì người dân được Nhà nước công nhận? Bài viết sau đây của Luật sư 247 sẽ giúp bạn giải đáp những thắc mắc trên và cung cấp những quy định liên quan đến vấn đề này. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc nhé.
Căn cứ pháp lý
Khái niệm chuyển nhượng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi pháp lý của các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình chuyển giao quyền và nghĩa vụ liên quan cho chủ thể khác. Chủ thể được nhận chuyển nhượng phải trả tiền cho bên chuyển nhượng.
Đối tượng của việc chuyển nhượng bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhà ở, công trình xây dựng, vật, các quyền gắn liền với quyền sử dụng đất đó. Bao gồm:
Điều 4, luật đất đai 2018, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện quản lý. Theo điều luật bất động sản, nhà nước trao quyền cho người dân thông qua việc giao đất và cho thuê đất bằng các văn bản pháp luật hay dưới hình thức là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trong đó, nhà ở là các công trình xây dựng nhằm mục đích để ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình. Bao gồm nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, nhà liền kề. Tài sản gắn liền với đất như cây lâu năm, giếng nước, tường, hàng rào hay quyền với bất động sản liền kề…
Hiểu thế nào là hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp?
Hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là giới hạn mức tối đa mà Nhà nước quy định đối với từng nhóm đất nông nghiệp mà các chủ thể có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để chuyển quyền sử dụng đất từ người đang sử dụng đất sang cho hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu.
Hay thuật ngữ thường gọi được sử dụng phổ biến là chuyển quyền từ bên “bán” sang bên “mua”.
Hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
Theo đó hạn mức nhận chuyển QSDĐ trồng cây hàng năm, cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi HGĐ, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được quy định tại Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cụ thể như sau:
1. Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối:
– Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
– Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.
2. Đối với đất trồng cây lâu năm:
– Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
– Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
3. Đối với đất rừng sản xuất là rừng trồng:
– Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
– Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất snông nghiệp trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổng diện tích được nhận chuyển quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) bằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất.
5. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) thì hạn mức được xác định theo từng loại đất quy định tại các mục (1), (2) và (3) nêu trên.
Trong đó, lưu ý:
– HGĐ, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền theo các quy định nêu trên mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2007 thì phần diện tích đất vượt hạn mức được tiếp tục sử dụng như đối với trường hợp đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền.
– HGĐ, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền theo các quy định trên mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2007 đến trước ngày 01/7/2014 HGĐ, cá nhân được tiếp tục sử dụng đất và chỉ phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước đối với phần diện tích vượt hạn mức nhận chuyển quyền.
Đất nông nghiệp vượt hạn mức có được chuyển nhượng hay không?
Hạn mức giao đất ở/hạn mức công nhận đất ở tại địa phương là diện tích đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định áp dụng trong phạm vi địa bàn tỉnh mình nhằm mục đích xác định diện tích đất tối đa được giao/công nhận đối với mỗi hộ gia đình, cá nhân. Đây cũng là căn cứ để xác định tiền sử dụng đất, các loại thuế phí khác đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức mà hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (quyền sử dụng đối với mọi loại đất) phải đảm bảo các điều kiện chung được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013. Các điều kiện này bao gồm:
Một là, diện tích đất ở vượt hạn mức phải đã được cấp giấy chứng nhận
Điều kiện đầu tiên để thửa đất ở/diện tích đất ở vượt hạn mức được quyền chuyển nhượng là thửa đất phải được cấp giấy chứng nhận. Điều này cũng có nghĩa là diện tích đất ở vượt hạn mức mà chưa được cấp giấy chứng nhận hoặc không được cấp giấy chứng nhận sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng.
Hai là, diện tích đất ở vượt hạn mức phải không có tranh chấp, không thuộc trường hợp bị kê biên để đảm bảo thi hành án
Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng khi không thuộc trường hợp bị kê biên để đảm bảo thi hành theo bản án/quyết định đã có hiệu lực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Ngoài ra, diện tích đất chuyển nhượng phải không thuộc trường hợp đang có tranh chấp (đang bị khiếu nại, khiếu kiện tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền).
