Sổ đỏ là thuật ngữ khá phổ biến trong cuộc sống. Có thể hiểu một cách đơn giản, đây là cụm từ mà người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, nhà ở và các loại tài sản khác gắn liền với đất. Có thể thấy rằng, Sổ đỏ có giá trị pháp lý vô cùng quan trọng. Đây là căn cứ xác định các thông tin liên quan đến mảnh đất, là căn cứ giải quyết các vụ tranh chấp. Đối với các dự án đầu tư, chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm phải làm sổ đỏ. Điều này được các văn bản pháp luật quy định rõ. Vậy trách nhiệm làm sổ đỏ của chủ đầu tư như thế nào? Thủ tục cấp Sổ đỏ khi mua đất dự án như thế nào? Hãy cùng Luật sư 247 tìm hiểu qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng bài viết này sẽ thực sự hữu ích với bạn.
Căn cứ pháp lý
Sổ đỏ là gì?
Sổ đỏ là từ mà người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận; pháp luật đất đai từ trước tới nay không quy định về Sổ đỏ.
Tùy theo từng giai đoạn, ở Việt Nam có các loại giấy chứng nhận như:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
Tuy nhiên, ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP. Theo đó, từ ngày 10/12/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành kế thừa tên gọi Giấy chứng nhận mới, cụ thể:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013).
Quy định về thông tin ghi trên Sổ đỏ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:
Trang 1 của Giấy chứng nhận
Trang 1 gồm:
– Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ;
– Mục “I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen;
– Dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trang 2 của Giấy chứng nhận
Trang 2 in chữ màu đen gồm:
– Mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú;
– Ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận;
– Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận.
Trang 3 của Giấy chứng nhận
Trang 3 in chữ màu đen gồm:
– Mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”;
– Mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”.
Trang 4 của Giấy chứng nhận
Trang 4 in chữ màu đen gồm:
– Nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;
– Nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch.
Trang bổ sung của Giấy chứng nhận
Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm:
– Dòng chữ “Trang bổ sung Giấy chứng nhận”;
– Số hiệu thửa đất;
– Số phát hành Giấy chứng nhận;
– Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
– Mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như trang 4 của Giấy chứng nhận.
Trách nhiệm làm sổ đỏ của chủ đầu tư
Tại khoản 7 Điều 16 nghị định 71/2010/ND-CP của Chính phủ hướng dẫn luật nhà ở quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại như sau:“ Làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp nhà ở được xây dựng để bán và bàn giao các giấy tờ có liên quan đến nhà ở cho bên mua trong thời gian tối đa là 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua, trừ trường hợp bên mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận.
Trong trường hợp được phép xây dựng nhà ở trên đất thuê của Nhà nước để bán cho các đối tượng là tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài cho người mua và chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của pháp luật”.
Như vậy theo quy định nêu trên thì chủ đầu tư có nghĩa vụ phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) cho bạn và chủ đầu tư phải tiến hành bàn giao các giấy tờ liên quan đến nhà ở cho bạn trong thời gian tối đa là 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua.
Thủ tục cấp Sổ đỏ khi mua đất dự án
Khi mua đất (nhận chuyển nhượng) đất dự án thì chủ đầu tư, người mua phải có trách nhiệm đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng). Thủ tục cấp Sổ đỏ khi mua đất dự án dưới đây được cập nhật theo quy định mới nhất tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP.
Lưu ý: Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) dưới đây áp dụng cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở.
Căn cứ khoản 22 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở (gọi tắt là mua đất dự án) được thực hiện như sau:
Đối với chủ đầu tư
Bước 1: Nộp hồ sơ
Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các giấy tờ sau đây:
– Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án, trường hợp có thay đổi nghĩa vụ tài chính thì phải nộp chứng từ chứng minh việc hoàn thiện nghĩa vụ tài chính đối với sự thay đổi đó (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật).
– Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký; Giấy phép xây dựng (nếu có).
– Thông báo của cơ quan chuyên môn về xây dựng cho phép chủ đầu tư nghiệm thu công trình hoặc chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; danh sách các căn hộ, công trình xây dựng (có các thông tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng chung, riêng của từng căn hộ; trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ.
