Xin chào Luật sư. Tôi có bán cho một người mảnh đất ở quê từ tháng 7 năm 2022. Chúng tôi đã làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đã ra văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng này. Còn thủ tục sang tên thì vẫn chưa thực hiện. Tuy nhiên hiện nay do giá đất tăng cao nên tôi không muốn bán mảnh đất này nữa. Vậy xin hỏi hợp đồng mua bán đất đã công chứng nhưng chưa sang tên thì có đòi lại đất được không? Mong luật sư giải đáp giúp tôi.
Chuyển nhượng, mua bán, tặng cho quyền sử dụng đất là một thủ tục tương đối phức tạp và cần phải thông qua nhiều bước thực hiện. Không chỉ lập hợp đồng mua bán và thanh toán tiền mà việc chuyển nhượng đã hoàn thành. Do liên quan đến bất động sản nên các thủ tục liên quan đều phải thực hiện một cách chặt chẽ. Theo pháp luật đất đai quy định thì các hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất phải được công chứng chứng thực. Bên cạnh đó một trong các việc cuối cùng và quan trọng phải làm đó chính là đăng ký sang tên quyền sử dụng đất. Khi thực hiện việc này thì tên của người mua mới được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xác lập quyền sở hữu. Vậy nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới công chứng nhưng chưa sang tên thì người bán có đòi lại đất được không? Để giải đáp vấn đề này và thắc mắc bạn đọc ở trên, Luật sư 247 xin giới thiệu bài viết “Đã công chứng nhưng chưa sang tên có đòi lại được không?”. Mời bạn đọc cùng tham khảo để giải đáp các thắc mắc trên nhé.
Căn cứ pháp lý
Đã công chứng nhưng chưa sang tên có đòi lại được không?
Theo Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất
Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất
Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.“
Bên cạnh đó theo Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 có quy định:
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;“
Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
– Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
– Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013.
– Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Theo đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật. Và chỉ khi thực hiện việc đăng ký biến động đất đai (thủ tục sang tên) thì việc chuyển quyền sử dụng đất mới phát sinh hiệu lực.
Do đó trong trường hợp này, bạn bán đất cho người khác và đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tuy nhiên lại chưa thực hiện việc sang tên thì việc chuyển quyền sử dụng đất chưa có hiệu lực. Nghĩa quyền sử dụng đất đem bán vẫn thuộc quyền sở hữu của bạn.
Trường hợp của bạn, thì bạn hoàn toàn có quyền đòi lại quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng này theo quy định tại Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015:
“Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.“
Thủ tục đòi lại quyền sử dụng đất
Bên bán đất có thể đòi lại đất bằng một trong hai cách sau:
Thỏa thuận với người mua về việc yêu cầu họ trả lại đất
Trong trường hợp này đầu tiên bạn nên thỏa thuận với bên mua về việc muốn lấy lại quyền sử dụng đất đã bán trên cơ sở thiện chí và trả lại số tiền mà người này đã trả để mua đất. Bên cạnh đó bạn có thể thỏa thuận với người mua về việc trả một phần số tiền coi như là dù đắp cho việc không chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sẽ không có gì nếu người mua chấp nhận trả lại quyền sử dụng đất cho người bán.
Và đặc biệt cần chú ý, nếu hai bên có thực hiện việc đặt cọc mua bán đất, cần xem xét nội dung của hợp đồng đặt cọc về việc hợp đồng đó đảm bảo cho việc gì. Ví dụ như để đảm bảo việc thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay thực hiện việc đăng ký biến động đất đai.
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”
Lúc này sẽ phát sinh hai trường hợp:
- Không cần đền tiền đặt cọc nếu việc đặt cọc là đảm bảo cho việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.
- Trả tiền phạt cọc nếu việc đặt cọc nhằm bảo đảm cho việc thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên quyền sử dụng đất)
Bên cạnh đó do hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng nên các bên cần đến văn phòng công chứng trước đó đã công chứng hợp đồng để hủy bỏ hợp đồng này.
