Theo quy định pháp luật, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải nộp thuế thu nhập cá nhân và một số khoản phí khác. Vậy cách tính phí chuyển nhượng căn hộ chung cư như thế nào? Hãy theo dõi bài viết dưới đây của Luật sư 247 để biết thêm thông tin chi tiết nhé!
Căn cứ pháp lý
Cách tính phí chuyển nhượng căn hộ chung cư
Khi chuyển nhượng căn hộ chung cư phải nộp các loại thuế, phí sau:
- Lệ phí trước bạ:
Khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định đối tượng chịu lệ phí trước bạ bao gồm: nhà, đất.
Theo quy định tại Điều 5, 6, 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP thì lệ phí trước bạ phải nộp khi chuyển nhượng căn hộ chung cư là:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ
(giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành).
- Thuế thu nhập cá nhân:
Khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định thu nhập chịu thuế bao gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở.
“Điều 14. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản
1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan, cụ thể như sau:
a) Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng;
b) Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;
c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.
2. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản.
3. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng.
4. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.”
“Điều 23. Biểu thuế toàn phần
1. Biểu thuế toàn phần áp dụng đối với thu nhập tính thuế quy định tại khoản 2 Điều 21 của Luật này.
2. Biểu thuế toàn phần được quy định như sau:
| Thu nhập tính thuế | Thuế suất (%) |
| a) Thu nhập từ đầu tư vốn | 5 |
| b) Thu nhập từ bản quyền, nhượng quyền thương mại | 5 |
| c) Thu nhập từ trúng thưởng | 10 |
| d) Thu nhập từ thừa kế, quà tặng | 10 |
| đ) Thu nhập từ chuyển nhượng vốn quy định tại khoản 1 Điều 13 của Luật nàyThu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán quy định tại khoản 2 Điều 13 của Luật này | 200,1 |
| e) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định tại khoản 1 Điều 14 của Luật nàyThu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định tại khoản 2 Điều 14 của Luật này | 252 |
Căn cứ vào các quy định trên thì thuế thu nhập cá nhân phải nộp được xác định theo 2 cách:
- Cách 1: Nếu xác định được giá bán, giá mua:
Thuế thu nhập cá nhân = 25% x (giá bán – giá mua).
- Cách 2: Nếu không xác định được giá bán, giá mua:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng.
Ngoài ra, khi chuyển nhượng căn hộ chung cư bạn còn phải chịu các khoản như: phí công chứng, phí đo vẽ…
Hồ sơ cần chuẩn bị
- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (theo mẫu);
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (bản chính + bản sao chứng thực);
- CMTND, sổ hộ khẩu của bên bán và bên mua (bản sao chứng thực);
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà (công chứng);
- Biên lai thông báo nộp thuế và xác nhận đã nộp thuế;
- Hồ sơ kỹ thuật căn hộ (bản chính);
- Giấy xác nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư.
Thủ tục chuyển nhượng nhà chung cư
- Bước 1: Chủ hộ tức là người bán nộp đơn lên cho chủ đầu tư xin chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của mình. Chủ đầu tư sẽ kiểm tra căn hộ của người bán có thanh toán chậm tiến độ không, có đang thế chấp HĐMB vay vốn ngân hàng hay không. Nếu không có vấn đề gì, chủ đầu tư sẽ thông báo cho chủ hộ là căn hộ đủ điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
- Bước 2: Hai bên bán và bên mua cùng nhau ra văn phòng công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Khi mua bán căn hộ sau bước này bên bán và bên mua đã không còn ràng buộc gì nên bên mua sẽ chuyển tiền mua căn hộ cho bên bán sau bước này.
- Bước 3: Một trong hai bên (bên bán hoặc bên mua đều được) ra chi cục thuế (căn hộ thuộc quận nào thì ra chi cục thuế quận đó) lấy biên lai thuế và đóng thuế. Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân thì bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế.
- Bước 4: Lấy biên lai về, nộp lại các giấy tờ cho chủ đầu tư để xin xác nhận đã chuyển nhượng căn hộ.
Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng
Bước 1: Thỏa thuận ban đầu giữa bên mua và bên bán
Cả hai bên cần thỏa thuận tiền cọc trước khi xem tình trạng pháp lý như sổ hồng. Bên mua phải ra phòng địa chính của phường nơi căn chung cư tọa lạc để kiểm tra xem chung cư đó có đủ điều kiện mua bán hay không. Sau đó hai bên sẽ thỏa thuận một số điều khoản như sau:
- Số tiền đặt cọc bao nhiêu?
- Thời gian ra hợp đồng công chứng và cần thanh toán bao nhiêu phần trăm giá trị căn hộ và giữ lại bao nhiêu đến khi thủ tục hoàn tất.
- Thời gian bàn giao và các thứ đi kèm căn hộ. Hai bên thỏa thuận chi phí công chứng và các loại thuế ai đóng.
