Chào luật sư! Tôi đã mua và sinh sống hơn 07 năm tại 1 nhà ở xã hội tại Hà Nội; tiền nhà đã thanh toán hết. Đến nay; tôi đã tích góp được 1 khoản tiền cũng như có sự giúp đỡ từ gia đình và đi vay; tôi đã mua 1 căn chung cư khác gần chỗ làm việc để thuận tiện đi lại. Nay uốn bán nhà ở xã hội kia để lấy tiền trả nợ cũng như chi phí cho căn nhà mới. Liệu tôi có được bán lại nhà ở xã hội đó theo quy định không? Và chi phí khi chuyển nhượng nhà ở xã hội là bao nhiêu? Mong luật sư tư vấn! Tôi xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho chúng tôi! Luật sư 247 xin tư vấn về Có được bán lại nhà ở xã hội theo quy định? như sau:
Căn cứ pháp lý
Thông tư 139/2016/TT-BTC
Nội dung tư vấn
Có được bán lại nhà ở xã hội không
Theo khoản 5 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP; người mua nhà ở xã hội được quyền bán nhà ở xã hội theo 2 trường hợp sau:
Có được bán lại nhà ở xã hội trường hợp 1
Trường hợp 1: chưa đủ 5 năm
Trong thời hạn chưa đủ 5 năm; kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội; nếu có nhu cầu bán lại thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
Được quyền bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm; thời điểm bán.
Lưu ý: người bán không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Thời hạn 5 năm được tính kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán.
Theo điểm b khoản 2; điểm d khoản 6 điều 63 Nghị định 139/2017/NĐ-CP; người bán lại suất nhà ở xã hội sai quy định sẽ bị phạt tiền từ 25 đến 30 triệu đồng và bị thu hồi nhà ở xã hội.
Có được bán lại nhà ở xã hội trường hợp 2
Trường hợp 2: đủ 5 năm
Bên mua; bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 5 năm; kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua; tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế. Trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật Nhà ở 2014; thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm; thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Theo điểm b khoản 2; điểm d khoản 6 điều 63 Nghị định 139/2017/NĐ-CP; người bán lại suất nhà ở xã hội sai quy định sẽ bị phạt tiền từ 25 đến 30 triệu đồng và bị thu hồi nhà ở xã hội.
Đối với hộ gia đình; cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua; mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua; tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.
Chi phí chuyển nhượng khi có được bán lại nhà ở xã hội
Trong trường hợp 2 khi chuyển nhượng nhà ở xã hội; thì phải thực hiện những nghĩa vụ như: Nộp tiền sử dụng đất; thuế thu nhập cá nhân; lệ phí trước bạ… (tiền sử dụng đất sẽ tính khác so với nhà ở thông thường).
Tiền sử dụng đất:
Theo Điều 6 Thông tư 139/2016/TT-BTC khi bán nhà ở xã hội thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau:
- Nếu là chung cư: Người bán phải nộp cho ngân sách nhà nước 50% tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; được xác định như sau: Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x Diện tích căn hộ x Giá đất x Hệ số phân bổ tiền sử dụng đất.
- Nếu là nhà ở thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất và được xác định như sau: Tiền sử dụng đất phải nộp = Diện tích đất x Giá đất x Hệ số phân bổ tiền sử dụng đất.
Trong đó; hệ số phân bổ = Diện tích căn hộ bán/Tổng diện tích sàn tòa nhà (Diện tích căn hộ bán chia cho tổng diện tích sàn tòa nhà).
Thuế thu nhập cá nhân:
Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC thuế thu nhập cá nhân phải nộp được tính như sau: Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%.
Lệ phí trước bạ:
Khi làm thủ tục sang tên thì phải nộp lệ phí trước bạ với mức tiền như sau: Lệ phí trước bạ = Giá chuyển nhượng x 0.5%.
Rủi ro khi mua bán lại nhà ở xã hội
Vì có được bán lại nhà ở xã hội theo quy định; nên trong thực tế; nhiều trường hợp đã “lách luật” bằng cách bán theo dạng hợp đồng ủy quyền; sau thời hạn 5 năm sẽ thực hiện sang tên theo quy định. Tuy nhiên; việc “lách luật” này tiềm ẩn nhiều rủi ro với người mua.
Cụ thể; đối với hình thức lập vi bằng và hợp đồng hứa mua hứa bán; đây lại loại hình mua bán trong tương lai; có giá trị khi hai bên tuân thủ nó nhưng khi 1 trong 2 tranh chấp; thì người mua luôn bị thiệt thòi vì đây không phải là giao dịch bảo đảm.
Còn với việc lập di chúc; lại càng rủi ro; vì di chúc thể hiện ý chí của người lập; việc này có thể thay đổi. Do đó; không có gì là chắc chắn nếu bên bán thay đổi nội dung di chúc… Còn hợp đồng ủy quyền càng rủi ro hơn; bởi theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015; hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận của các bên; theo đó; bên được ủy quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.
Khi xảy ra tranh chấp hoặc thu hồi; quyền lợi của người mua khó được đảm bảo bởi nếu có tranh chấp phải giải quyết tại tòa án; khả năng rất cao tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng ủy quyền giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo , quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015. Ở đây; hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu giao dịch dân sự mua bán nhà sẽ bị vô hiệu theo quy định nêu trên.
Nếu bị cơ quan Nhà nước thu hồi do vi phạm quy định về việc mua bán nhà ở xã hội; việc đòi hỏi quyền lợi ở đây là rất khó khăn bởi bên mua không phải là chủ sở hữu; đặc biệt là trường hợp người bán không hợp tác.
Có thể bạn quan tâm
- Bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định?
- Điều kiện mua nhà ở xã hội theo quy định?
- Hướng dẫn thủ tục vay vốn mua nhà ở xã hội năm 2021
Như vậy; theo quy định của pháp luật hoàn toàn có được bán lại nhà ở xã hội. Trường hợp chưa đủ 5 năm thì chỉ được bán cho các đối tượng nhất định như Nhà nước hay chủ đầu tư. Trường hợp đã đủ 5 năm thì được bán theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có như cầu. Ngoài ra; trường hợp phải nộp chi phí chuyển nhượng như: tiền sử dụng đất; thuế thu nhập cá nhân; lệ phí trước bạ thì cần tuân thủ đầy đủ.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về “Có được bán lại nhà ở xã hội theo quy định?“. Hy vọng bài viết hữu ích với bạn đọc! Mọi vấn đề pháp lý cần giải đáp vui lòng liên hệ Luật sư 247: 0833 102 102
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại khoản 5 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP; người mua nhà ở xã hội được quyền bán lại nhà ở xã hội. Và tùy vào thời hạn sử dụng đã được bao lâu mà nhà ở xã hội sẽ được bán cho các đối tượng nhất định.
Khi anh em, họ hàng chuyển nhượng nhà đất sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ; trừ trường hợp chuyển nhượng, tặng cho giữa anh chị em ruột với nhau; hoặc người chuyển nhượng có duy nhất 01 nhà ở hoặc đất ở tại Việt Nam.
Nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng; thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2; hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần; và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
