Cách định giá đất nông nghiệp theo quy định năm 2023

Đất nông nghiệp là một trong những loại đất lâu đời và được sử dụng rất phổ biến. Người dân sẽ tận dụng loại đất này để nuôi trồng sản xuất nhằm kiếm thêm thu nhập. So với các loại đất khác, việc định giá đất nông nghiệp có phần phức tạp và rắc rối hơn vì đất nông nghiệp được phân chia thành rất nhiều loại khác nhau. Vậy theo quy định của pháp luật hiện hành, Cách định giá đất nông nghiệp như thế nào? Điều kiện để áp dụng phương pháp định giá đất nông nghiệp là gì? Có những phương pháp xác định giá đất nông nghiệp nào? Sau đây, Luật sư 247 sẽ giúp bạn giải đáp những thắc mắc trên và cung cấp những quy định liên quan trong bài viết dưới đây. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2013

Đất nông nghiệp là gì?

Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia thành 03 nhóm:

• Nhóm đất nông nghiệp.
• Nhóm đất phi nông nghiệp.
• Nhóm đất chưa sử dụng.

Theo đó, nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:

• Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác.
• Đất trồng cây lâu năm.
• Đất rừng sản xuất.
• Đất rừng phòng hộ.
• Đất rừng đặc dụng.
• Đất nuôi trồng thủy sản.
• Đất làm muối.
• Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

Có những phương pháp xác định giá đất nông nghiệp nào?

Căn cứ Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, tùy thuộc vào trường hợp cụ thể mà có các phương pháp xác định giá đất nông nghiệp được quy định khác nhau, cụ thể:

(1) Phương pháp so sánh trực tiếp

Đây là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống (là thửa đất mà tại thời điểm định giá không có nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất) tương tự về mục đích sử dụng đất, khả năng sinh lợi, vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, hình thể, diện tích, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Thửa đất trống có một số đặc điểm tương tự như trên gọi là thửa đất so sánh.

(2) Phương pháp chiết trừ

Đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (tổng giá trị bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

(3) Phương pháp thu nhập

Đây là phương pháp định giá đất tính bằng thương số (số được tạo ra khi thực hiện phép chia cho hai số) giữa mức thu nhập ròng (thu nhập được xác định bằng cách lấy tổng thu nhập trừ đi tổng chi phí) thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị thửa đất cần định giá/Diện tích thửa đất cần định giá

(4) Phương pháp thặng dư

Đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

(5) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Đây là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) nhân với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

Nguyên tắc định giá đất nông nghiệp

Nguyên tắc, phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 112 Luật đất đai như sau:

Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

Cách định giá đất nông nghiệp theo quy định năm 2023

Tùy thuộc từng loại đất nông nghiệp cụ thể, từng trường hợp sử dụng đất mà Luật Đất đai 2013 và các văn bản khác có liên quan quy định về cách xác định giá đất nông nghiệp khác nhau.

Cụ thể việc xác định giá đất nông nghiệp trong một số trường hợp được quy định như sau:

Trên đây là cách xác định giá đất nông nghiệp trong một số trường hợp sử dụng đất hiện nay.

Điều kiện để áp dụng phương pháp định giá đất nông nghiệp

Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất nông nghiệp được quy định rõ tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP như sau:

(1) Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp này được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

(2) Phương pháp chiết trừ

Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

(3) Phương pháp thu nhập

Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.

(4) Phương pháp thặng dư

Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.

(5) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp này được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp sau:

– Xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo.

– Xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.

– Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất khác.

Mời bạn xem thêm bài viết:

• Những trường hợp không được cấp Căn cước công dân?
• Thẻ căn cước gắn chíp có định vị được không?
• Ngày cấp Căn cước công dân ghi ở đâu?

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Cách định giá đất nông nghiệp” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư 247 luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là tư vấn pháp lý về giấy đặt cọc mua bán nhà đất viết tay vui lòng liên hệ đến hotline 0833.102.102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.

Câu hỏi thường gặp