Xin chào Luật sư 247. Tên tôi là Nam, hiện tôi đang sinh sống và làm việc tại Thành phố Hồ Chí Minh. Tôi đang có vấn đề liên quan đến đất đai cần được Luật sư giải đáp thắc mắc như sau: Tuần trước tôi đi cafe thì nghe thấy bàn bên đang thảo luận về vấn đề đất phần trăm. Và dạo gần đây khi tôi lướt mạng thì thấy rất nhiều bài báo có nhiều thuật ngữ như “đất phần trăm” hay còn có cách gọi khác là đất 5%. Do hiểu biết về pháp luật còn nhiều hạn chế nên tôi không nắm rõ về loại đất này. Luật sư cho tôi hỏi Đất phần trăm có được xây nhà không? Rất mong được Luật sư hồi đáp. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật sư 247. Để giải đáp vấn đề “Đất phần trăm có được xây nhà không?” và cũng như nắm rõ một số thắc mắc xoay quanh câu hỏi này. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi như sau:
Hiểu như thế nào là đất phần trăm?
Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia làm 3 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng. Theo quy định này, pháp luật không ghi nhận loại đất nào là đất 5%.
Tuy nhiên theo khoản 1 Điều 132 Luật Đất đai 2013, căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.
Như vậy, đất 5% là đất nông nghiệp được Nhà nước giữ lại 5% trên tổng số diện tích đất nông nghiệp được nhân dân góp vào Hợp tác xã làm quỹ đất công ích của địa phương hoặc Hợp tác xã trích 5% quỹ đất nông nghiệp giao cho cá nhân, hộ gia đình tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê.
Đồng thời theo khoản 3,4 Điều 132 Luật Đất đai 2013 thì:
Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật.
Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm.
Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Đất phần trăm có được xây nhà không?
Theo Khoản 3 Điều 12 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng mục đích. Căn cứ vào quy định về công ích nêu trên, việc xây nhà trên đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã là hành vi vi phạm pháp luật do sử dụng đất không đúng mục đích, vì đất 5% chỉ được sử dụng để sản xuất nông nghiệp.
Việc tự ý xây dựng nhà ở trên đất 5% là vi phạm Điều 6 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất; vi phạm Khoản 3 Điều 12 về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích.
Tự ý xây nhà trên đất phần trăm sẽ bị xử phạt thế nào?
Khi phát hiện sai phạm, UBND xã có thẩm quyền ra quyết định xử phạt hành chính và yêu cầu tháo dỡ công trình xây dựng trái phép. Căn cứ khoản 2 và khoản 3 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định mức xử phạt như sau:
2. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;
b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
c) Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
e) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
g) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
3. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đồ thị thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định tại khoản 2 Điều này.”
Như vậy, tùy mức độ vi phạm mà việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp sẽ bị xử lý hành chính khác nhau. Ngoài ra người vi phạm còn phải buộc khôi phục lại hiện trạng đất trước vi phạm và phải nộp lại số lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm (nếu có).
Trong trường hợp muốn sử dụng đất 5% vào mục đích xây nhà ở thì phải làm thủ tục xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất (chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp). Theo quy định tại điều 57 Luật đất đai 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Đồng thời, pháp luật quy định khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Về trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường. Hồ sơ bao gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ)
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật; trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Thời hạn giải quyết là không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý.
Đất phần trăm có được cấp sổ đỏ không?
Nếu người sử dụng đất 5% có đủ các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thì hộ gia đình, cá nhân đó có quyền nộp hồ sơ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cũng có quy định trích 5% từ quỹ đất nông nghiệp của xã để canh tác; và loại đất này vẫn thuộc quyền quản lý của nhà nước. Như vây, đất phần trăm có thể được cấp sổ đỏ. Cụ thể:
Đất được trích từ quỹ đất hợp tác xã trước năm 1993 và có giấy tờ
Đối với trường hợp này, người sử dụng đất sẽ được cấp sổ đỏ khi có một trong các giấy tờ sau:
Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp; trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việc Nam dân chủ Cộng hòa; Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam; Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp; hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất; sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình thương gắn liền với đất.
Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận.
Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.
Đất được trích từ quỹ đất hợp tác xã trước năm 1993 không có giấy tờ
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận phần đất của hộ gia đình, cá nhân đó không có tranh chấp về quyền sử dụng đất. Đất đai của hộ gia đình, cá nhân sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn; hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Nếu trong trường hợp, tại thời điểm nộp hồ sơ không phù hợp với quy hoạch; nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch; hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất phần trăm.
Sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004; được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phù hợp với quy hoạch; hoặc không phù hợp với quy hoạch; nhưng đất đã sử dụng trước thời điểm phê duyệt quy hoạch; hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi; thì được công nhận quyền sử dụng đất.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Đất phần trăm có được xây nhà không?” đã được Luật sư 247 giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư 247 chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới tư vấn pháp lý về Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ,… Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm
- Định mức giờ giảng của giáo viên dạy nghề năm 2023
- Giáo viên được nghỉ bao nhiêu ngày trong một năm học?
- Giáo viên có phải đi nghĩa vụ quân sự không?
Câu hỏi thường gặp
Đất phần trăm thuộc quỹ đất công ích của địa phương; đất khi thu hồi không được bồi thường về đất, mà chỉ được bồi thường về chi phí đầu tư trên đất.
Theo đó, khi bị thu hồi, người dân chỉ được bồi thường các chi phí như: cải tạo đất, san lấp mặt bằng, gia cố đất,…
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất phải có trách nhiệm sử dụng đúng mục đích của đất, việc xây nhà trên đất nông nghiệp là không cho phép do đó nếu muốn xây dựng nhà ở trên mảnh đất nông nghiệp thì cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Xây nhà trên đất nông nghiệp là trái quy định của pháp luật, cơ quan có thẩm quyền chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất đó khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 10 Luật đất đai 2013 thì đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: Đất ở Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đất ở gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.
Tại phụ lục 01 của Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định về đất ở như sau:
Đất ở – OTC là đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống và vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là đất ở. Trường hợp thửa đất có vườn ao gắn liền với nhà ở mà chưa được công nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở được xác định tạm thời bằng hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Đất ở bao gồm:
Đất ở tại nông thôn – ONT là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ đất ở tại khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn thuộc xã quản lý.
Đất ở tại đô thị – ODT là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn, kể cả đất ở tại các khu đô thị mới đã được thực hiện thuộc phạm vi quy hoạch phát triển của các quận, thành phố, thị xã đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng đến thời điểm thống kê, kiểm kê vẫn do xã quản lý.
Trường hợp đất ở có kết hợp sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (kể cả nhà chung cư có mục đích hỗn hợp) thì ngoài việc thống kê theo mục đích đất ở phải thống kê cả mục đích phụ là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, theo mục đích đất ở phải thống kê cả mục đích phụ là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
Như vậy, đất đang sử dụng lâu dài, nếu muốn trở thành đất ở thì phải được nhà nước công nhận thì mới được tính là đất ở. Theo đó, khi được nhà nước công nhận là đất ở thì sẽ được phép xây dựng nhà ở.
