Trong những năm gần đây, hoạt động mua bán các dự án đang diễn ra rất sôi động. Hợp đồng mua bán các dự án cũng trở thành một vấn đề mà các nhà đầu tư quan tâm. Tuy nhiên, các dự án trước khi ký hợp đồng mua bán cần phải đảm bảo đủ điều kiện theo quy định. Pháp luật kinh doanh bất động sản có những quy định chi tiết về các điều kiện để ký hợp đồng mua bán của dự án. Vậy dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán được quy định như thế nào? Cần lưu ý gì khi ký hợp đồng mua bán dự án nhà đất là gì? Hãy cùng Luật sư 247 tìm hiểu câu trả lời chi tiết qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng bài viết sau đây sẽ thực sự mang lại cho bạn những kiến thức hữu ích nhất để bạn có thể vận dụng vào trong cuộc sống.
Căn cứ pháp lý
Hợp đồng mua bán nhà ở là gì?
Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thoả thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thoả thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở.
Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng mua bán tài sản, do vậy nó cũng có các đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản.
Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ
Bên mua và bên bán nhà ở đều có quyền nghĩa vụ đối nhau. Nghĩa là, khi bên bán đã nhận được một lợi ích vật chất từ bên mua nhà thì bên mua có nghĩa vụ chuyển giao nhà đúng cam kết. Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đã mua đúng thời hạn các bên đã thoả thuận đồng thời bên mua nhà ở có nghĩa vụ thanh toán khoản tiền mua nhà ở đúng thời hạn, địa điểm và phương thức mà các bên đã thoả thuận. Bên mua nhà cũng có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao đúng nhà được xác định là đối tượng của hợp đồng mà hai bên đã xác lập.
Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù
Tính chất đền bù trong quan hệ này thể hiện trong việc người bán nhà nhận một khoản tiền nhất định theo giá cả đã cam kết thì bên mua nhà phải được xác lập quyền sở hữu đối với vật mua tương ứng với khoản tiền mà mình phải trả. Khoản tiền mà bên mua nhà phải trả cho bên bán nhà là khoản đền bù về việc mua bán nhà ở theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Hợp đồng mua bán nhà ở có đặc điểm đền bù nhằm để phân biệt với hợp đồng tặng cho nhà ở.
Hợp đồng mua bán nhà là hợp đồng ưng thuận
Ưng thuận là một đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và cũng là đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Kể từ thời điểm các bên đã thỏa thuận và thống nhất ý chí với nhau về những nội dung cơ bản của hợp đồng thì hợp đồng đó được coi là đã xác lập. Thời điểm xác lập của hợp đồng mua bán nhà ở là thời điểm mà hợp đồng được công chứng, đây là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với nhau giữa bên bán và bên mua nhà ở, không phụ thuộc vào việc đã chuyển giao hay chưa chuyển nhà ở.
Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu nhà ở của bên bán sang cho bên mua.
Trong quan hệ mua bán, người bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà và quyền sở hữu nhà về phương diện pháp lý cho người mua. Bản chất của việc mua bán nhà là chấm dứt quyền sở hữu tài sản đối với nhà đem bán của chủ sở hữu đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu đối với nhà của người mua. Người mua muốn được sở hữu nhà thì phải có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán nhà một giá trị tương đương với diện tích nhà ở đó. Đây là đặc điểm khác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở với hợp đồng cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.
Dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán
Theo quy định của Luật nhà ở 2014 có quy định chủ đầu tư chỉ phép ký hợp đồng mua bán nhà ở khi có đủ 4 điều kiện sau đây:
- Thứ nhất, đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có Giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng); đã giải chấp đối với trường hợp có thế chấp nhà ở.
- Thứ hai, đối với nhà chung cư thì đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thì đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (gồm đường giao thông, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng) của khu vực nhà ở theo thiết kế và tiến độ được duyệt.
- Thứ ba, có hợp đồng bảo đảm giao dịch nhà ở ký với tổ chức tài chính hoặc ngân hàng thương mại theo quy định.
- Thứ tư, đã có văn bản báo cáo và được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở chấp thuận cho phép kinh doanh bán nhà ở đó.Tùy theo chủ đầu tư thì thời gian khi nào được ký hợp đồng mua bán căn hộ cũng sẽ khác nhau. Điều kiện ký hợp đồng mua bán căn hộ thường sẽ yêu cầu bên mua phải thanh toán trước 15-30% giá trị hợp đồng. Tuy nhiên số tiền quy định này cũng phải tuân theo quy định.
Cụ thể: “Đối với trường hợp mua bán nhà ở được xây dựng theo dự án thì chủ đầu tư chỉ được nhận tiền mua nhà trả trước của khách hàng theo tiến độ xây dựng nhưng không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó”.
Những lưu ý khi ký hợp đồng mua bán dự án nhà đất
Hợp đồng mua bán nhà đất là một văn bản rất quan trọng. Nhà đất là tài sản thông dụng như các tài sản khác nhưng lại là bất động sản và có giá trị lớn đối với mỗi gia đình. Chính vì vậy, để hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện một cách hợp pháp thì cả hai bên cần tuân thủ đúng các quy định của pháp luật như: hợp đồng phải được lập thành văn bản, công chứng, làm thủ tục sang tên…tất cả các chi tiết có liên quan trong hợp đồng đều phải được các bên trao đổi và ghi nhận cụ thể, chính xác trong hợp đồng.
Khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, người mua cần phải chú ý những vấn đề sau:
Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ
Đối với hợp đồng mua bán nói chung và bất động sản nói riêng thì đối tượng chính là mặt hàng cần mua, cần bán. Chủ đầu tư cần phải đảm bảo theo đúng số lượng, chất lượng, các tiêu chuẩn đã ghi rõ trong hợp đồng và khách hàng cũng cần nắm rõ để tránh những tranh chấp không mong muốn. Trong hợp đồng cần phải liệt kê rõ ràng các đặc tính như: số lượng, chất lượng, hãng,…. khi bàn giao căn hộ cho khách hàng.
