Nhà chung cư là nhà cao tầng có từ 02 tầng trở lên, với nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung. Khi có nhu cầu mua căn hộ chung cư, cá nhân, tổ chức phải ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với chủ đầu tư. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải được lập theo quy định của pháp luật hiện hành. Cùng tìm hiểu về đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua bài viết dưới đây của Luật sư 247.
Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng được ký kết giữa một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đáp ứng các điều kiện đối với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và các cá nhân, tổ chức có nhu cầu về nhà ở. Hợp đồng này thường dưới hình thức hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Pháp luật hiện hành quy định nội dung hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải đảm bảo các nội dung chính theo quy định của Bộ luật dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản. Nhìn chung, pháp luật vẫn dựa trên nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự về tự do, tự nguyện cam kết thỏa thuận khi xác lập, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện nay được lập theo mẫu do chủ đầu tư soạn ra và được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Do vậy, các nội dung thể hiện trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện nay không hoàn toàn được xây dựng dựa trên sự thỏa thuận về ý chí của các bên. Nhiều nội dung của hợp đồng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến người mua nhà trước và sau khi họ nhận bàn giao căn hộ.
Mua bán chung cư có cần công chứng hợp đồng không?
Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp mua bán nhà ở thương mại trong đó có nhà chung cư phải thực hiện công chứng, chứng thực ngoại trừ các trường hợp sau đây:
– Mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
– Mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư.
Những trường hợp ngoại lệ này không bắt buộc phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đồng thời, theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải thực hiện theo mẫu số 01 ban hành kèm phụ lục Nghị định này.
Việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định dưới đây:
1. Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.
Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán chung cư
Do hợp đồng mua bán chung cư giữa cá nhân với cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực.
Hồ sơ chuẩn bị
Căn cứ Điều 40, 41 Luật Công chứng năm 2014, hồ sơ công chứng bao gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu của Văn phòng/Phòng công chứng).
- Giấy tờ tuỳ thân: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/hộ chiếu còn hạn, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, bản án/quyết định ly hôn đã có hiệu lực pháp luật…
- Giấy tờ về quyền sở hữu chung cư: Sổ hồng (nếu chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) hoặc biên bản bàn giao hoặc các giấy tờ khác có giá trị tương đương.
- Hợp đồng uỷ quyền (nếu có).
Địa điểm công chứng
Căn cứ khoản 4 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, việc công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng (Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng).
Theo Điều 44 Luật Công chứng năm 2014, các bên có thể trực tiếp đến trụ sở Phòng/Văn phòng công chứng hoặc yêu cầu Công chứng viên thực hiện công chứng ngoài trụ sở nếu là người già yếu, không thể đi lại được, đang bị tạm giam, tạm giữ, đang thi hành án phạt tù hoặc có lý do chính đáng khác.
Quy định bàn giao căn hộ chung cư
Công trình nhà chung cư đã được nghiệm thu và đáp ứng đủ tiêu chi về chung cư: Theo quy định tại Điều 124 Luật xây dựng 2014, điều kiện bàn giao căn hộ phải tuân thủ các quy tắc sau:
- Đã hoàn tất việc nghiệm thu công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng hiện hành;
- Luôn bảo đảm an toàn trong quá trình vận hành và khai thác khi đưa công trình vào sử dụng.
Ngoài ra, theo Nghị định 46/2015/NĐ-CP cũng quy định rõ về bàn giao hạng mục công trình, công trình xây dựng nói chung và bàn giao căn hộ chung cư nói riêng theo những quy định như trên.
Hoàn thành việc xây dựng nhà và các công trình khác theo như tiến độ ban đầu được phê duyệt: Theo Khoản 3 Điều 13 Luật kinh doanh Bất động sản quy định rõ:
- Chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao chung cư cho khách hàng khi công trình đã hoàn thành xong công trình cùng những hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo như tiến độ đã được phê duyệt
- Với căn hộ thô: Hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của căn hộ.
Có đầy đủ hồ sơ bàn giao căn hộ chung cư: Theo Khoản 3 Điều 124 Luật Xây Dựng, hi bàn giao công trình, nhà thầu phải giao đầy đủ cho nhà đầu tư những giấy tờ, bản vẽ thi công, quy trình vận hành, danh mục trang thiết bị, phụ tùng,.. và nhiều giấy tờ có liên quan.