Thông thường bên bán sẽ chi trả chi phí công chứng và các loại thuế trước bạ ( tuy nhiên, tùy vào thỏa thuận của hai bên để đóng thuế và phí thấp nhất có thể).
Bước 2: Đặt cọc căn hộ
Việc đặt cọc ngoài bên mua và bên bán thì cần có người làm chứng. Nếu cẩn thận hơn thì có thể ra văn phòng công chứng để tiến hành làm hợp đồng, tuy việc này sẽ tốn một khoản chi phí nhỏ nhưng đảm bảo cho bên mua. Văn phòng công chứng sẽ kiểm tra trên hệ thống về tính pháp lý của căn hộ cho bạn được yên tâm.
Bước 3: Hợp đồng công chứng
Đến giai đoạn này hai bên cần ra phòng công chứng để tiến hành ký hợp đồng theo mẫu soạn sẵn của Phòng công chứng. Bên mua sẽ thanh toán số tiền đúng với thỏa thuận trước đó và bên bán sẽ bàn giao giấy tờ. Các loại giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
- Tờ khai thuế trước bạ
- CMND và hộ khẩu bên bán nhà
- Nếu đã kết hôn thì giấy chứng nhận kết hôn
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
Lưu ý là mỗi giấy tờ phải có 2 bản bao gồm bản chính và bản photo. Đối với bên mua nhà cần mang CMND và hộ khẩu.
Trong trường hợp người giao dịch là tổ chức thì khi đi công chứng cần mang theo giấy phép kinh doanh và con dấu của công ty. Phải có mặt của vợ chồng và nếu là công ty thì phải là người đại diện theo pháp luật.
Bước 4: khai thuế với cơ quan nhà nước
Sau khi hoàn thành các thủ tục đặt cọc, hai bên sẽ tiến hành khai thuế với chi cục thuế. Nếu không có gì thay đổi thì thường trong vòng 7 ngày sẽ tiến hành xong các giấy tờ hồ sơ lên cục thuế và hẹn ngày đóng thuế. Hai bên cần lưu ý là sau khi ký hợp đồng công chứng phải ra khai thuế trong vòng 10 ngày. Các loại giấy tờ cần chuẩn bị khi khai báo thuế:
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên mua.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà/ căn hộ.
- Tờ khai lệ phí trước bạ cũ
- CMND và hộ khẩu của bên mua và bên bán
- Các tờ khai thuế theo mẫu ở quận
Bước 5: hoàn tất thủ tục sở hữu nhà
Đây là bước cuối cùng và cũng là quan trọng nhất trong việc sở hữu nhà theo pháp luật. Các giấy tờ cần chuẩn bị:
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên Mua
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
- Tờ khai thuế trước bạ cũ/ tờ khai thuế trước bạ cũ
- CMND và hộ khẩu bên mua
- Khai các tờ khai đăng ký biến động tài sản của các quận.
Lưu ý sau khi nộp đầy đủ giấy tờ hồ sơ thì cơ quan nhà nước sẽ cho giấy phép hẹn khoảng 3 tuần để lấy sổ đã được đăng hộ.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Cách tính tiền bồi thường khi thu hồi đất
- Bản án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề “Cách tính phí chuyển nhượng căn hộ chung cư″. Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan như đơn xin làm sổ đỏ… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư 247 để được hỗ trợ, giải đáp.
Liên hệ hotline: 0833.102.102.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Chuyển nhượng chính là việc chuyển giao các tài sản của cá nhân hay tổ chức cho một cá nhân hay tổ chức khác. Trong đó, bên nhận chuyển nhượng sẽ có quyền sở hữu và thụ hưởng các quyền lợi như các quyền lợi của chủ sở hữu cũ.
Bên chuyển nhượng sẽ nhận được giá trị tiền tương đương với giá trị tài sản theo thỏa thuận của hai bên.
Đầu tiên phải xác định nhà ở được tham gia giao dịch và điều kiện của các bên tham gia giao dịch theo quy định tại Điều 118 và Điều 119 Luật Nhà ở 2014 như sau:
Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Điều 119. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở
1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Đối với các dự án bất động sản, căn hộ chung cư nên tìm hiểu việc ngân hàng có tham gia bảo lãnh cho dự án đó không hay dự án có bị thế chấp cho ngân hàng không. Bởi vì, những hợp đồng khi chưa đủ điều kiện tiến hành giao dịch khi phát sinh tranh chấp sẽ bị tòa án tuyên là hợp đồng vô hiệu.
Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc chủ đầu tư chậm bàn giao giấy chứng nhận cho cư dân là do chủ đầu tư mang dự án đi thế chấp ngân hàng. Nhiều trường hợp chủ đầu tư thế chấp dự án tại ngân hàng nhưng lại sử dụng vốn sai mục đích.
