Đất đai là tài sản vô cùng quý giá, thuộc quyền sở hữu toàn dân và do Nhà nước đại diện quản lý. Trong một số trường hợp bạn không thể mua một mảnh đất thì bạn vẫn có thể thuê nó theo thời hạn đã được thỏa thuận. Trong quá trình sử dụng đất, bạn sẽ có những tài sản trên mảnh đất đó. Vậy khi thời hạn thuê đất hết thì những tài sản đó sẽ được giải quyết như thế nào? Đó chắc hẳn là thắc mắc của rất nhiều người. Bài viết này sẽ trả lời cho bạn những câu hỏi sau: Xử lý tài sản trên đất khi hết thời hạn thuê đất như thế nào? Quy định về thời hạn cho thuê đất trong hợp đồng thuê đất ra sao? Thời hạn sử dụng đất và cách xử lý khi hết thời hạn như thế nào? Hãy cùng Luật sư 247 tìm hiểu nhé! Hy vọng bài viết sau đây thực sự sẽ giúp quý bạn đọc có thể vận dụng vào trong cuộc sống
Căn cứ pháp lý
Quy định về thời hạn cho thuê đất trong hợp đồng thuê đất
Căn cứ theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2013 thì:
“Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn
1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.….
Điều 129. Hạn mức giao đất nông nghiệp
1. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:
a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.
2. Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
Thời hạn sử dụng đất và cách xử lý khi hết thời hạn
Điều 126 và Điều 127 Luật Đất đai 2013 quy định về thời hạn sử dụng đất. Theo đó, thời hạn sử dụng đất và cách xử lý khi hết thời hạn sử dụng đất sử dụng đất được quy định theo bảng dưới đây:
| TT | Các trường hợp | Thời hạn | Xử lý khi hết thời hạn |
| 1 | Sử dụng đất có thời hạn | ||
| 1.1 | – Thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn (đất 5%). | – Thời hạn thuê không quá 05 năm. | – Hết thời gian thuê phải trả lại đất cho UBND cấp xã. |
| 1.2 | – Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nghiệp sử dụng đất được giao, công nhận quyền sử dụng trong trường hợp:+ Được giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;+ Được giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân;+ Được giao đất rừng sản xuất;+ Được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;+ Được giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng. | – Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất là 50 năm. | – Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn 50 năm. |
| 1.3 | – Hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp | – Không quá 50 năm | – Khi hết thời hạn thuê đất, nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê. |
| 1.4 | – Tổ chức được giao đất, thuê đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;- Tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư;- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam. | – Được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. | – Nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá 50 năm |
| – Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn | – Thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm. | – Nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá 70 năm | |
| – Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua | – Thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án.- Lưu ý: Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. | – Nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn được xác định theo thời hạn của dự án | |
| 1.5 | – Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh. | – Không quá 70 năm. | – Khi hết thời hạn, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá 70 năm. |
| 1.6 | – Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích. | – Thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính. | – |
| 2 | Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất | ||
| 2.1 | Trường hợp 1: Thời hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất | ||
| – Trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào mục đích khác. | – Thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.- Được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích. | – | |
| – Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối. | – Được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê. | – Khi hết thời hạn, được xem xét gia hạn nhưng không quá 50 năm nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng. | |
| – Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. | – Thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. | – | |
| 2.2 | Trường hợp 2: Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi chuyển mục đích sử dụng đất | ||
| – Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao khi chuyển mục đích sử dụng đất. | – Được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.- Dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn kinh tế – xã hội khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì không quá 70 năm. | – | |
| 3 | Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất (mua đất, nhận tặng cho, nhận chuyển đổi, nhận thừa kế…) | ||
| – Sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn. | – Là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất. | – |
Lưu ý:
– Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn thì sẽ bị thu hồi (theo điểm d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013).
– Đất hết thời hạn sử dụng (ngoài thời hạn sử dụng đất) sẽ không được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế.
Theo đó, khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu người sử dụng đất có nhu cầu thì Nhà nước sẽ gia hạn hoặc xem xét gia hạn hoặc thu hồi theo quy định của pháp luật.
Xử lý tài sản trên đất khi hết thời hạn thuê đất như thế nào?
Theo quy định của “Bộ luật dân sự 2015”
“Điều 703. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.”
Quy định của Luật đất đai 2013
Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Vì trường hợp của bạn không phải trường hợp do nhà nước thu hổi đất mà là hết hạn hợp đồng thuê đất .
Theo đó, tại Điều 713 “Bộ luật dân sự 2015”
“Điều 713. Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
1. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
a) Hết thời hạn thuê và không được gia hạn thuê;
b) Theo thoả thuận của các bên;
c) Nhà nước thu hồi đất;
d) Một trong các bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật;
đ) Bên thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết mà trong hộ gia đình của người đó không còn thành viên nào khác hoặc có nhưng không có nhu cầu tiếp tục thuê;
e) Diện tích đất thuê không còn do thiên tai;
g) Các trường hợp khác do pháp luật quy định.
2. Khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt, người thuê quyền sử dụng đất phải khôi phục tình trạng đất như khi nhận đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Tài sản gắn liền với đất được giải quyết theo thoả thuận của các bên.”
Như vậy, nếu trường hợp là nhà nước thu hồi sẽ áp dụng về điều kiện bồi thường theo quy định tại Điều 75, Điều 76 Luật đất đai 2013 và mức bồi thường theo Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ – CP. Nếu do hết hạn thì tài sản được giải quyết dựa trên thỏa thuận của các bên.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Thuê đất khu công nghiệp trả tiền hàng năm
- Thuế chuyển nhượng đất nông nghiệp
- Thời gian cấp sổ hồng chung cư
Thông tin liên hệ
Luật sư 247 đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Xử lý tài sản trên đất khi hết thời hạn thuê đất“. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến vấn đề tư vấn pháp lý về vấn đề giá đất đền bù giải tỏa. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102. để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ Điều 271 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau:
“Điều 271. Nội dung của quyền bề mặt
1. Chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác nhưng không được trái với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Chủ thể quyền bề mặt có quyền sở hữu đối với tài sản được tạo lập theo quy định tại khoản 1 Điều này.
3. Trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ thì chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao.”
Theo đó, chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, khoảng không gian trên mặt đất, lòng đất để xây dựng công trình phù hợp quy định pháp luật và quy hoạch sử dụng đất.
Căn cứ điểm b Khoản 1 Điều 99 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;”
Theo quy định trên, người sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hồ sơ đăng ký quyền sở hữu nhà ở bao gồm những giấy tờ sau:
+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
+ Giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp;
+ Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng;
+ Hợp đồng thuê đất có công chứng, chứng thực theo quy định;
+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính: lệ phí trước bạ…
Nơi tiếp nhận hồ sơ: nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Thời hạn giải quyết hồ sơ: 30 ngày theo điểm a Khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