Bên cạnh đó, tại phụ lục của Thông tư số 05/2015/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định, khi bàn giao căn hộ chung cư thì chủ đầu tư phải hoàn thành những danh mục hồ sơ về công trình xây dựng nhà ở như sau:
- Giấy phép xây dựng;
- Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các đơn vị thi công (khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát);
- Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng về tiến độ thi công;
- Bản vẽ thiết kế thi công xây dựng;
- Báo cáo kết quả thẩm tra và kết quả thẩm định của bản vẽ thiết kế thi công xây dựng;
- Bản vẽ hoàn công (trường hợp công trình có sai khác với thiết kế bản vẽ xây dựng ban đầu);
- Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định công trình (nếu có);
- Văn bản của các cơ quan chức năng có thẩm quyền về thỏa thuận, đảm bảo PCCC và hệ thống kỹ thuật trong căn hộ;
Quy trình bàn giao căn hộ chung cư
Quy trình bàn giao căn hộ diễn ra giữa chủ đầu tư và khách hàng được thực hiện theo một quy trình chuẩn để đảm bảo theo đúng quyền và nghĩa vụ của hai bên, cụ thể:
Bước 1: Lên danh sách, lựa chọn và tiếp nhận các căn hộ đã đủ kiều kiện bàn giao cho khách hàng
Chuẩn bị sẵn mẫu biên bản bàn giao nhà. Đồng thời thông báo tới các khách hàng đủ tiêu chuẩn bàn giao căn hộ, hoàn tất hồ sơ mua bán với bộ phận kinh doanh và tài chính trước khi bàn giao căn hộ.
Bước 2: Thực hiện thủ tục bàn giao căn hộ chung cư cho khách hàng
- Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ giấy tờ theo yêu cầu
- Hai bên cùng nhau kiểm tra, đối chiếu, giải đáp thắc mắc và thỏa thuận những điều khoản trong hợp đồng
- Bên bàn giao cùng khách hàng kiểm tra căn hộ: các hạng mục, chất lượng, số lượng,..
Bước 3: Hai bên ký biên bản xác nhận đồng ý hoặc không đồng ý bàn giao
Ở bước này, bên người mua sẽ ký xác nhận đồng ý hoặc không đồng ý bàn giao. Biên bản này hai bên phải giữ kỹ tránh thất lạc vì đây là cơ sở để bảo vệ quyền lợi của mình trước pháp luật.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Căn hộ chung cư có được làm văn phòng hay không?
- Trình tự, thủ tục mua bán căn hộ chung cư mini năm 2022
Thông tin liên hệ:
Trên đây là bài viết tư vấn về “Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư năm 2022” Nếu cần giải quyết nhanh gọn các vấn đề liên quan tới mức chuyển đất ao sang đất sổ đỏ hiện nay… thì hãy liên hệ ngay tới hotline 0833102102 Luật sư 247 để chúng tôi nhanh chóng tư vấn hỗ trợ và giải quyết vụ việc. Với các luật sư có chuyên môn cao cùng kinh nghiệm dày dặn, chúng tôi sẽ hỗ trợ 24/7, giúp bạn tiết kiệm chi phí và ít đi lại.
Câu hỏi thường gặp
Trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc (nếu phức tạp có thể kéo dài không quá 10 ngày làm việc), Công chứng viên sẽ thực hiện công chứng hợp đồng mua bán chung cư.
Hợp đồng đặt cọc không phải là một trong các loại hợp đồng phải công chứng hoặc chứng thực. Do đó, khi các bên lập hợp đồng đặt cọc mua chung cư cũng không cần thiết phải lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực.
Căn cứ khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở 2014, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ thì chủ đầu tư phải chuẩn hồ sơ, thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua.
Mặt khác, thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận kể từ khi nhận được hồ sơ đề nghị là 15 ngày làm việc (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
Tóm lại, nếu không có vướng mắc thì sau hơn 02 tháng kể từ nhận bàn giao căn hộ chung cư người mua sẽ nhận được Sổ hồng.