Giá cả và phương thức thanh toán, tiến độ thanh toán,…
Hợp đồng cần thể hiện rõ ràng, càng chi tiết càng tốt về số tiền cũng như phương thức thanh toán, tiến độ thanh toán, các yêu cầu và trách nhiệm của các bên liên quan. Quan trọng nhất là tiến độ thanh toán, thông thường tiến độ thanh toán sẽ phụ thuộc vào tiến độ thi công của công trình, do đó cần thể hiện rõ ràng thời điểm thanh toán, nếu theo thời gian cụ thể (ví dụ 1-2 tháng sẽ đóng 1 lần) thì cũng cần phải có điều khoản đảm bảo tiến độ thi công phù hợp.
Cần nắm rõ thông tin về dự án
Nhiều chủ đầu tư thường che dấu các thông tin như: thời hạn đầu tư, dự án được xây dựng trên đất thuê hay lâu dài, các giấy tờ pháp lý đi kèm ( các phê duyệt về thiết kế, mặt bằng, thi công,.. được các cấp có thẩm quyền phê duyệt ). Nhiều người mua nhà thường không để tâm đến vấn đề này dẫn đến tình trạng nhiều dự án khi hết thời hạn sở hữu căn hộ chung cư do đất chỉ là đất thuê theo thời hạn 30 – 50 năm, do đó khi hết thời hạn thuê, người mua nhà không biết phải giải quyết thế nào.
Phí bảo trì chung cư, phí dịch vụ được tính như thế nào
Đã có rất nhiều tranh chấp xung quanh việc quản lý phí bảo trì, thông thường khoản chi phí này là 2% giá trị căn hộ, được người mua nhà nộp cho chủ đầu tư sau đó sẽ được bàn giao lại ban quản lý toàn nhà để phục vụ cho việc bảo trì bảo dưỡng những phần diện tích sử dụng chung của cư dân.
Ngoài ra người mua nhà còn phải trả một khoản chi phí khác đó chính là phí dịch vụ khi sở hữu căn hộ chung cư. Phí dịch vụ được tính dựa theo diện tích sở hữu của căn hộ, ở những dự án cao cấp phí dịch vụ thường rất cao và được tính theo m² do đó khoản tiền mà người sở hữu phải trả một tháng cũng khá cao do đó nhiều người thường suy nghĩ giữa nên mua căn hộ chung cư hay nhà đất thổ cư.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Đất nằm trong dự án có được chuyển nhượng không?
- Hạn mức công nhận đất ở là gì?
- Xây dựng nhà xưởng trên đất ở nông thôn
Thông tin liên hệ
Luật sư 247 đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán“. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến vấn đề tư vấn pháp lý về vấn đề soạn thảo mẫu hợp đồng mua bán nhà đất ngắn gọn. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102. để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
– Người yêu cầu chứng thực nộp một (01) bộ hồ sơ yêu cầu chứng thực tại ủy ban nhân dân cấp xã và xuất trình bản chính của giấy tờ đã nộp bản sao để đối chiếu; cán bộ có thẩm quyền tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ yêu cầu chứng thực;
– Trường hợp hồ sơ yêu cầu chứng thực hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ ghi vào Sổ chứng thực hợp đồng, giao dịch (mẫu số 61/SCT). Nếu hồ sơ không hợp lệ hoặc khi giải quyết yêu cầu chứng thực mà phát hiện người có bất động sản không đủ điều kiện thực hiện quyền của người có bất động sản theo quy định của pháp luật thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do bằng văn bản cho người yêu cầu chứng thực;
– Cán bộ tiếp nhận hồ sơ trình người có thẩm quyền thực hiện ký chứng thực hợp đồng, văn bản về bất động sản. Người yêu cầu chứng thực nhận kết quả tại nơi nộp hồ sơ.
Trường hợp không chứng thực được trong ngày nhận hồ sơ thì ghi vào Sổ chứng thực hợp đồng, giao dịch, viết Phiếu hẹn (Mẫu số 32/PH) trao cho người yêu cầu chứng thực
– Phiếu yêu cầu chứng thực hợp đồng, văn bản: Phiếu yêu cầu chứng thực hợp đồng, văn bản
– Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu; bản sao giấy tờ chứng minh thẩm quyền của người đại diện (nếu là người đại diện);
– Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đối với trường hợp có tài sản gắn liền với đất mà người sở hữu tài sản đó chuyển nhượng;
– Dự thảo Hợp đồng (trường hợp người yêu cầu chứng thực soạn thảo sẵn);
– Các giấy tờ cần thiết khác cho việc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Thứ nhất, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán phải được xác định cụ thể. Như trên đã phân tích, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà bao gồm cả nhà và diện tích đất gắn liền với ngôi nhà và chúng cần phải được chỉ rõ trong hợp đồng mua bán.
Thứ hai, nhà phải có giấy tờ, hồ sơ hợp lệ chứng tỏ quyền sở hữu hợp pháp của bên bán nhà. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng do Bộ xây dựng phát hành và được sử dụng thống nhất trong cả nước. Đó chính là cơ sở pháp lý để Nhà nước bảo vệ quyền sở hữu của các chủ thể và các chủ sở hữu thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật.
– Không bị tranh chấp về quyền sở hữu đối với diện tích nhà đem bán.
– Không bị cấm lưu thông dân sự.
– Nếu nhà thuộc sở hữu chung theo phần hoặc hợp nhất phải tuân theo quy chế pháp lý riêng đối với loại nhà thuộc sở hữu của nhiều người.
