Xin chào Luật sư 247. Gia đình tôi có một mảnh đất ở quê, đất được ông bà trước đây để lại, đất này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận được cấp từ khoảng năm 1991, tổng diện tích sử dụng đất của gia đình tôi là 800m2 và có 400m2 là đất thổ cư, còn lại là đất vườn tạp. Tôi tìm hiểu thì được biết rằng xây dựng nhà ở sai vị trí đất thổ cư đã được cấp thì sẽ bị xử phạt, không biết có đúng không? Xây nhà sai vị trí thổ cư bị phạt bao nhiêu tiền hiện nay? Tôi có thể chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao/vườn tạp sang thành đất ở thì có được không? Điều kiện để được chuyển mục đích là gì? Mong được Luật sư giải đáp, tôi xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư 247. Tại bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai 2013 chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2014
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
- Nghị định 91/2019/NĐ-CP
Đất thổ cư được hiểu là như thế nào?
Đất thổ cư được hiểu là đất ở, đất dùng để xây dựng nhà cửa.
Theo pháp luật đất đai thì không có loại đất nào có tên gọi là đất thổ cư. Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn , đất ở tại đô thị. Hay nói cách khác, đất thổ cư không phải là loại đất theo quy định của pháp luật đất đai mà đây là cách thường gọi của người dân.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn).
Xây nhà trên đất thổ cư cần chú ý những gì?
Đất thổ cư chính là đất ở (đất phi nông nghiệp). Đất ở cũng đã bao gồm cả ODT (đất ở đô thị) và ONT (đất ở nông thông) hoặc những loại đất được dùng vào những mục đích khác như đất trụ sở.
Như vậy, đất thổ cư chỉ là điều kiện cần để xây dựng được nhà. Điều kiện đủ là chủ nhà trước khi xây dựng nhà ở phải có giấy phép xây dựng.
Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn các quy định về giấy phép xây dựng phải phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương. UBND huyện quy định cụ thể các địa điểm dân cư tập trung thuộc địa bàn phải cấp giấy phép xây dựng.
Do đó, để xây dựng được nhà ở trên đất nông thôn chủ nhà cần phải lên UBND huyện liên hệ và xin hướng dẫn thủ tục cấp giấy phép xây dựng tùy vào từng địa phương mà quy trình thủ tục sẽ khác nhau.
Lưu ý, giấy phép xây dựng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, giới hạn xây dựng và phải do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hồ sơ bản vẽ thiết kế được cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện.
Bên cạnh đó, cần tìm hiểu rõ vấn đề pháp lý của khu đất; lấy thông tin bản đồ quy hoạch 1/2000 hoặc tờ trích lục quy hoạch từ văn phòng đăng kí đất đai cấp để xác nhận quy hoạch.
Trong trường hợp, chỉ sở hữu một phần đất thổ cư và phần đất khác nhưng muốn xây nhà trên đất đó sẽ phải thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi xây dựng mới có thể có quyền xây dựng nhà ở trên đất đó.
Xây nhà sai vị trí thổ cư bị phạt bao nhiêu tiền?
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, đúng diện tích, đúng ranh giới đất đã được ghi trên giấy chứng nhận được cấp cho thửa đất cho gia đình nhà bạn. Theo đó, khi xây dựng nhà trên diện tích đất bao gồm cả đất được sử dụng với mục đích để ở và với mục đích không phải để ở thì người sử dụng đất chỉ được xây dựng trong phạm vi diện tích đất ở đã được cấp giấy chứng nhận.
– Nếu không xác định được cụ thể phần diện tích đất nào được sử dụng để ở, phần diện tích đất nào được sử dụng với mục đích vườn tạp thì căn cứ để xác định mục đích sử dụng là theo hiện trạng sử dụng đất hoặc căn cứ nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất nếu diện tích đất của gia đình bạn do lấn chiếm mà có (khoản 1 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP). Điều này đồng nghĩa với việc phần diện tích đất nào của gia đình bạn đang được sử dụng với mục đích để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho việc sinh hoạt (ví dụ như bếp, khu vệ sinh, nhà kho,…) là phần diện tích có mục đích để ở, được phép xây dựng.
– Trong trường hợp phần diện tích bạn sử dụng để xây dựng nhà ở toàn bộ ở vị trí đất vườn tạp hoặc có phần diện tích được sử dụng để xây dựng nhà ở thì được coi là xây dựng sai vị trí đất thổ cư hay chính là việc sử dụng đất không đúng mục đích được Nhà nước công nhận quyền sử dụng.
Căn cứ quy định tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP việc xây dựng nhà sai vị trí đất thổ cư là hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất và có thể bị xử phạt vi phạm hành chính. Các hành vi có thể bị xử phạt gồm:
Một là, xử phạt hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất trồng lúa sang đất thổ cư/đất ở (xây dựng nhà ở) theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP
Mức phạt tối thiểu đối với hành vi này là 3 triệu đồng nếu là đất ở thuộc khu vực nông thôn và 6 triệu đồng nếu là đất ở thuộc khu vực thành thị.
