Hiện tôi đang thuê mua một căn hộ chung cư của chủ đầu tư. Vì cần tiền nên tôi muốn chuyển nhượng hợp đồng thuê mua này cho người khác. Xin hỏi luật sư liệu tôi có được chuyển nhượng hợp đồng cho thuê mua nhà không? Điều kiện để chuyển nhượng là gì? Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua như thế nào. Mong luật sư giải đáp.
Hợp đồng thuê mua nhà hiện nay cũng khá phổ biến. Bên thuê nhà khi có ý định mua tuy nhiên chưa đủ kinh phí thường dùng cách này. Theo đó có thể vừa thuê nhà và vừa bảo đảm cho việc mua nhà trong một thời hạn. Vậy liệu có được chuyển nhượng hợp đồng cho thuê mua nhà hay không? Cần đáp ứng những điều kiện gì để được chuyển nhượng? Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng này như thế nào? Để giải đáp các thắc mắc này, Luật sư 247 xin giới thiệu bài viết “Có được chuyển nhượng hợp đồng cho thuê mua nhà không?”. Mời bạn đọc cùng tham khảo.
Căn cứ pháp lý
Thuê mua nhà là gì?
Theo Khoản 7 DDieuf 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014:
Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên. Theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê. Sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó.
Theo Khoản 17 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định về khái niệm thuê mua nhà ở như sau:
“Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.”
Hợp đồng thuê mua nhà phải được lập quy định tại Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
Quy định về chuyển nhượng hợp đồng cho thuê mua nhà
Quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua
Căn cứ Khoản 1 Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng như sau:
“Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành văn bản, có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng.“
Như vậy, theo quy định như trên, bạn có quyền chuyển nhượng hợp đồng cho thuê mua nhà nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng cho thuê mua nhà
Căn cứ Khoản 2 Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải đảm bảo các điều kiện sau đây:
a) Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6 của Nghị định này; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì phải có hợp đồng đã ký kết;
b) Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận);
c) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện;
d) Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
Quyền lợi của các bên khi chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà?
Theo Khoản 2, 3, 4 Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định thì:
– Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng với bên cho thuê mua. Bên cho thuê mua có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
– Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà
Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà được thực hiện theo Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Cụ thể:
Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng
Các bên thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu.
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 06 bản:
- 02 bản do chủ đầu tư dự án lưu,
- 01 bản nộp cho cơ quan thuế,
- 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận,
- 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu,
- 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu
- 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng (trường hợp phải công chứng)
Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng việc chuyển nhượng. Trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Chứng nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng
Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng thực hiện chứng nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
-Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm:
- Các bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng;
- Bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án, trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư;
- Giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án;
- Bản chính hoặc bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà, công trình xây dựng (nếu có)
- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng;
Nộp thuế, phí, lệ phí chuyển nhượng
Các bên có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
Đề nghị chủ đầu tư xác nhận chuyển nhượng
Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng.
-Hồ sơ đề nghị bao gồm:
- 06 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng;
- Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư;
- Giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn thuế theo quy định
Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được các giấy tờ quy định tại điểm d khoản này, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm xem xét, xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào. Sau khi xác nhận vào các văn bản chuyển nhượng hợp đồng, chủ đầu tư giữ lại 02 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng và trả lại cho bên nộp giấy tờ 04 văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo các giấy tờ đã nhận.
Thông báo về việc nhận chuyển nhượng (với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản)
Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng hợp đồng thì trong thời hạn tối đa 05 ngày, kể từ ngày hoàn thành việc nhận chuyển nhượng phải gửi văn bản thông báo về việc nhận chuyển nhượng hợp đồng đến cơ quan quản lý nhà ở của Trung ương để tổng hợp, theo dõi. Thông báo bao gồm các nội dụng:
- Tên, địa chỉ dự án bất động sản,
- Tên doanh nghiệp chuyển nhượng hợp đồng,
- Số lượng hợp đồng,
- Số lượng nhà ở, công trình xây dựng theo hợp đồng chuyển nhượng
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn về “Có được chuyển nhượng hợp đồng cho thuê mua nhà không?”. Mong rằng các kiến thức trên có thể giúp ích cho bạn trong cuộc sồng hằng ngày. Hãy theo dõi chúng tôi để biết thêm nhiều kiến thức bổ ích. Và nếu quý khách có nhu cầu tìm hiểu về thủ tục cấp hộ chiếu tại Việt Nam; hoặc muốn sử dụng dịch vụ đăng ký hộ kinh doanh của chúng tôi; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833102102. Hoặc bạn có thể tham khảo thêm các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm
- Hiếp dâm xong dùng tiền hoà giải được không?
- Không giao cấu nhưng vẫn phạm tội hiếp dâm?
- Lỗi lấn làn, đè vạch ô tô bị phạt bao nhiêu tiền?
- Xe đạp điện vượt đèn đỏ và không đội mũ bảo hiểm phạt bao nhiêu tiền?
Câu hỏi thường gặp
Theo Khoản 4 Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản và Khoản 1 Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định:
“Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.“
Do đó hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng cho người khác.
Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Theo Khoản 1 Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định:
“Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. “
Do đó người đã mua nhà chung cư hình thành trong tương lai hoàn toàn có thể chuyển nhượng cho người khác.
