Đất đai là một tài sản thuộc quyền sở hữu chung, không phải của bất kỳ cá nhân nào. Nhà nước đại diện cho toàn dân quản lý vấn đề sử dụng đất đai. Đây cũng là một thành phần tự nhiên có vai trò quan trọng. Con người sinh sống trên đất, cần đất cho quá trình lao động sản xuất, đặc biệt là sản xuất nông nghiệp. Đất cần phải được quy hoạch và sử dụng hợp lý. Vậy đất nằm trong quy hoạch có được mua bán không? Nếu có, việc mua bán đất đai trong quy hoạch sẽ có những quy định cụ thể nào? Hãy cùng Luật sư 247 tìm hiểu câu trả lời giải đáp những thắc mắc của bạn qua bài viết sau đây nhé!
Căn cứ pháp lý
Đất như thế nào là đất nằm trong kế hoạch quy hoạch?
Khoản 2, 3 điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định
“Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.”
Theo Điều 48 Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi bổ sung năm 2018 quy định về Công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì:
“2. Toàn bộ nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai theo quy định sau đây:
a) Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện; công bố công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã;
b) Việc công bố công khai được thực hiện chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
c) Việc công khai được thực hiện trong suốt thời kỳ quy hoạch sử dụng đất.
3. Toàn bộ nội dung kế hoạch sử dụng đất sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai theo quy định sau đây:
a) Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công bố công khai kế hoạch sử dụng đất quốc gia tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai kế hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện và công bố công khai nội dung kế hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã;
b) Việc công bố công khai được thực hiện chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt;
c) Việc công khai được thực hiện trong suốt thời kỳ kế hoạch sử dụng đất.”
Có được cấp sổ đỏ cho đất nằm trong dự án quy hoạch không?
Theo quy định tại khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai thì người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thời hạn ra thông báo hoặc quyết định thu hồi đất là trong vòng 03 năm kể từ khi kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được công bố.
Như vậy, nhà, đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể được mua, bán nhưng sẽ xảy ra 02 trường hợp sau:
– Mua, bán trước khi có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận;
– Mua, bán sau khi có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận.
Tuy nhiên theo Khoản 8 Điều 49 Luật đất đai : nếu trong thời hạn 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì phải có điều chỉnh , hủy bỏ và công bố hủy bỏ thu hồi / chuyển mục đích sử dụng đất trong quy quy hoạch sử dụng đất. Thêm vào đó vấn đề sổ đỏ đối với đất quy hoạch treo theo khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP :
– Trong trường hợp đã nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì diện tích đất nằm trong quy hoạch đó không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất . Vì vậy , đối với đất dính quy hoạch treo chỉ có thể làm sổ đỏ khi mà có công bố hủy bỏ thu hồi đất. Lúc đó người sử dụng đất mới có thể làm thủ tục xin cấp chứng nhận quyền sử dụng đất , sở hữu tài sản gắn liền với đất ( sổ đỏ ). Nếu như dự án treo không được công bố hủy , bỏ thì người sử dụng đất có quyền sử dụng hạn chế theo quy định tại khoản 7 Điều 49 Luật đất đai năm 2013.
Hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho đất thuộc diện quy hoạch
Để thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ cho đất thuộc diện quy hoạch. Nếu trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì hồ sơ xin cấp sổ đỏ được quy định như sau
– Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013; Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
– Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Trình tự thực hiện
Bước 1. Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp trực tiếp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.
Bước 2. Tiếp nhận và xử lý
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xem xét tính hợp lệ của hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, cập nhật thông tin đất đai…
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Công chức tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận; Viết và đưa Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp
Bước 3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Người sử dụng đất thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế.
Bước 4. Trả kết quả
Người sử dụng đất được nhận Giấy chứng nhận sau khi nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định. Thời hạn thực hiện thủ tục Cấp giấy chúng nhận là không quá 30 ngày.
