Xin chào Luật sư 247. Tôi có tìm được một mặt để mở quán kinh doanh ở vị trí khá đắc địa, tôi và chủ nhà đã thoả thuận xong với nhau giá cả, bên bán đất yêu cầu đặt cọc. Tôi có thắc mắc rằng có bắt buộc phải đặt cọc khi mua bán đất hay không? Trường hợp đặt cọc nhưng không thực hiện việc mua bán nhà đất có bị phạt không? Và sẽ đặt cọc mua đất bao nhiêu phần trăm để tránh rủi ro, lừa đảo? Mong được Luật sư giải đáp, tôi xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật sư 247. Tại bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp những thắc mắc cho bạn. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Thế nào là đặt cọc?
Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về khái niệm đặt cọc cụ thể như sau:
“Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo quy định nêu trên, đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Có bắt buộc đặt cọc khi mua nhà đất không?
Dù đặt cọc là một biện để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 thế nhưng hiện nay, không có một văn bản quy phạm pháp luật nào quy định về việc bắt buộc phải đặt cọc khi mua nhà đất.
Trên thực tế, khi thực hiện mua bán nhà đất, các bên vẫn thường đặt cọc.
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở phải thực hiện các bước sau:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, mua bán
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên).
Dựa vào những bước được quy định như trên thì đặt cọc là bước đầu tiên (nếu có) trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (trên thực tế quan niệm đặt cọc làm tin để không chuyển nhượng, bán cho người khác).
Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?
Do hợp đồng đặt cọc không có một văn bản nào quy định thế nên việc công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc cũng không được quy định tại bất kì văn bản quy phạm pháp luật nào. Thế nhưng, để tránh tranh chấp về sau, khi thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc, các bên nên thực hiện thêm việc công chứng, chứng thực.
Đặt cọc mua đất bao nhiêu phần trăm để tránh rủi ro, lừa đảo?
Bộ luật Dân sự không quy định về mức tiền đặt cọc, theo đó, các bên được phép đàm phán mức đặt cọc hợp lý. Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro, mức đặt cọc được khuyên là không nên vượt quá 30% giá trị của hợp đồng giao dịch.
Tùy theo từng trường hợp, nếu bên đặt cọc vi phạm hợp đồng thì bên nhận đặt cọc sẽ thu tài sản cọc. Còn nếu bên nhận đặt cọc vi phạm hợp đồng thì bên đặt cọc có quyền đòi bồi thường.
Trường hợp đặt cọc nhưng không thực hiện việc mua bán nhà đất có bị phạt không?
Tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cụ thể như sau:
“2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo đó, trường hợp đã đặt cọc nhưng không thực hiện mua bán vẫn sẽ bị phạt. Mức phạt cọc được quy định cụ thể như sau:
– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Lưu ý: Các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội.
Trường hợp nào khi có tranh chấp xảy ra sẽ không bị phạt cọc?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng khi một trong các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng sẽ phải chịu phạt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Thế nhưng nếu bên dự định mua giao tiền cho bên có đất nhưng không thỏa thuận là đặt cọc hoặc chỉ có giấy biên nhận tiền nhưng trong giấy đó không ghi là đặt cọc thì sẽ không bị phạt cọc.
Trường hợp chỉ có giấy biên nhận tiền (trong đó không có từ nào là đặt cọc) thì nghĩa vụ của các bên khi vi phạm sẽ khác với đặt cọc. Nếu đưa một khoản tiền mà không thỏa thuận là đặt cọc thì khi đó được coi là “tiền trả trước”.
Về bản chất trả trước là một khoản tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trường hợp các bên không chuyển nhượng đất thì khoản tiền đó sẽ xử lý như sau:
– Trường hợp bên đưa tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại và không chịu phạt, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
– Trường hợp bên nhận tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước và không chịu phạt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Giá trị sử dụng của Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
- Thủ tục sang tên xe máy khi chủ xe đã chết năm 2022
- Đòi nợ thuê được quy định như thế nào trong pháp luật hiện hành
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Đặt cọc mua đất bao nhiêu phần trăm để tránh rủi ro, lừa đảo?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư 247 luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu tìm hiểu về cách soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua đất hay download hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất mới hiện nay… vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Câu hỏi thường gặp:
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015:
Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Bộ luật Dân sự 2015 không quy định đặt cọc phải lập thành văn bản. Vì vậy có thể ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà bằng bất cứ hình thức nào như lời nói, văn bản,… Nhưng chúng tôi khuyên rằng nên lập hợp đồng bằng văn bản để có thể tránh trường hợp xảy ra tranh chấp thì có thể dựa vào hợp đồng này để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Nếu các bên thỏa thuận đặt cọc thì đặt cọc là bước đầu tiên trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (trên thực tế quan niệm đặt cọc làm tin để không chuyển nhượng, bán cho người khác).
Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất gồm nhiều điều khoản do các bên thỏa thuận như số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của từng bên.
Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
