Hiện nay có nhiều loại hình thế chấp để người đi vay có thể lựa chọn. Chúng ta thường hay nghe đến việc thế chấp bất động sản. Trong hoạt động thế chấp này, vật được đem ra thế chấp không chỉ có quyền sử dụng bất động sản mà còn có quyền đối với tài sản gắn liền với bất động sản. Đối với loại hình thế chấp này pháp luật có các quy định riêng biệt. Bài viết hôm nay luật sư 247 sẽ cùng bạn tìm hiểu về quy định thế chấp tài sản gắn liền với đất.
Căn cứ pháp lý
Tài sản gắn liền với đất gồm những gì?
Hiện pháp luật không đưa ra định nghĩa thế nào là tài sản gắn liền với đất mà chỉ liệt kê các loại tài sản gắn liền với đất.
Theo Điều 104 Luật Đất đai 2013, tài sản gắn liền với đất bao gồm: nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm. Căn cứ khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự 2015, có thể hiểu tài sản gắn liền với đất là bất động sản, bao gồm nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất đai. Khoản 4 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì liệt kê các loại tài sản gắn liền với đất sau: nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở; công trình xây dựng khác; cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất?
Tài sản gắn liền với đất có đủ điều kiện thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận). Cụ thể bao gồm các điều kiện sau:
Thứ nhất: Thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất
Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Điều 104 Luật Đất đai 2013).
Theo đó, chỉ các tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm thuộc diện tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận. Những tài sản này phải tồn tại tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận. Điều này có nghĩa là những tài sản có tồn tại tại thời điểm chủ thể yêu cầu cấp Giấy chứng nhận nhưng đã bị hủy hoại dẫn đến không còn tồn tại trên thực tế thì cũng không được cấp.
Thứ hai: Tài sản không có tranh chấp
Khác với đất đai (thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu), tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của chủ thể tạo lập nên tài sản đó. Và bên cạnh các tranh chấp về quyền sử dụng đất, trên thực tế cũng có rất nhiều trường hợp tranh chấp tài sản gắn liền với đất, ví dụ: tranh chấp quyền sở hữu nhà ở. Tài sản đang có tranh chấp chưa thể xác định được ai là chủ sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất, do đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền không thể thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho chủ thể có yêu cầu. Trong trường hợp này, chủ thể yêu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất phải giải quyết tranh chấp, xác định tài sản thuộc sở hữu của mình, làm cơ sở để được cấp Giấy chứng nhận.
Thứ ba: Tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của người yêu cầu cấp Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của chủ thể nào thì Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho chủ thể đó.
Thứ tư: Chủ sở hữu chuẩn bị bộ hồ sơ cấp Giấy chứng nhận theo quy định
Do tài sản gắn liền với đất bao gồm nhiều loại tài sản như chúng tôi nêu trên, nên trong phạm vi bài viết này, chúng tôi chỉ đề cập đến hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu.
Lưu ý:
Đối với cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của hộ gia đình, cá nhân: Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau: Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật (gồm một trong các loại giấy tờ sau (được quy định tại khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP; Nghị định số 62/2019/NĐ-CP; Nghị định 148/2020/NĐ-CP):
Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994; Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật; Bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật…
Đối với cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải có các giấy tờ sau: i/Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật về nhà ở; ii/ Một trong các giấy tờ của bên chuyển quyền sở hữu nhà ở.
Đối với cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài phải có giấy tờ sau:
– Một trong những giấy tờ về dự án phát triển nhà ở để kinh doanh (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư) trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh
– Giấy tờ về giao dịch mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở hoặc hình thức khác theo quy định của pháp luật về nhà ở.
– Trường hợp nhà ở đã xây dựng không phù hợp với các giấy tờ nêu trên thì phải có văn bản ý kiến của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy tờ không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (nếu có).
Quy định thế chấp tài sản gắn liền với đất
Điều 326 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất
1. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền-sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyển, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Nếu chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Điều luật xác định 3 loại tài sản: Đất đai, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo quy định này, chủ thể bảo đảm sử dụng tài sản gắn liền với đất để thế chấp đồng thời là chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Bởi tính chất vật lý của loại tài sản đặc thù phải gắn liền với đất mới khai thác được giá trị công dụng của nó thì khi xử lý loại tài sản này sẽ bao gồm cả quyền sử dụng đất. Ví dụ, A thế chấp nhà xưởng trên diện tích đất 1000m2 (quyền sử dụng diện tích đất này thuộc sở hữu của A) để vay Ngân hàng X khoản tiền 5 tỷ đồng. Hết hạn hợp đồng, A vi phạm nghĩa vụ trả tiền nợ đôi với Ngân hàng. Ngân hàng có quyền yêu cầu xử lý toàn bộ cả nhà xưởng và quyền sử dụng đất.