Khoảng thời gian này tính từ ngày nộp hồ sơ hợp lệ, không tính ngày nghỉ, lễ.
Điều kiện mua bán quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) khi có đủ các điều kiện sau:
1 – Có Sổ đỏ, trừ trường hợp 02 trường hợp sau:
– Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán.
– Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được quyền bán đất khi:
+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).
2 – Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
3 – Đất không có tranh chấp;
4 – Trong thời hạn sử dụng đất.
Đất nằm trong quy hoạch có được mua bán không?
Khoản 7, 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018) (sau đây gọi là Luật Đất đai), quy định như sau:
7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7.
Theo quy định trên thì nhà, đất nằm trong quy hoạch bị hạn chế một số quyền, tuy nhiên không hạn chế quyền chuyển nhượng đối với nhà, đất nằm trong quy hoạch mặc dù có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện hay chưa.
Do đó, người có nhà, đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể chuyển nhượng.
Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai thì người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thời hạn ra thông báo hoặc quyết định thu hồi đất là trong vòng 03 năm kể từ khi kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được công bố.
Như vậy, nhà, đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể được mua, bán nhưng sẽ xảy ra 02 trường hợp sau:
– Mua, bán trước khi có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận;
– Mua, bán sau khi có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Mua đất nông nghiệp giấy viết tay
- Làm sổ đỏ có cần giấy khai sinh không?
- Luật chia đất đai cho con khi bố mẹ mất
Thông tin liên hệ
Luật sư X sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Đất nằm trong quy hoạch có được mua bán không?” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là tư vấn giá đất bồi thường khi thu hồi đất, gia hạn quyền sử dụng đất…. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833.102.102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Người dân có thể xem kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện để biết đất có nằm trong quy hoạch không thông qua các cách sau đây:
– Xem kế hoạch sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất liên quan đến kế hoạch sử dụng đất đó.
– Xem kế hoạch sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.
– Xem kế hoạch sử dụng đất thông qua cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.
Mua đất quy hoạch có thể tồn tại nhiều rủi ro tuy nhiên trong nhiều trường hợp nó cũng là cơ hội. Cho nên việc của người đi mua đất là phải tìm hiểu rõ ràng về phần quy hoạch đối với đất đai, nhà cửa mà mình dự định mua để có thể có thể phù hợp nhất với mục đích sử dụng hay khả năng tài chính của mình. Tránh việc không tìm hiểu kỹ mà phải chịu thiệt thòi khi mua bán nhà đất và dẫn đến những tranh chấp không đáng có.
Bên cạnh việc tìm hiểu đất có nằm trong quy hoạch hay không thì khi mua đất, người mua cũng nên tìm hiểu một số thông tin khác về đất chẳng hạn như chủ đất đã có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, mục đích sử dụng ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có được xây dựng nhà cửa, công trình hay không, nguồn gốc của đất này là như thế nào, hay đất có đang nằm trong tranh chấp, đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án… đây đều là những thông tin mà người mua đất nên tìm hiểu rõ ràng, do đất đai là tài sản có giá trị lớn cho nên việc tìm hiểu trước rõ ràng khi mua bao giờ cũng sẽ giúp được người mua đất có thể tránh được rủi ro cho mình.
Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà người đặt cọc có thể áp dụng quy định được thỏa thuận trong hợp đồng hoặc căn cứ quy định của pháp luật để lấy lại tiền đặt cọc, cụ thể:
– Khi hợp đồng có thỏa thuận.
– Khi bên nhận đặt cọc, bên chuyển nhượng lừa dối.
Có thể thấy những lưu ý trên không làm thay đổi bản chất vấn đề là đa số trường hợp mua phải đất thuộc quy hoạch sẽ bị lỗ nhưng có thể sẽ giúp người sử dụng đất yên tâm hơn khi biết một số quyền lợi vẫn được bảo đảm theo quy định của pháp luật.
