Xin chào luật sư. Bố mẹ tôi mấy năm trước có cho tôi một mảnh đất và đã làm thủ tục sang tên đất cho tôi. Tôi cũng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất này. Tuy nhiên vì hiện nay anh trai tôi làm ăn khó khăn nên bố tôi muốn đòi lại đất để cho anh tôi. Vậy cho hỏi đất đã tặng cho có đòi lại được không? Tôi có phải trả lại đất trong trường hợp này? Mong luật sư giải đáp giúp tôi.
Người Việt Nam thường có thói quen cho con đất khi con trưởng thành để làm ăn và sinh sống. Đất đai là tài sản có giá trị lớn chính vì vậy thường xảy ra tranh chấp giữa những người con khi cha mẹ cho đất. Nhiều trường hợp cha mẹ muốn đòi lại đất đã cho con để cho người khác hoặc sử dụng vào mục đích khác. Vậy trong các trường hợp này cha mẹ có thể đòi lại đất đã cho con được không? Vấn đề tặng cho đất đai được quy định như thế nào? Trường hợp nào người cho có thể đồi lại đất đã tặng? Để làm rõ các thắc mắc này, Luật sư 247 xin giới thiệu bài viết “Đất đã tặng cho có đòi lại được không”. Mời bạn đọc cùng tham khảo để hiểu hơn về vấn đề này nhé.
Căn cứ pháp lý
Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật?
Tặng cho quyền sử dụng đất được hiểu như thế nào?
Theo quy định tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, thì đất đai là một loại bất động sản. Đất đai theo Điều 53 Hiến pháp năm 2013 và được đề cập cụ thể trong Luật đất đai năm 2013 như sau:
” Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Do đó không thể định đoạt quyền đối với đất đai. Người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đối với đất đai khi được nhà nước trao quyền. Do đó có thể hiểu việc cho tặng đất đai ở đây là cho tăng quyền sử dụng đất. Vậy việc cho tăng quyền sử dụng đất được quy định ra sao?
Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất cùng diện tích thửa đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, việc tặng cho quyền sử dụng đất cũng kèm theo điều kiện của người tặng cho.
Điều kiện để có thể tặng cho quyền sử dụng đất
Do tính chất nhạy cảm của quyền sử dụng đất, mà để được tặng cho cũng cần đáp ứng các điều kiện. Cụ thể:
Đối với bên tặng cho
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp 02 trường hợp sau:
+Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền tặng cho.
+Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được quyền tặng cho đất đai khi:
- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền tặng cho đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho khi có điều kiện để cấp giấy chứng nhận (chưa cần có giấy chứng nhận).
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Đất không có tranh chấp;
– Đang trong thời hạn sử dụng đất.
Đối với bên nhận tặng cho
Để được nhận tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận không được rơi vào các trường hợp không được phép nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Các trường hợp không được nhận tặng cho theo Điều 191 Luật Đất đai 2013 như sau:
– Cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
– Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
– Cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Như vậy, cả bên cho và bên nhận đều phải đáp ứng những điều kiện trên thì việc tặng cho mới được phép và được công nhận.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015, quy định cụ thể về hợp đồng tặng cho bất động sản như sau:
- Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
- Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.
Theo đó, khi tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản và có công chứng chứng thực, đăng ký quyền sở hữu.
Đăng ký biến động đất đai
Theo khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013 thì:
“Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì phải thực hiện đăng ký biến động đất đai“
Ngoài ra, theo khoản 6 Điều nay, trong vòng 30 ngày kể từ ngày tặng cho có hiệu lực thì các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Do đó sau khi tặng cho phải bắt buộc làm thủ tục đăng ký biến động đất đai. Nếu không thực hiện đăng ký biến động đất đai, người vi phạm có thể bị xử phạt hành chính theo khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.
Đất đã tặng cho có đòi lại được không?
Việc đòi lại quyền sử dụng đất khi đã tặng cho phải dựa vào các thủ tục mà hai bên tặng và nhận đã tiến hành.
Theo Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, Hợp đồng tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Điều này cũng được quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014.