Với khoản 1 Điều luật này, tác giả băn khoăn với ngoại lệ “trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”. Phải hiểu cụm thuật ngữ này như thế nào cho đúng, vì khi quy định như vậy sẽ dẫn tới ít nhất hai cách hiểu:
- Một là, bên thế chấp tài sản trên đất thỏa thuận với bên nhận thế chấp không xử lý tài sản là quyền sử dụng đất;
- Hai là, các bên thỏa thuận bằng một cách xử lý nào khác nguyên tắc này như chỉ xử lý quyền sử dụng đất không xử lý tài sản trên đất hoặc bên thế chấp sẽ dùng một loại tài sản khác… Nếu hiểu theo cách thứ nhất, bên nhận thế chấp xử lý tài sản trên đất mà không xử lý quyền sử dụng đất sẽ không thể đảm bảo được giá trị sử dụng của loại tài sản đặc thù này.
Còn nếu hiểu theo cách thứ hai, không được xử lý hoặc lựa chọn một hình thức khác thì biện pháp thế chấp loại tài sản gắn liền với đất này sẽ không có giá trị nữa. Tác giả cho rằng, có thể không cần quy định cụm từ này ở khoản 1. Nếu chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thòi là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Với chỉ dẫn này, chúng ta xác định được chủ sử dụng đất, chủ tài sản trên đất là hai chủ thể khác nhau. Khoản 2 Điều luật này cho phép, chủ tài sản trên đất thế chấp tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Nhưng nếu vi phạm nghĩa vụ và phải xử lý tài sản bảo đảm thì người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao.
Khoản luật này tiếp tục sử dụng cụm thuật ngữ “trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”. Tại đoạn luật này, việc sử dụng cụm từ trên lại phù hợp vì cách hiểu cho cụm thuật ngữ này là khi xử lý tài sản trên đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất vượt cả mốc thời hạn mà chủ sử dụng đất đã ràng buộc với bên thế chấp bởi một giao dịch trước đó.
Mời bạn xem thêm
- Cá nhân có được nhận thế chấp quyền sử dụng đất không?
- Sổ đỏ đang thế chấp có sang tên được không?
- Hợp đồng thế chấp tài sản chung của vợ chồng có cần phải có chữ ký của cả hai người không?
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Luật sư 247 về “Quy định thế chấp tài sản gắn liền với đất”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chia đất thừa kế; Hướng dẫn soạn thảo di chúc; Mở thừa kế nhanh gọn … Vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.
Câu hỏi thường gặp
Chủ sử dụng đất, chủ tài sản trên đất là hai chủ thể khác nhau. Khoản 2 Điều 326 Bộ luật dân sự 2015 cho phép, chủ tài sản trên đất thế chấp tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Nhưng nếu vi phạm nghĩa vụ và phải xử lý tài sản bảo đảm thì người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao.
Người mua được khách sạn Sansan được sở hữu trong thời hạn 38 năm nhưng có thể thỏa thuận với chủ sử dụng đất để sử dụng lâu hơn hoặc ít hơn mốc 38 năm.
Người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hoặc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hoặc đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất sau đây:
(1) Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản chính);
(2) Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);
(3) Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 97 của Luật đất đai (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận);
(4) Đối với trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai không phải là nhà ở, thì ngoài các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, người yêu cầu đăng ký phải nộp các giấy tờ sau đây:
– Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc Quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật phải lập dự án đầu tư (01 bản sao không có chứng thực), trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực; một trong các loại Bản vẽ thiết kế thể hiện được mặt bằng công trình của dự án trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp dự án xây dựng công trình (01 bản sao không có chứng thực);
– Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc Quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật phải lập dự án đầu tư (01 bản sao không có chứng thực), trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực; một trong các loại Bản vẽ thiết kế thể hiện được mặt bằng của tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là công trình xây dựng khác (01 bản sao không có chứng thực);
(5) Văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);
(6) Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau đây:
– Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);
– Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định tại Điều 12 của Nghị định này.