– Báo cáo kết quả thực hiện dự án.
Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết
Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở, công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án.
Sau khi hoàn thành việc kiểm tra, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra; gửi thông báo kèm theo sơ đồ nhà, đất đã kiểm tra cho Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà, đất cho bên mua đối với các trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; đăng công khai kết quả kiểm tra trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.
Trách nhiệm của người mua hoặc chủ đầu tư
Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ gồm có:
– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu 04a/ĐK.
– Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
– Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.
Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
– Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn đăng ký.
– Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
– Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).
– Chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp để chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
– Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
Bước 3: Trả kết quả
Thời hạn giải quyết: Do UBND cấp tỉnh quy định nhưng không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Có được yêu cầu di dời mồ mả trên đất của mình không?
- Đất vườn có phải là đất trồng cây lâu năm không?
- Xin giấy phép san lấp mặt bằng
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Trách nhiệm làm sổ đỏ của chủ đầu tư“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ tư vấn pháp lý về chia nhà ở khi ly hôn. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833.102.102.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Để xác định hướng giải quyết khi người mua bị chậm cấp Sổ đỏ cần xác định nguyên nhân đến từ đâu? Trên thực tế, khi bị chậm cấp Sổ đỏ, thường do 02 nguyên nhân chính sau:
– Do cơ quan Nhà nước chậm giải quyết thủ tục:
Khi nộp hồ sơ đề nghị cấp Sổ đỏ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi rõ hạn trả kết quả. Nếu quá thời hạn trong hồ sơ mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa giải quyết thì người dân được quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính.
– Do chủ đầu tư chậm thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ: Nếu thuộc vào trường hợp này, người mua có thể khởi kiện chủ đầu tư và buộc thực hiện đúng hợp đồng.
Đồng thời, theo quy định tại Điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai, tính từ ngày bàn giao nhà ở, đất cho người mua, hoặc kể từ thời điểm người mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận mà chủ đầu tư chậm làm sổ hồng cho cư dân sẽ bị phạt hành chính nghiêm khắc.
Trường hợp chậm bàn giao Sổ đỏ cho người mua nhà từ sau 50 ngày – 06 tháng sẽ bị phạt tiền từ 10 triệu đồng – 100 triệu đồng.
Chậm từ 06 – 09 tháng bị phạt tiền từ 30 triệu – 300 triệu đồng.
Chậm từ 09 tháng – 12 tháng bị phạt tiền từ 50 triệu – 500 triệu đồng.
Chậm từ 01 năm trở lên bị phạt tiền từ 100 triệu đến 01 tỉ đồng.
Điều kiện để chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
– Đã được nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đich sử dụng đất
Trong đó bao gồm các điều kiện: Nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt; Chủ đầu tư không vi phạm pháp luật về đất đai, đất dự án không có tranh chấp, đất không thuộc đất công và đất công không rơi vào trường hợp phải đấu giá; Được sự chấp thuận chủ trương đầu tư cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500.
– Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính
Căn cứ thông tư 30/2014/TT- BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Theo đó, doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức..có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sẽ cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm các văn bản giấy tờ cụ thể bao gồm các văn bản sau:
– Đơn xin giao đất/cho thuê đất (Mẫu 01 kèm theo thông tư 30/2014/TT- BTNMT)
– Quyết định thu hồi đất
– Quyết định bồi thường giải phóng mặt bằng
– Văn bản xác nhận hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng của cấp có thẩm quyền
– Văn bản xác nhận thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cấp có thẩm quyền
– Bản vẽ hiện trạng vị trí thu hồi đất
– Bản vẽ hiện trạng vị trí giao đất/ thuê đất đã thẩm định
– Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh
– Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận Chủ đầu tư
– Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá/ Văn bản của cơ quan có thẩm quyền công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
– Quyết định phê duyệt kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư
– Văn bản đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Giấy xác nhận hoàn tất nghĩa vụ tài chính của cơ quan thuế (Kèm theo giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước)