Hai là, xử phạt hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất rừng đặc dụng là rừng trồng, đất rừng phòng hộ là rừng trồng, đất rừng sản xuất là rừng trồng sang đất thổ cư/đất ở (xây dựng nhà ở) theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Nghị định 91/2019/NĐ-CP
Tùy thuộc vào diện tích đất chuyển mục đích/xây dựng trái phép mà mức phạt hành chính có sự khác biệt, thấp nhất là 3 triệu nếu diện tích vi phạm là dưới 0,02ha và cao nhất có thể lên tới 250 triệu đồng nếu diện tích đất vi phạm là từ 5ha trở lên.
Ba là, xử phạt hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất thổ cư/đất ở (xây dựng nhà ở) theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP
Mức phạt tiền thấp nhất áp dụng đối với hành vi này đối với đất ở khu vực nông thôn là 3 triệu và ở khu vực đô thị là 6 triệu.
Lưu ý: Bên cạnh việc bị áp dụng hình phạt chính là phạt tiền thì người sử dụng đất còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất.
– Bên cạnh đó, nếu việc xây dựng nhà ở thuộc trường hợp phải xin cấp giấy phép xây dựng mà người sử dụng đất/chủ đầu tư/chủ sử dụng đất xây dựng nhà ở trái với giấy phép đã được cấp thì phải chịu xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 6 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Mức phạt áp dụng đối với hành vi xây dựng trái với giấy phép xây dựng được cấp thấp nhất là 30 triệu đồng và có thể lên đến 70 triệu đồng nếu việc xây dựng là trong khu bảo tồn hoặc khu di tích lịch sử.
Như vậy, theo quy định hiện hành, khi xây dựng nhà ở sai vị trí đất thổ cư theo giấy chứng nhận đã được cấp hoặc theo giấy tờ giao đất/giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp thì người sử dụng đất bị xử phạt vi phạm hành chính vì hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất hoặc xử phạt vi phạm hành chính về hành vi xây dựng nhà ở sai giấy phép xây dựng đã được cấp.
Chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao sang thổ cư được không?
Căn cứ quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có thể được chuyển mục đích từ đất vườn tạp thành đất ở nếu thỏa mãn các điều kiện để được chuyển mục đích. Điều kiện để được chuyển mục đích gồm:
Một là, thỏa mãn các căn cứ để được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013
Theo quy định tại Điều 52 về căn cứ để được chuyển mục đích sử dụng đất là:
Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Nếu nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp của bạn không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất đã được phê duyệt thì bạn cũng không thể được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Hai là, hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi được chuyển mục đích sử dụng đất
Bạn được quyền sử dụng đất vườn tạp với mục đích xây dựng nhà ở sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định tại khoản 2 Điều 57 Luật Đất đai 2013:
…
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Các nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất gồm: Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ba là, thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất theo trình tự, thủ tục luật định
Bạn được phép chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn tạp thành đất ở sau khi đã hoàn thành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Theo đó, pháp luật cho phép bạn được chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn tạp thành đất ở nếu thỏa mãn điều kiện được chuyển mục đích, phù hợp với căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện theo trình tự, thủ tục luật định.
Mời bạn xem thêm
- Nên mua đất dự án hay đất thổ cư 2022?
- Đất trồng cây lâu năm lên thổ cư được không?
- Khi nào được phép chuyển đất vườn thành đất thổ cư?
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật Sư 247 về vấn đề “Xây nhà sai vị trí thổ cư bị phạt bao nhiêu tiền năm 2022” . Chúng tôi hy vọng rằng với câu trả lời trên bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan như: thủ tục thu hồi đất của nhà nước hay tìm hiểu quy định pháp luật về Mức bồi thường thu hồi đất của Nhà nước hiện nay… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư 247 để được hỗ trợ, giải đáp.
Để được tư vấn cũng như trả lời những thắc mắc của khách hàng trong và ngoài nước thông qua web lsx.vn, web nước ngoài Lsxlawfirm,…
Hãy liên hệ: 0833.102.102.
Câu hỏi thường gặp:
Căn cứ khoản 1 Điều 125 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:
1.Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;…”
Bên cạnh đó, tại Điều 128 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“Điều 128. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất
1.Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.
2.Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.”
Theo quy định trên, đất ở được giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng thì có thời hạn sử dụng lâu dài.
Do đó, khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng ổn định lâu dài.
Tất cả các loại đất đều phải thực hiện đúng, đủ nghĩa vụ thuế đối với nhà nước. Trong đó bao gồm cả đất thổ cư. Thuế này sẽ được các cơ quan có thẩm quyền quyết định dựa theo mục đích sử dụng của mảnh đất đó. Trong trường hợp bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng thì có thể sẽ phải thực hiện thêm các nghĩa vụ về thuế hoặc lệ phí theo quy định hiện hành.
Đối với cá nhân/ tổ chức sở hữu đất, điều kiện lên đất thổ cư cần có đầy đủ những loại giấy tờ sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất( sổ đỏ, sổ hồng)
Đất không thuộc diện tranh chấp, kê biên kiện tụng.
Còn thời hạn sử dụng đất.
Đối với các cá nhân/ tổ chức thuộc diện giao đất, cho thuê đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
Kế hoạch sử dụng đất của huyện hàng năm đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã thông qua.
Đất sử dụng trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Tuy nhiên, ngoài đủ các điều kiện chuyển đổi mục đích đất thì việc chuyển đổi đất thổ cư còn phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện.
