Xin chào Luật sư. Tôi hiện đang có thắc mắc liên quan đến quy định pháp luật đất đai,mong được Luật sư hỗ trợ giải đáp. Cụ thể là gia đình tôi có một mảnh đất ruộng đã lâu không canh tác trên đất này nên nay muốn chuyển nhượng đất này sang đất thô cư để xây nhà, tuy nhiên không biết rằng theo quy định pháp luật như vậy có được không hay cần đáp ứng diều kiện gì để được chuyển đất ruộng sang đất thổ cư? Nếu được thực hiện chuyển đổi thì mức chi phí chuyển đất ruộng lên thổ cư cần đóng hiện nay là bao nhiêu? Mong được Luật sư hỗ trợ, tôi xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến ban tư vấn pháp luật của Luật sư 247. Hiện nay nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất ngày càng nhiều tuy nhiên nếu không nắm rõ quy định pháp luật vô hình trung vi phạm quy định sử dụng đất sẽ bị xử phạt. Với thắc mắc nêu trên của bạn, chúng tôi sẽ giải đáp tại nội dung bài viết dưới đây, bạn đọc tham khảo để nhận được câu trả lời nhé!
Căn cứ pháp lý
Điều kiện chuyển đổi đất ruộng sang đất thổ cư?
Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất thì việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (hay còn gọi là đất thổ cư) thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Căn cứ Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì xem xét mục đích chuyển đổi đất trên 2 điều kiện:
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, khi đáp ứng đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng thì được chuyển đổi đất ruộng sang đất thổ cư
Thẩm quyền chuyển đổi đất ruộng sang đất thổ cư được quy định như thế nào?
Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
+ Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
+ Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
+ Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
+ Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
– Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
+ Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
Như vậy, thẩm quyền chuyển đổi đất ruộng sang đất thổ cư thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện tùy vào từng trường hợp cụ thể.
Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất ruộng sang đất thổ cư quy định như thế nào?
Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
* Bước 1: Nộp hồ sơ
Căn cứ Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hồ sơ gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định về thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ như sau:
– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
+ Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 59 của Luật Đất đai;
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai.
* Bước 2: Thẩm tra và xử lý hồ sơ
– Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
– Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
* Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định
* Bước 4: Nhận kết quả
Như vậy, để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, bạn phải đáp ứng đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng và tùy từng trường hợp mà thẩm quyền chuyển đổi sẽ thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Chi phí chuyển đất ruộng lên thổ cư năm 2023 là bao nhiêu?
* Tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất là khoản tiền nhiều nhất khi chuyển đất ruộng sang đất thổ cư (đất ở).
Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở (đất ở và đất nông nghiệp xen lẫn với nhau trong cùng thửa đất)
Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:
“Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Như vậy, 02 trường hợp sau sẽ nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích:
– Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.
– Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Tóm lại, nếu thuộc trường hợp trên thì tiền sử dụng đất tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở (xem trong phần nguồn gốc sử dụng đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận sẽ biết khi nào là đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất).
Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau:
“Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Theo đó, tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Để tính được số tiền sử dụng đất phải nộp cần theo 03 bước sau:
Bước 1: Xác định tiền sử dụng đất theo giá đất ở
– Để xác định cần biết vị trí thửa đất: Tên đường, vị trí thửa đất gồm vị trí 1, 2, 3, 4 hay vị trí còn lại (vị trí 1, 2, 3,… xác định theo chiều sâu của thửa đất so với mặt tiền – càng lùi sâu giá càng thấp).
– Xác định giá đất trong bảng giá đất (xem tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành).
Bước 2: Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp (xác định như bước 1).
Bước 3: Lấy tiền sử dụng đất theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
Lưu ý: Riêng đối với đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng hợp pháp thì căn cứ vào nguồn gốc đất đó để thu tiền sử dụng đất, cụ thể:
– Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
– Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
* Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
– Đối tượng áp dụng: Nộp lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận mới.
– Mức nộp: Từ 100.000 đồng trở xuống/lần cấp.
* Lệ phí trước bạ
– Đối tượng phải nộp: Đa số các trường hợp không phải nộp, chỉ áp dụng đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí.
– Cách tính lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%
* Phí thẩm định hồ sơ
Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên:
– Không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này.
– Nếu có thu thì mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Mất giấy tờ mua bán đất có được cấp Sổ đỏ không?
- Cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ hiện nay như thế nào?
- Các khoản tiền người dân phải nộp khi làm sổ đỏ cho đất không có giấy tờ
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Chi phí chuyển đất ruộng lên thổ cư năm 2023 là bao nhiêu?“. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý thực hiện tư vấn pháp lý về Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Câu hỏi thường gặp:
Có 03 loại đất không có thổ cư mà có thể chuyển đổi thành đất thổ cư như sau:
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là đất thổ cư;
Chuyển đổi đất phi nông nghiệp không phải chịu thuế thành loại đất phải chịu thuế;
Chuyển đổi đất phi nông nghiệp không phải đất thổ cư sang đất thổ cư.
Điều kiện để có thể giao dịch đất nông nghiệp: Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất 2013 đai quy định các điều kiện sau:
– Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp như sau:
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
