Ngày nay, các dự án ngày càng nhiều kéo theo việc sử dụng quỹ đất dự án cũng tăng. Gi ữa các chủ đầu tư dự án thường sẽ có sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án với nhau. Tuy nhiên, hiện nay, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án là một vấn đề pháp lý rất phức tạp. Vấn đề liên quan tới hai loại quy phạm pháp luật quan trọng là luật đầu tư và luật đất đai. Bên cạnh đó, nhiều người lại có ý định đầu tư bất động sản bởi vì nhận thấy hiện nay đất dự án đang được rao bán rất nhiều với giá thành rẻ mà lợi nhuận cao. Vậy đất nằm trong dự án có được chuyển nhượng không? Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án như thế nào? Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án ra sao? Giải quyết phát sinh về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất như thế nào? Hãy cùng Luật sư 247 tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng bài viết sẽ thực sự hữu ích đối với bạn.
Căn cứ pháp lý
Đất dự án là gì?
Đất dự án hay còn gọi là đất nền dự án, được hiểu là những lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, chưa tiến hành xây dựng và vẫn còn nguyên trong trạng thái ban đầu.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với dự án
Theo Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
Điều kiện với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
- Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
- Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều 41 Nghị định này.
Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư
Theo Điều 42 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
- Có đủ các điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai;
- Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
- Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp, phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai, Điều 13 và Điều 14 của Nghị định này.
Bên cạnh việc tuân thủ điều kiện với một trong hai trường hợp trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án phải đáp ứng được các điều kiện quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất
Chuyển nhượng đất, tài sản trên đất thuộc dự án đầu tư trong trường hợp bên chuyển nhượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định mà số tiền trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước cần thực hiện thủ tục sau đây:
Bước 1: Các bên thực hiện việc chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Bước 2: Bên nhận chuyển nhượng dự án nộp hồ sơ chuyển nhượng dự án cho Văn phòng đăng ký đất đai trong đó có Hợp đồng chuyển nhượng dự án phải thể hiện rõ giá trị quyền sử dụng đất trong tổng giá trị chuyển nhượng dự án và có giá trị thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trong trường hợp hồ sơ đủ điều kiện thì thực hiện các công việc sau:
- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính (thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất) đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận tại nơi nộp hồ sơ.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thu tiền sử dụng đất
Chuyển nhượng đất, tài sản trên đất thuộc dự án đầu tư trong trường hợp chuyển nhượng dự án mà bên chuyển nhượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc giao đất có thu tiền sử dụng mà số tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước cần thực hiện thủ tục sau đây:
Bước 1: Các bên thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật dân sự.
Bước 2: Bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ chuyển nhượng dự án trong đó có hợp đồng chuyển nhượng dự án và Giấy chứng nhận đã cấp.
Bước 3: Văn phòng đăng ký sau khi nhận hồ sơ, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì tiến hành lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất.
Bước 4: Cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản.
Bước 5: Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.
Đất nằm trong dự án có được chuyển nhượng không?
Đất dự án được phép chuyển nhượng nếu như không thuộc trường hợp dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại Luật đầu tư 2020. Theo đó, các trường hợp dự án đầu tư bị chấm dứt hợp đồng là:
- Nhà đầu tư quyết định chấm dứt hoạt động của dự án;
- Theo các điều kiện chấm dứt hoạt động được quy định trong hợp đồng, điều lệ doanh nghiệp;
- Hết thời hạn hoạt động của dự án đầu tư;
- Dự án đầu tư thuộc một trong các trường hợp mà nhà đầu tư không có khả năng khắc phục điều kiện ngừng hoạt động;
- Nhà đầu tư bị Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư hoặc không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư và không thực hiện thủ tục điều chỉnh địa điểm đầu tư trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày có quyết định thu hồi đất hoặc không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư;
- Dự án đầu tư đã ngừng hoạt động và hết thời hạn 12 tháng kể từ ngày ngừng hoạt động, cơ quan đăng ký đầu tư không liên lạc được với nhà đầu tư hoặc đại diện hợp pháp của nhà đầu tư;
- Sau 12 tháng mà nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đăng ký với cơ quan đăng ký đầu tư và không thuộc trường hợp được giãn tiến độ thực hiện dự án đầu tư;
- Theo bản án, quyết định của Tòa án, Trọng tài.
Giải quyết phát sinh về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
Hiện nay các nhu cầu về giải quyết các phát sinh về quy hoạch sử dụng đất ngày càng nhều và để giai quyết về nhu cầu phát sinh đó phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật, Theo đó tại Luật đất đai 2018 quy định dựa vào Điều 51. Giải quyết phát sinh về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2019 như sau:
1. Việc xử lý chuyển tiếp quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh được quyết định, phê duyệt trước ngày 01 tháng 01 năm 2019 hoặc đã được lập, thẩm định trước ngày 01 tháng 01 năm 2019 mà chưa được quyết định hoặc phê duyệt được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch.
2. Kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt trước ngày 01 tháng 01 năm 2019 thì được thực hiện hết thời kỳ kế hoạch sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 46 của Luật này.
3. Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và kế hoạch sử dụng đất đã triển khai lập, điều chỉnh, thẩm định trước ngày 01 tháng 01 năm 2019 thì tiếp tục được lập, điều chỉnh, thẩm định, phê duyệt theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và các văn bản quy định chi tiết của Luật Đất đai số 45/2013/QH13, nhưng phải được phê duyệt trước ngày 01 tháng 7 năm 2019.
Việc xử lý chuyển tiếp quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh được quyết định, phê duyệt trong khoảng thời gian được quy định và được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Dựa theo đó mà Giải quyết phát sinh về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải tuân thủ lưu ý về các mốc thời gian giải quyết theo quy định của pháp luật hiện hành.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Quy định cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư
- Trách nhiệm của UBND cấp xã trong công tác quản lý đất đai
- Quy định về cá nhân cho thuê đất
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Đất nằm trong dự án có được chuyển nhượng không?“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ tư vấn pháp lý về Mức bồi thường thu hồi đất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833.102.102.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm cả đất dự án), bạn cần thực hiện một số chi phí sau đây:
– Lệ phí trước bạ:
Theo quy định tại Nghị định số 20/2019/NĐ-CP ngày 21/02/2019 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ, tỷ lệ phần trăm (%) lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5%. Giá đất tính phí trước bạ căn cứ theo bảng giá nhà, đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
– Thuế thu nhập cá nhân:
Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% giá trị chuyển nhượng.
– Các loại lệ phí khác:
Lệ phí địa chính: Khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC Việc chuyển nhượng sẽ chịu lệ phí là 15.000 đồng.
Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);
Lệ phí cấp giấy chứng nhận: Căn cứ vào Thông tư 250/2016/TT-BTC, lệ phí cấp sổ đỏ thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (do HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định). Do vậy, lệ phí cấp sổ đỏ tại từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là khác nhau.
Theo quy định tại khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai thì người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thời hạn ra thông báo hoặc quyết định thu hồi đất là trong vòng 03 năm kể từ khi kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được công bố.
Như vậy, nhà, đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể được mua, bán nhưng sẽ xảy ra 02 trường hợp sau:
– Mua, bán trước khi có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận;
– Mua, bán sau khi có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận.
Tuy nhiên theo Khoản 8 Điều 49 Luật đất đai : nếu trong thời hạn 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì phải có điều chỉnh , hủy bỏ và công bố hủy bỏ thu hồi / chuyển mục đích sử dụng đất trong quy quy hoạch sử dụng đất. Thêm vào đó vấn đề sổ đỏ đối với đất quy hoạch treo theo khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP :
– Trong trường hợp đã nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì diện tích đất nằm trong quy hoạch đó không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất . Vì vậy , đối với đất dính quy hoạch treo chỉ có thể làm sổ đỏ khi mà có công bố hủy bỏ thu hồi đất. Lúc đó người sử dụng đất mới có thể làm thủ tục xin cấp chứng nhận quyền sử dụng đất , sở hữu tài sản gắn liền với đất ( sổ đỏ ). Nếu như dự án treo không được công bố hủy , bỏ thì người sử dụng đất có quyền sử dụng hạn chế theo quy định tại khoản 7 Điều 49 Luật đất đai năm 2013.
– Đất tại các dự án chưa được phép phân lô: hiện nay, nhiều dự án tự phát toạ lạc tại các vị trí “sốt đất”, chưa được phép phân lô nhưng vẫn tiến hành rao bán cho người sử dụng đất. Việc làm này là trái pháp luật, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất. Bên cạnh đó, mua đất chưa phân lô là sai luật nên quá trình chuyển nhượng sẽ gặp nhiều khó khăn.
– Đất dự án treo biển thanh lý giá rẻ: các nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ nguyên nhân vì sao nhiều dự án thanh lý giá rẻ quanh năm mà không có nhà đầu tư nào đến mua bán bởi có thể dự án đang tiềm ẩn rủi ro cao.
– Đất dự án ma: đầu tư đất dự án ma trên giấy là việc đầu tư không có thật, gây ra hao tốn tiền của và thậm chí mất trắng cho nhiều nhà đầu tư. Nếu dự án đó chỉ có trên giấy, không có hình ảnh thực tế thì các nhà đầu tư hoàn toàn không nên mua. Bởi mua các dự án mà là tiếp tay cho những chủ đầu tư phạm pháp
– Đất dự án đang bị cầm cố ngân hàng: đất dự án cầm cố ngân hàng được rao bán trên thị trường không hề ít. Tuy nhiên, khi mua đất dự án bị cầm cố ngân hàng sẽ khiến cho quá trình chuyển nhượng gặp nhiều vấn đề rắc rối.
