Xin chào Luật sư 247, tôi có mảnh đất vườn sau nhà rộng 450 mét vuông nhưng không có sổ đỏ, nay tôi muốn làm sổ dễ tránh sau này có tranh chấp đất thì có chứng nhận sở hữu đất. Tuy nhiên tôi lại không biết đất vườn có thuộc nhóm đất phi nông nghiệp không, vì cần xác định loại đất để làm giấy. Vậy đất vườn có phải là đất phi nông nghiệp không? Xin được tư vấn.
Chào bạn, cảm ơn vì câu hỏi của bạn và để giải đáp thắc mắc hãy cùng Luật sư 247 tìm hiểu qua bài viết sau nhé.
Căn cứ pháp lý
Đất vườn có phải là đất phi nông nghiệp không?
Đất vườn trên thực tiễn
Mặc dù pháp luật đất đai hiện nay không quy định hay giải thích thế nào là đất vườn nhưng căn cứ vào thực tiễn sử dụng đất có thể hiểu đất vườn là đất sử dụng để làm vườn.
Trên diện tích đất làm vườn thường trồng cây hàng năm như trồng màu, rau, đậu,… cây lâu năm như các loại cây ăn quả (mít, bưởi, chuối, cam,…), cây cảnh hoặc trồng xen cây hàng năm và cây lâu năm.
Đất vườn theo văn bản pháp luật
Luật Đất đai hiện nay không giải thích thế nào là đất vườn, thay vào đó Điều 10 Luật Đất đai 2013 phân loại đất đai thành 03 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.
Mặc dù không giải thích thế nào là đất vườn nhưng tại Điều 103 Luật Đất đai 2013 có quy định cách xác định phần diện tích đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở (thửa đất có nhiều mục đích sử dụng, gồm có đất ở, đất vườn, ao).
Tuy Luật Đất đai hiện hành không quy định hay giải thích thế nào là đất vườn nhưng trước đây có một số văn bản có đề cập loại đất này, cụ thể:
Ngày 12/10/1999, Tổng cục Địa chính ra Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC ban hành hệ thống biểu mẫu thống kê đất đai phục vụ công tác kiểm kê đất đai năm 2000, trong đó quy định:
“Đất vườn tạp là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại.”.
Ngoài ra, tại Phụ lục mục đích sử dụng đất và ký hiệu quy ước ban hành kèm theo Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 quy định loại đất làm vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp, ký hiệu là “Vườn”.
Như vậy, dưới góc độ pháp lý, đất vườn là đất trồng cây hàng năm hoặc lâu năm trong một thửa đất riêng (tạo thành một thửa riêng là đất nông nghiệp) hoặc nằm trong cùng thửa đất với đất ở. Đất vườn không phải là đất phi nông nghiệp.
Từ những phân tích theo căn cứ thực tiễn sử dụng đất và quy định của pháp luật đất đai có thể hiểu đất vườn như sau:
Đất vườn là loại đất được sử dụng trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc trồng xen kẽ cây hàng năm với cây lâu năm trong cùng thửa đất hoặc xen kẽ với phần diện tích đất ở trong cùng thửa đất ở.
Đất vườn có thời hạn bao nhiêu năm?
Từ cách hiểu đất vườn ở trên cho thấy loại đất này thuộc nhóm đất nông nghiệp, trừ trường hợp phần diện tích đất ở hoặc đất phi nông nghiệp khác nhưng được người sử dụng đất sử dụng làm sân vườn.
Vì đất vườn là đất nông nghiệp nên thời hạn sử dụng được xác định theo khoản 1 và khoản 2 Điều 126 Luật Đất đai 2013, cụ thể như sau:
- Đất vườn được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có thời hạn sử dụng là 50 năm.
Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn là 50 năm mà không phải làm thủ tục gia hạn.
- Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp (đất vườn) có thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm.
Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
Như vậy, đất vườn có thời hạn sử dụng là 50 năm nếu là đất được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất (đất sử dụng từ đời này qua đời khác, đất do khai hoang), khi hết hạn thì được tiếp tục sử dụng hoặc không quá 50 năm đối với đất được Nhà nước cho thuê.