Ba là, còn thời hạn sử dụng
Nếu diện tích đất chuyển nhượng không còn thời hạn sử dụng hoặc đang có thông báo thu hồi/quyết định thu hồi đất hoặc thu hồi giấy chứng nhận thì không đủ điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Như vậy, khi diện tích đất ở vượt hạn mức đảm bảo các điều kiện để được chuyển nhượng như đã được cấp giấy chứng nhận, không có tranh chấp… thì vẫn được phép chuyển nhượng quyền sử dụng. Nói cách khác, đất ở trong hoặc ngoài hạn mức đều có thể được mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu thỏa mãn các điều kiện luật định.
Trường hợp nào vượt hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp được Nhà nước công nhận?
1) Người dân có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Trường hợp đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định khoản 1, 2, 3, Điều 100, Luật Đất đai 2013 mà trong giấy tờ đó diện tích đất ở lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương) quy định thì diện tích đất ở được cấp vượt hạn mức.
(2) Người dân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1, Điều 101, Luật Đất đai 2013; Điều 23, Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì diện tích các loại đất được xác định như sau:
Giai đoạn 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993
Nếu đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng thì diện tích các loại đất được xác định như sau:
- Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
- Nếu thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở, trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó (cấp vượt hạn mức công nhận đất ở).
- Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
- Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì:
- Diện tích đất ở được công nhận như quy định đối với thửa đất có nhà ở phần trên.
- Phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận như quy định đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp.
- Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định là đất ở, đất phi nông nghiệp khác theo quy định trên thì được xác định là đất nông nghiệp.
Giai đoạn 2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004
Nếu đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng thì được cấp sổ với diện tích như sau:
- Thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
- Nếu thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó (cấp vượt hạn mức giao đất đất ở).
- Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó (hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài).
- Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định đối với từng loại đất như trên.
- Phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo diện tích đất ở, đất phi nông nghiệp khác theo quy định trên thì được xác định là đất nông nghiệp.
Tóm lại, sẽ được cấp vượt hạn mức đất ở tại địa phương nếu hiện trạng diện tích đất xây nhà ở và công trình xây dựng phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức đó.
Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng vượt hạn mức đất ở mỗi giai đoạn sẽ có sự khác nhau, đó là trước ngày 15/10/1993 được cấp vượt hạn mức công nhận đất ở, từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 được cấp vượt hạn mức giao đất ở (hạn mức công nhận đất ở thường lớn hơn hạn mức giao đất ở).
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Những trường hợp không được cấp Căn cước công dân?
- Thẻ căn cước gắn chíp có định vị được không?
- Ngày cấp Căn cước công dân ghi ở đâu?
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư 247 luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là chia đất thừa kế. vui lòng liên hệ đến hotline 0833.102.102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Câu hỏi thường gặp
Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định hồ sơ bao gồm:
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
Hợp đồng thuê đất đã lập;
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Theo quy định, hành vi nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức theo quy định của pháp luật về đất đai thì hình thức và mức xử phạt như sau: Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 1-3 triệu đồng đối với trường hợp diện tích đất nhận chuyển quyền vượt hạn mức dưới 1 héc ta; phạt tiền từ 3-10 triệu đồng đối với trường hợp diện tích đất nhận chuyển quyền vượt hạn mức từ 1-3 héc ta; phạt tiền từ 10-20 triệu đồng đối với trường hợp diện tích đất nhận chuyển quyền vượt hạn mức từ 3-5 héc ta; phạt tiền từ 20-50 triệu đồng đối với trường hợp diện tích đất nhận chuyển quyền vượt hạn mức trên 5 héc ta.
Theo Điều 188 Luật đất đai năm 2013, điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
