Chào Luật sư, Tôi có mua đất từ người quen. Vì một số lí do nên tôi và họ có xảy ra tranh cãi. Họ nói lúc mua đất chỉ có giấy viết tay nên muốn đòi lại. Giấy viết tay không có giá trị nên đất vẫn là của họ. Bán nhà bằng giấy viết tay rồi đòi lại được không? Họ còn hăm dọa sẽ kiện tôi ra tòa để đòi lại đất. Tôi nên làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư:
Từ 01/7/2014 không được mua bán bằng giấy viết tay?
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
Theo khoản 1 Điều 211 Luật Đất đai 2013 thì Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.
Căn cứ vào quy định trên, từ ngày 01/7/2014 đến nay, khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải lập hợp đồng và được công chứng hoặc chứng thực, nếu không công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng vô hiệu (hợp đồng không có hiệu lực).
Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định:
“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1…
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không công chứng hoặc chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.
Bán nhà bằng giấy viết tay rồi đòi lại được không?
Theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008;
– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Theo quy định trên, có 02 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần công chứng hoặc chứng thực theo quy định (hay còn gọi là mua bán bằng giấy viết tay) có hiệu lực; nhưng 02 trường hợp này chỉ hợp pháp khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực trước ngày 01/7/2014.
Đòi lại đất mua bán bằng giấy viết tay như thế nào?
Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn mua đất của A vào năm 2004, bằng giấy viết tay do đó bạn đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Tuy nhiên sau đó A lại làm thủ tục cấp giấy chứng nhận luôn phần đã bán cho bạn và bán toàn bộ cho anh B. Như vậy, hành vi của anh A là hành vi trái quy định pháp luật. Do đó, gia đình bạn có quyền khởi kiện A ra tòa án để yêu cầu bảo vệ quyền lợi cho gia đình mình.
Về câu hỏi bạn có thể yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của anh B đối với phần diện tích đất của nhà tôi đang sử dụng được không?. Ở đây xảy ra 2 trường hợp:
Trường hợp 1: B biết việc anh A đã chuyển nhượng một phần diện tích đất cho gia đình bạn nhưng B vẫn mua mảnh đất này, thì B không được coi là người thứ ba ngay tình do đó, bạn có quyền khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất giữa gia đình bạn với anh A và yêu cầu hủy một phần giấy chứng nhận đã cấp cho anh B.
Trường hợp 2: B không biết việc anh A đã chuyển nhượng một phần diện tích đất cho gia đình bạn, do giấy chứng nhận đã cấp mang tên anh A, nên B đã tiến hành giao dịch với anh A thì đây được coi là người thứ ba ngay tính và quy định pháp luật bảo vệ quyền lợi cho người thứ ba ngay tình, cụ thể:
Căn cứ theo khoản 3, Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu:
“3. Chủ sở hữu không có
quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.”
Như vậy, trong trường hợp này gia đình bạn không có quyền yêu cầu hủy một phần giấy chứng nhận của B do B là bên thứ ba ngay tình, nhưng gia đình bạn có quyền yêu cầu anh A phải hoàn trả số tiền mua bán đất và bồi thường thiệt hại cho gia đình bạn theo quy định của pháp luật.
Điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai là gì?
Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 không có điều khoản riêng quy định về điều kiện khởi kiện vụ án. Căn cứ theo Điều 26, Điều 186, Điều 187, Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và khoản 3 Điều 2 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, khi khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai người khởi kiện cần đáp ứng những điều kiện sau:
– Người khởi kiện có quyền khởi kiện;
– Thuộc thẩm quyền của Tòa án theo loại việc;
– Tranh chấp chưa được giải quyết;
– Phải được hòa giải tại UBND cấp xã.
Thông tin liên hệ
Luật sư 247 sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Bán nhà bằng giấy viết tay rồi đòi lại được không?” hoặc các dịch vụ khác liên quan như chia thừa kế đất hộ gia đình. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833102102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư như thế nào?
- Có được chuyển mục đích sử dụng đất không phù hợp quy hoạch?
- Cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất?
Câu hỏi thường gặp:
Căn cứ theo khoản 2 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, người khởi kiện cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm:
– Đơn khởi kiện theo mẫu.
– Biên bản hòa giải không thành có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.
– Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.
– Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.
Đối tượng của hợp đồng;
Chủ thể giao kết, CMND
Số lượng, chất lượng;
Giá, phương thức thanh toán;
Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
Quyền, nghĩa vụ của các bên;
Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
Phương thức giải quyết tranh chấp.
Theo quy định của pháp luật, không có quy định rằng hợp đồng được viết tay sẽ không có giá trị pháp lý.
Để một hợp đồng có hiệu lực thì cần đảm bảo những quy định về hình thức và nội dung theo quy định của pháp luật. Đối với những loại hợp đồng cần công chứng chứng thực thì cần phải thực hiện thủ tục công chứng chứng thực theo quy định trong đó có hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
