Chào Luật sư, tôi có vấn đề này rất mong nhận được sự tư vấn của Luật sư. Tôi có ý định mua đất để sau này tăng giá thì bán kiếm lời. Miếng đất tôi đang có ý định mua thì vị trí và giá cả cũng ổn, chỉ có điều là mảnh đất này bị cột mốc quốc lộ chắn giữa cổng. Không biết cột mốc đó mang ý nghĩa gì? Tôi không có kiến thức nhiều ở việc đất đai. Mảnh đất bị cột mốc quốc lộ chắn giữa cổng thì sau này có được phép bán hay không? Có nên mua mảnh đất bị cột mốc quốc lộ chắn giữa cổng? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Căn cứ pháp lý
Điều kiện chuyển nhượng đất như thế nào?
Theo quy định tại khoản 1, điều 188 Luật đất đai 2013 về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có thể thực hiện khi đất đã được cấp GCNQSDĐ. Khi đất, chưa có giấy chứng nhận thì việc thực hiện các quyền về chuyển quyền sử dụng đất sẽ không được pháp luật thừa nhận.
Vì vậy, khi đất đã được cấp cho quân nhân – người có ý định bán đất thì bạn nên yêu cầu người này hoàn thiện các thủ tục để được cấp GCNQSDĐ. Sau đó việc chuyển nhượng sẽ diễn ra theo quy định của pháp luật.
Có nên mua mảnh đất bị cột mốc quốc lộ chắn giữa cổng?
Pháp luật hiện nay chưa có quy định cụ thể thế nào là cột mốc lộ giới. Tuy nhiên khoản 5 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020 quy định về chỉ giới đường đỏ như sau: “Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác”.
Như vậy, có thể hiểu cột mốc lộ giới là điểm đánh dấu để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.
Hiện nay, việc cắm mốc lộ giới được cơ quan có thẩm quyền quy hoạch thực hiện. Ủy ban nhân dân cấp xã là cơ quan có trách nhiệm trực tiếp nhận bàn giao, quản lý và bảo vệ mốc lộ giới. Người dân vì thế không được phép thực hiện các hành vi như tự ý phá bỏ, di dời, thay đổi cột mốc lộ giới.
Có nên mua đất xen kẹt không theo quy định hiện nay?
Đất xen kẹt là những mảnh đất có vị trí xen lẫn với đất ở trong khu dân cư. Đất xen kẹt chủ yếu là đất nông nghiệp (đất vườn, đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất ao…) hoặc phần diện tích đất còn dư sau quy hoạch. Diện tích của nó thường không lớn và nằm rải rác trong khu dân cư.
Mặc dù trong Luật Đất đai không có quy định nào nhắc đến đất xen kẹt. Tuy nhiên, đây là khái niệm được sử dụng khá phổ biến ở khu vực đô thị. Ngày 18/12/2020, Chính Phủ đã chính thức ban hành Nghị định 148/2020/NÐ-CP quy định về việc giao đất, cho thuê đất với đất công xen kẹt. Điều này phần nào giúp giải quyết những vướng mắc của đất công xen kẹt nói chung và đất xen kẹt nói riêng.
Ưu nhược điểm của đất xen kẹt là gì?
Ưu điểm
Một số ưu điểm nổi bật của đất xen kẹt như sau:
- Đất xen kẹt thường có giá rẻ hơn so với đất thổ cư trong cùng một khu vực. Theo như khảo sát thì giá bán của đất xen kẹt ở khu vực trung tâm Hà Nội chỉ khoảng 22 đến 25 triệu đồng/m2 nhưng giá thị trường của đất thổ cư sẽ dao động từ 40 đến 60 triệu đồng/m2.
- Nếu mua đất xen kẹt trong khu dân cư có cơ sở hạ tầng hoàn thiện kèm theo các dịch vụ tiện ích xung quanh thì người sử dụng đất cũng được hưởng chung lợi ích đó.
- Có thể làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để tiến hành xây dựng nhà và các công trình khác để phục vụ cuộc sống. Hơn nữa sang khi chuyển sang đất ở thì giá trị của mảnh đất tăng lên gấp nhiều lần.