Theo điều 51 Luật công chứng năm 2014 quy định:
Điều 51. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch
1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.
2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.
Dựa vào căn cứ trên và với trường hợp của bạn, do chưa làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất giữa bạn và người kia mà đã có công chứng hoàn toàn có thể hủy bỏ theo điều luật nêu trên nếu có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của 2 người. Việc hủy bỏ hợp đồng này sẽ phải công chứng tại chính văn phòng công chứng cùng với chính công chứng viên đã thực hiện công chứng hợp đồng đó.
Hủy hợp đồng chuyển nhượng
Việc thỏa thuận vẫn là cách thực ưu tiên đảm bảo quyền lợi đôi bên, không phải dính tới các thủ tục tố tụng khiến mất nhiều thời gian cũng như tiền bạc. Tuy nhiên nếu đã cố thỏa thuận mà hai bên không thể đi đến kết luận thì bạn có thể chọn cách yêu cầu tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại điều 428 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự như sau:
1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.“
Theo quy định trên đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt ra trong các trường hợp do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt, các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.
Trong trường hợp của bạn, lỗi là do bạn không thực hiện việc sang tên cho người mau nên khi chấm dứt hợp đồng hai bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận ban đầu, ngoài ra thì bên có lỗi – bạn phải bồi thường cho người mua một số tiền theo quy định. Mức bồi thường sẽ do hai bên tự thỏa thuận.
Như vậy dù trường hợp nào thì do bạn là người có lỗi khi không thực hiện đúng hợp đồng để sang tên cho người mua nên bạn sẽ phải chịu bất lợi cho lỗi của mình.
Quy định về sang tên khi mua bán đất
Khi mua bán đất, để hoàn thành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần phải thực hiện việc đăng ký biến động đất đai (sang tên đất).
Theo khoản 1, khoản 2 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện như sau:
Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, gồm:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ). Nội dung biến động là chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, lập tại tổ chức công chứng, hoặc chứng thực hợp đồng tại Phòng Tư pháp, hoặc UBND xã nơi có đất (nếu có) hoặc các giấy tờ về đất theo quy định tại khoản 2, Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
– Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
– Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng.
Và chỉ sau khi thông tin về người sử dụng đất được chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới chính thức có hiệu lực, quyền sử dụng đất mới thuộc quyền sở hữu của người mua.
Thông tin liên hệ
Trên đây là các thông tin của Luật sư 247 về vấn đề “Đã công chứng nhưng chưa sang tên có đòi lại được không?” theo pháp luật hiện hành. Ngoài ra nếu bạn đọc quan tâm tới vấn đề khác liên quan như là tư vấn pháp lý về vấn đề gia hạn thời hạn sử dụng đất thì có thể tham khảo và liên hệ tới Luật sư 247 để được tư vấn, tháo gỡ những khúc mắc một cách nhanh chóng.
Liên hệ hotline: 0833102102. Hoặc bạn có thể tham khảo thêm các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm
- Nhà thờ dòng họ có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
- Thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là bao lâu?
- Bị sai số chứng minh thư trong sổ đỏ thì có bị mất quyền sở hữu?
Câu hỏi thường gặp
Khoản 4, Khoản 6 Điều 95 Luật đất đai quy định về đăng ký biến động đất đai. Theo đó, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;…
6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”
Theo đó sau 30 ngày kể từ ngày chuyển quyền sử dụng đất thì các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai để sang tên quyền sử dụng đất cho người nhận.
Theo khoản 1 Điều 191 Luật Đất đa 2013 thì các trường hợp không được sang tên sổ đỏ gồm:
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Tại Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:
“2. Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;
b) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.
3. Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định tại các khoản 1 và 2 Điều này.
4. Biện pháp khắc phục hậu quả:
Buộc người đang sử dụng đất trong các trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.”
Như vậy mua đất nhưng không sang tên (công chứng treo) bị xử phạt từ 1 triệu đến 5 triệu đồng ở khu vực nông thôn, còn ở thành thị thì gấp đôi. Đồng thời buộc phải đăng ký theo quy định pháp luật.