Ngoài ra, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền tặng cho quyền sử dụng đất thì việc tặng cho đất, nhà phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Theo đó có thể thấy nếu việc tặng cho đã được thực hiện đầy đủ các thủ tục trên và đã đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì việc tặng cho này phát sinh hiệu lực. Quyền sử dụng đất sẽ thuộc sở hữu của người được tặng cho và người cho không có quyền đòi lại với tài sản này.
Như vậy, khi thực hiện việc tặng cho nhà, đất phải lập thành văn bản, thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực và đăng ký với cơ quan đăng ký đất đai.
Nếu việc tặng cho nhà đất đã thực hiện đầy đủ các thủ tục cần thiết và đúng quy định của pháp luật thì không thể đòi lại được trừ trường hợp khi thực hiện hợp đồng tặng cho có điều kiện.
Do đó vì bố mẹ bạn cho bạn đất, đã đi đăng ký sang tên và được cấp sổ đỏ mới mang tên bạn. Quyền sử dụng đất đó đã thuộc về bạn và bố mẹ bạn không thể đòi lại.
Khi nào được đòi lại tài sản đã tặng cho?
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.”
Đây chính là việc tặng cho có điều kiện. Theo đó khi người nhận đáp ứng được các điều kiện mà người cho đưa ra thì tài sản đó sẽ thuộc về người nhận. Cần chú ý rằng điều kiện tặng cho phải không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì mới được công nhận.
Do đó chỉ trong trường hợp các bên có thỏa thuận trước về điều kiện tặng cho và được ghi trong hợp đồng thì khi người nhận tặng cho không thực hiện theo thỏa thuận, người tặng cho mới được đòi lại tài sản.
Bên cạnh đó, một trường hợp khác bên tặng cho nhà đất cũng có thể đòi lại tài sản theo Điều 131 Bộ luật dân sự. Đó là khi chứng minh được hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do không đáp ứng các điều kiện của giao dịch dân sự. Các trường hợp này có thể là:
- Do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội
- Do giả tạo: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác
- Vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện
- Có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch
- Do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép
- Hợp đồng tặng cho không lập thành văn bản hoặc là văn bản nhưng không được công chứng, chứng thực
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn về “Đất đã tặng cho có đòi lại được không“. Mong rằng các kiến thức trên có thể giúp ích cho bạn trong cuộc sồng hằng ngày. Hãy theo dõi chúng tôi để biết thêm nhiều kiến thức bổ ích. Và nếu quý khách có các thắc mắc về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc muốn tìm hiểu về thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp chuyển sang đất thổ cư; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833102102. Hoặc bạn có thể tham khảo thêm các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm
- Mẫu hợp đồng mượn quyền sử dụng đất mới năm 2022
- Việc tặng cho đất đai có cần lập thành văn bản hay không?
- Văn bản cam kết tặng cho quyền sử dụng đất
Câu hỏi thường gặp
Theo điểm a Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Do đó trong trường hợp bố mẹ cho con đất không cần nộp thuế thu nhập cá nhân.
Để giải quyết tranh chấp về lấy lại đất đai, nhà cửa đã tặng cho trước đó, người tặng cho nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án yêu cầu tuyên bố hợp đồng tặng cho đất vô hiệu do không thực hiện các nghĩa vụ tặng cho theo hợp đồng tặng cho có điều kiện hoặc hợp đồng tặng cho rơi vào các trường hợp bị vô hiệu mà đều đã được phân tích ở trên.
Khi Tòa đã tuyên hợp đồng tặng cho vô hiệu, người tặng cho được trả lại đất đã chuyển giao quyền trước đó.
Khi tặng cho quyền sử dụng đất, các bên phải làm thủ tục đăng ký và sang tên quyền sử dụng đất cho người nhận. Sang tên được thực hiện đối với trường hợp đất đai đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi về người sở hữu quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Sau khi sang tên, người nhận tặng cho được cấp Giấy chứng nhận quyền mới hoặc tiếp tục sử dụng Giấy chứng nhận của người tặng cho và bổ sung thông tin tặng cho nhà đất trong Giấy chứng nhận đó.
Vì vậy có thẻ làm sổ đỏ mới hoặc tiếp tục dùng sổ cũ đã được cập nhật thông tin về người sử dụn đất.
