Xin chào Luật sư, tôi có thắc mắc về quy định pháp luật đất đai, mong được luật sư tư vấn giải đáp. Cụ thể là trước đây, khi ông bà tôi qua đời thì có để lại đất của ông bà cho chú tôi, nay chú tôi đã cho đất này cho con trai, đã cấp sổ đỏ đứng tên con trai của chú nhưng nay chú lại giao đất này lại cho gia đình tôi. Gia đình tôi đã xây nhà trên diện tích đất này nhưng nay người con của chú khởi kiện. Tôi thắc mắc rằng trong trường hợp này của gia đình tôi sẽ giải quyết như thế nào? Gia đình tôi đã xây nhà vậy sẽ giải quyết tranh chấp tài sản trên đất của người khác như thế nào? Liệu gia đình tôi có phải đập nhà trả đất cho người này và họ có bồi thường cho nhà tôi hay không? Mong được luật sư hỗ trợ, tôi xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư 247. Chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn tại nội dung dưới đây, bạn đọc tham khảo để có giải đáp cho mình nhé!
Căn cứ pháp lý
Tranh chấp tài sản trên đất là gì?
Theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì tài sản gắn liền với đất gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
- Nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở;
- Công trình xây dựng khác;
- Cây lâu năm; rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Tranh chấp tài sản trên đất là sự xung đột, mâu thuẫn quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong quá trình sử dụng; sở hữu và định đoạt tài sản gắn liền với đất. Khác với tranh chấp quyền sử dụng đất, đối tượng tranh chấp ở đây là những tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Trong một số trường hợp, tranh chấp tài sản trên đất xảy ra cùng thời điểm với tranh cấp quyền sử dụng đất.
Những tranh chấp này có thể kể đến như: tranh chấp về việc phân chia nhà ở là tài sản chung của vợ chồng được xây dựng trên đất của bố mẹ vợ/chồng; tranh chấp giá trị cây cối được trồng trên đất đi thuê/mượn; tranh chấp công trình như nhà xưởng, nhà kho, công trình phụ trên đất thuê/mượn; tranh chấp tài sản trên đất là di sản thừa kế;…
Điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Theo khoản 4 điều 9 thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất như sau:
“b) Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo quy định, hồ sơ gồm có:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.”
Theo quy định nêu trên, trong trường hợp của bạn: Chú của bạn đã tặng cho quyền sử dụng đất cho con của chú và có sổ đỏ nên lúc này quyền sử dụng đất thuộc về con của chú, chú không thể tặng cho quyền sử dụng đất cho gia đình cháu. Nếu chú muốn tặng cho gia đình cháu quyền sử dụng đất thì phải được sự đồng ý của con chú. Con của chú sẽ là người đứng tên trên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chứ không phải chú. Hợp đồng tặng cho phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Cụ thể theo quy định tại khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Giải quyết tranh chấp tài sản trên đất của người khác như thế nào?
Khi phát sinh tranh chấp tài sản gắn liền với đất, các bên có thể lựa chọn một trong những cách giải quyết tranh chấp tài sản trên đất như sau:
Các bên tự đàm phán giải quyết tranh chấp
Tự đàm phán giải quyết tranh chấp tài sản trên đất là việc các bên tranh chấp cùng nhau thương lượng, đề xuất cách giải quyết tranh chấp tài sản gắn liền với đất. Hầu hết những tranh chấp này thường phát sinh giữa những người cùng có quyền và nghĩa vụ liên quan đến tài sản đang tranh chấp. Do đó, phương án tự đàm phán giải quyết tranh chấp tài sản trên đất luôn được thực hiện đầu tiên. Các bên cũng có thể tìm đến luật sư để được hỗ trợ giải quyết tranh chấp ngay từ giai đoạn này. Luật sư với sự hiểu biết chuyên sâu về pháp luật sẽ giúp các bên phân tích, đánh giá những mặt thiệt hơn, đưa ra phương án giải quyết tốt nhất để cân bằng quyền lợi cho tất cả các bên.
Tuy đây là phương thức giải quyết tranh chấp tài sản trên đất đơn giản, nhanh gọn nhưng hiệu quả trên thực tế lại không được đánh giá cao. Kết quả giải quyết tranh chấp tài sản gắn liền với đất theo cách này phụ thuộc chủ yếu vào ý chí của các bên tranh chấp. Kết quả này có thể không được đảm bảo thực hiện đến cùng do không có cơ chế bắt buộc các bên phải thực hiện. Bên cạnh đó, nếu chỉ có các bên tranh chấp đứng ra đàm phán với nhau thì rất khó trong việc các bên chịu lắng nghe, tiếp nhận ý kiến của nhau. Nếu giải quyết không khéo, tranh chấp tài sản trên đất có thể còn trở nên phức tạp và gay gắt hơn.