Nhược điểm
Một số nhược điểm của đất xen kẹt như sau:
- Đất xen kẹt thường có diện tích nhỏ, địa hình không thuận lợi.
- Giao dịch mua bán đất xen kẹt chỉ thông qua các giấy tờ ở dạng photo nên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý.
- Không phải trường hợp nào cũng có thể chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Nếu có làm được thì thủ tục rất rắc rối, người sử dụng đất phải nộp nhiều khoản thuế, phí rất cao. Theo quy định hiện nay, khi chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn sẽ phải nộp khoản tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất sau khi chuyển đổi và tiền sử dụng đất của loại đất ban đầu.
- Có thể mua phải mảnh đất bị bán cho ba bốn người một lúc. Khi đó, người mua chắc chắn sẽ bị thiệt thòi vì giao dịch mua bán thường không có cam kết rõ ràng cũng như không đủ điều kiện pháp lý để khởi kiện.
- Trường hợp mua phải mảnh đất quy hoạch nhưng không biết thì có nguy cơ “mất trắng”.
Thủ tục mua bán đất đai hiện nay ra sao?
Bước 1: Bạn và bên bán giao kết Hợp đồng mua bán tài sản, sau đó liên hệ với UBND hoặc phòng công chứng nơi có tài sản nộp hồ sơ, yêu cầu công chứng, chứng thực hợp mua bán đó.
Bước 2: Sau khi hoàn tất việc công chứng, chứng thực tại UBND hoặc phòng công chứng, bạn và bên bán nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ thuộc UBND quận/ huyện hoặc Văn phòng đăng ký nhà đất thuộc Sở tài nguyên và môi trường.
Bước 3: Cơ quan tiếp nhận sẽ thông báo số tiền thuế, lệ phí trước bạ nhà đất để và địa chỉ nộp thuế để bạn và bên bán nộp.
Bước 4: Sau khi hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí. Bạn gửi lại biên lai đã nộp thuế, lệ phí cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ.
Bước 5: Bạn và bên bán mang CMND lên nhận sổ đỏ đã sang tên.
Quy định về thủ tục công chứng khi mua nhà đất
Hợp đồng công chứng có giá trị rất quan trọng trong giao dịch mua bán nhà đất. Cụ thể, theo Điều 5 Luật Công chứng, hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
Ngoài ra, hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
Tuy nhiên, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.
Như vậy, dù hợp đồng công chứng mang ý nghĩa lớn, có thể gần như đảm bảo chắc chắn việc mua bán đã hoàn thành nhưng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính theo đúng quy định. Nghĩa là việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ hoàn tất và có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính.
Mời bạn xem thêm
- Hợp đồng kinh tế và hợp đồng mua bán
- Thủ tục đăng ký cơ sở sản xuất thực phẩm
- Cách đăng ký giấy phép kinh doanh online
- Xác định hôn nhân thực tế qua thực tiễn xét xử
- Sổ đỏ chung cư có thời hạn bao nhiêu năm?
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề “Có nên mua mảnh đất bị cột mốc quốc lộ chắn giữa cổng?”. Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan như thành lập công ty giá rẻ, quản lý mã số thuế cá nhân, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân mới nhất, trích lục khai tử, mẫu trích lục hồ sơ địa chính, cấp bản sao trích lục hộ tịch, giấy phép flycam, thủ tục đăng ký bảo hộ thương hiệu độc quyền, đơn xin tạm ngừng kinh doanh, hợp pháp hóa lãnh sự ở hà nội; nộp thuế tndn cho chi nhánh hạch toán phụ thuộc… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư 247 để được hỗ trợ, giải đáp.
Liên hệ hotline: 0833.102.102.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.
Câu hỏi thường gặp
Đất xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn bao gồm đất xây dựng các hệ thống giao thông, thủy lợi, đê điều, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống xử lý chất thải, hệ thống dẫn điện, dẫn xăng dầu, dẫn khí, thông tin liên lạc và đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn các công trình này.
Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.
Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).
Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).