Điều kiện để chuyển đổi đất vườn sang đất thổ cư
Như đã nói ở trên Đất vườn, ao thuộc loại đất nông nghiệp cần chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp ( đất ở) thì phải tuân thủ quy định tại: Khoản 1 Điều 57, quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép trong đó có trường hợp : “d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp”.
Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao sang đất ở thực hiện theo quy định tại điều 59 – Luật đất đai 2013, cụ thể :
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xem xét phê duyệt chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
- UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xem xét,phê duyệt yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
- Việc chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao sang đất ở phải có đủ 2 căn cứ:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cụ thể kế hoạch này có thể lấy ở UBND xã
- Căn cứ mục đích chuyển đổi thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất
Thủ tục chuyển từ đất vườn sang đất ở năm 2023
Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất: Điều 69, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Quy trình cụ thể hóa quy định của điều luật này như sau :
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
- Theo khoản 1, Điều 6 Thông tư 30/2014- BTNMT, hộ gia đình cá nhân phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng vườn ao sang đất ở, mẫu đơn cấp tại sở tài nguyên môi trường
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở, tài sản gắn liền với đất ( sổ đỏ) bản gốc
Bước 2: Thủ tục chuyển đất ao vườn sang đất ở
- Người làm đơn có thể nộp hồ sơ tại phòng tài nguyên môi trường ở UBND xã, đơn vị này có trách nhiệm chuyển lên Sở TNMT thuộc cấp huyện, xử lý yêu cầu và trả kết quả trong thời gian 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí, ngày nghỉ, lễ tết.
- Thời hạn trả kết quả không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Bước 3: Hoàn thành nộp thuế, phí
Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất vườn, ao tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp sau:
– Chuyển từ đất vườn, ao trong tồn tại gắn liền cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;
– Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất muốn tách thửa ra để bán, tặng cho, thừa kế hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Cách tính giá đất phụ thuộc vào 3 yếu tố :
- Diện tích đất chuyển mục đích;
- Mục đích sử dụng đất;
- Giá đất tính thu tiền sử dụng.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Bản án hình sự về tội Giết người
- Giết người yêu đi tù bao nhiêu năm?
- Cố ý giết người không thành đi tù bao nhiêu năm?
Thông tin liên hệ
Luật sư 247 sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Đất vườn có phải là đất phi nông nghiệp không?” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là đất nông nghiệp chuyển sang đất thổ cư Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833102102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Hoặc các kênh sau:
FaceBook: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Điểm giống nhau của hai loại đất này đó là chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép như: xây dựng nhà ở, công trình phụ…, nếu cố tình vi phạm sẽ bị xử phạt.
Điểm khác biệt lớn nhất của hai loại đất này chính là mục đích sử dụng. Trong đó:
Đất vườn là loại đất vừa có thể trồng cây lâu năm và cây hàng năm. Thửa đất được xác định là đất vườn phải gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong khu dân cư.
Đất trồng cây lâu năm: Chỉ được trồng những loại cây chỉ cần trồng một lần nhưng sinh trưởng và thu hoạch trong nhiều năm gồm cây ăn quả lâu năm, cây công nghiệp lâu năm, cây dược liệu lâu năm…
Căn cứ vào Điều 101 Luật Đất đai 2013, điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất vườn bao gồm:
– Đất được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004.
– Không vi phạm pháp luật về đất đai.
– Không có tranh chấp.
– Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Hiện nay, theo các quy định tại Luật đất đai hiện hành và các văn bản chỉ đạo, hướng dẫn thi hành thì không có một quy định cụ thể nào về vấn đề hạn mức hay còn gọi là diện tích tối đa khi chuyển mục đích sử dụng đất. Liên quan đến vấn đề này, luật định sẽ giao thẩm quyền về cho các cấp chính quyền trong vấn để cho phép chuyển mục đích, quyết định và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại từng địa phương.