Yêu cầu hòa giải viên tổ chức buổi hòa giải tại cơ sở
Ngoài phương án tự thương lượng giải quyết tranh chấp tài sản trên đất các bên có thể yêu cầu hòa giải viên tổ chức buổi hòa giải, tham gia vào quá trình hòa giải với tư cách là bên trung gian, làm cầu nối, tư vấn để các bên lựa chọn, đưa ra được phương án giải quyết tranh chấp. Trình tự, thủ tục hòa giải tranh chấp tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo Luật hòa giải cơ sở 2013. Hòa giải viên là người có hiểu biết pháp luật, được Chủ tịch UBND xã ra quyết định công nhận hòa giải viên. Các bên được tự lựa chọn hòa giải viên hoặc tổ trưởng tổ hòa giải sẽ phân công hòa giải viên tham gia hòa giải tranh chấp tài sản trên đất.
Lựa chọn giải quyết tranh chấp tài sản gắn liền với đất theo cách này cũng có những điểm hạn chế như khi các bên tự đàm phán với nhau. Do đó, hiệu quả giải quyết không cao, các bên vẫn có thể thay đổi ý kiến, quan điểm của mình. Nếu nhận thấy tranh chấp tài sản trên đất quá căng thẳng, khó có thể đạt được thỏa thuận với nhau thì các bên nên cân nhắc, có thể bỏ qua bước này để tránh làm mất thời gian của các bên. Hơn nữa, thời gian tranh chấp kéo dài còn có thể ảnh hưởng tới sự biến động của tài sản tranh chấp, gây khó khăn hơn cho quá trình giải quyết sau này.
Trường hợp gia đình bạn tự ý xây dựng căn nhà trên đất đứng tên của con chú mà không hề có văn bản nào chấp thuận từ các con của chú thì đây là việc tạo lập tài sản trái quy định. Do đó, khi con của chú thưa kiện và hai gia đình không thỏa thuận được với nhau về căn nhà xây dựng đó thì tài sản tạo lập trái quy định trên đất sẽ bị yêu cầu di dời và trả lại hiện trạng của đất.
Việc gia đình bạn xây dựng nhà trên thực tế con của chú không phản đối ngay từ đầu mà một thời gian sau mới khởi kiện ra Tòa. Thực tế di dời căn nhà đã xây dựng trên đất là khó khăn. Thông thường, con của chú (bên có quyền sử dụng đất) sẽ được quyền sử dụng căn nhà nhưng sẽ thỏa thuận bồi thường cho gia đình bạn một khoản tiền tương thích. Nếu chưa có quyết định của Tòa án thì phía con của chú không có quyền phá dỡ căn nhà vì căn nhà đó là tài sản của gia đình bạn.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Tranh chấp thừa kế nhà giải quyết thế nào?
- Thẩm quyền giải quyết tranh chấp lao động năm 2022
- Tranh chấp quyền tác giả có yếu tố nước ngoài
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Giải quyết tranh chấp tài sản trên đất của người khác như thế nào?“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư 247 với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như tư vấn về khung giá đền bù đất đai hiện nay. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp:
Để giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ chúng ta cần phải dựa vào các căn cứ được quy định tại khoản 1 điều 91 NĐ số 43/2014:
Thứ nhất là chứng cứ về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đưa ra.
Thứ hai, dựa vào thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài phần diện tích đất đang tranh chấp và bình quân diện tích đất trên 1 nhân khẩu ở địa phương.
Thứ ba, đất đang tranh chấp có phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất mà cơ quan nhà nước thẩm quyền phê duyệt hay không.
Thứ tư, chính sách ưu đãi của những người có công với nhà nước
Thứ năm, dựa vào quy định pháp luật về cho thuê đất, giao đất và công nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ theo điểm a khoản 1 và khoản 3 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện, trừ trường hợp tranh chấp đất đai mà có đương sự ở nước ngoài.
Điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ đối với đối tượng tranh chấp là bất động sản như sau:
“Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”
Tranh chấp đất đai về quyền sử dụng đất phải hòa giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất theo quy định của pháp luật đất đai trước khi muốn khởi kiện tại Tòa án.
