Chào Luật sư, Luật sư có thể cho tôi hỏi mua bán đất đồng sở hữu tại Việt Nam như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư đã giải đáp giúp cho tôi.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Ở Việt Nam đất không chỉ thuộc về mỗi cá nhân mà đất còn có thể thuộc về những hộ gia định hoặc thuộc sở hữu của một tổ chức nào đó. Từ đó dẫn đến câu chuyện không biết đất đồng sở hữu có bán được hay không.
Để giải đáp cho câu hỏi mua bán đất đồng sở hữu tại Việt Nam như thế nào? Luatsu247 mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi.
Cơ sở pháp lý
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
- Luật Đất đai 2013
- Bộ luật Dân sự 2015
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT
- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT
Đất đồng sở hữu là gì?
– Đất đồng sở hữu là cách gọi phổ biến của người dân Việt Nam dùng để chỉ đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 thì:
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất; nhiều người sở hữu chung nhà ở; tài sản khác gắn liền với đất; thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở; và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất; người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng; chủ sở hữu có yêu cầu; thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Việc hình thành đất đồng sở hữu có thể do nhiều nguyên nhân như: Đất thuộc sở hữu hộ gia đình; hoặc đất thuộc sở hữu của tổ chức nào đó.
Cách thể hiện tên người có quyền sử dụng đất đồng sở hữu trên Giấy chứng nhận: Theo quy định tại khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT được sửa đổi bởi Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định rõ về cách ghi tên những người có chung quyền sử dụng đất; quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trường hợp đồng sở hữu như sau:
- Cá nhân trong nước; thì ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…”; trường hợp thẻ Căn cước công dân; thì ghi “CCCD số:…”; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân; hoặc thẻ Căn cước công dân thì ghi “Giấy khai sinh số…”.
– Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất; mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật); thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó.
- Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định; dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất; (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất; hoặc cùng sử dụng đất; và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)”.
- Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất; cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết; thì dòng cuối trang 1 ghi “và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này”; đồng thời tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận được ghi: “Những người khác cùng sử dụng đất; (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất; hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)”.
Mua bán đất đồng sở hữu tại Việt Nam như thế nào?
Mua bán đất đồng sở hữu tại Việt Nam như thế nào? Quy định tại Khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP chỉ rõ, hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất; quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất; nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên; hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự; trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.
Như vậy, trong trường hợp thông thường; thì khi mua bán đất đồng sở hữu tại Việt Nam thì phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên; hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.
Điều kiện mua bán đất đồng sở hữu
Điều kiện bán đất đồng sở hữu được quy định như sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; ngoại trừ 02 trường hợp sau:
+ Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam không được cấp giấy chứng nhận nhưng được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Còn trong thời hạn sử dụng đất
- Được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên; hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự; trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.
- Thoả các điều kiện quy định tại Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai.
Thủ tục mua bán đất đồng sở hữu tại Việt Nam
Bước 1: Làm hợp đồng chuyển nhượng để sang tên đất đồng sở hữu
– Hợp đồng chuyển nhượng là do bên bán và bên mua tự thỏa thuận với nhau. Sau khi đạt được thỏa thuận chung, cả hai bên tới văn phòng công chứng, tại địa phương có đất cần giao dịch, để tiến hành công chứng.
– Các giấy tờ cần thiết để công chứng gồm:
- Với bên mua, tức bên nhận chuyển nhượng cần Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân/ Hộ chiếu, Sổ hộ khẩu (của tất cả những người đồng sở hữu);
- Với bên bán, tức bên chuyển nhượng cần: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân/ Hộ chiếu, Sổ hộ khẩu; Giấy đăng ký kết hôn (nếu có); Giấy xác minh tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).
Bước 2: Làm thủ tục sang tên đất đồng sở hữu
Để thực hiện thủ tục sang tên đất đồng sở hữu, bạn cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ theo quy định pháp luật hiện hành. Bao gồm:
- Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính + bản sao chứng thực);
- CMTND, sổ hộ khẩu của các bên (bản sao chứng thực);
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (công chứng);
- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (bản chính) (trong trường hợp hợp chia tách, hoặc hợp nhất nhiều thửa đất);
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (bản sao);
- Biên lại nộp nghĩa vụ tài chính (bản chính)
– Nộp thuế thu nhập cá nhân là 2%. giá trị chuyển nhượng
– Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định.
Với thủ tục sang tên sổ đỏ, thời gian cần chờ là 15 ngày làm việc. Thời gian này không bao gồm các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định.
Lưu ý: Việc mua bán quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đa;i và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Mời bạn xem thêm
- Các cách kiểm tra đất đai có đang bị tranh chấp hay không
- Các cách kiểm tra đất có nằm trong quy hoạch không?
- Viết di chúc để lại đất cho công ty của con có được không?
- Hợp tác xã có được cho thuê đất không?
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Mua bán đất đồng sở hữu tại Việt Nam như thế nào?″. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo mẫu đơn xin tạm ngừng kinh doanh; thủ tục giải thể công ty cổ phần; cách tra số mã số thuế cá nhân; đơn xin trích lục hồ sơ nhà đất; hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh, thủ tục xin hợp pháp hóa lãnh sự của chúng tôi; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833.102.102.
Facebook: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
– Ở góc độ là đất chung trong hộ gia đình (đất đồng sở hữu) việc tiến hành việc đảm bảo cho bất kỳ khoản vay nào cũng điều phải có sự đồng ý của tất cả thành viên trong gia đình; điều này; thì cũng thực hiện tương tự như đất thuộc sở hữu chung của tổ chức; …
– Và hiện nay cũng không có bất kỳ quy định nào cấm đất đồng sở hữu không được vay ngân hàng; cho nên đất đồng sở hữu vẫn có thể thế chấp vay vốn ngân hàng; miễn tất cả những người đồng sở hữu đồng ý sự việc thế chấp cho vay vốn ngân hàng trên.
– Người sử dụng đất hoàn toàn có thể tách sổ riêng đối với đất đồng sở hữu. Tuy nhiên, khi muốn tách thửa để đứng tên riêng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần có sự đồng ý của những người cùng sở hữu.
– Việc tách sổ chung thành sổ riêng phải tuân theo quy định của pháp luật. Người muốn tách thửa phải làm thủ tục, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa đất được tách. Bên cạnh đó, việc tách thửa đất phải đáp ứng các điều kiện về quy hoạch và diện tích tối thiểu tại địa phương.
Trường hợp này, Quý khách có thể thực hiện thủ tục tách thửa đối với phần sở hữu của mình. Việc tách thửa phải đảm bảo các yếu tố :
– Thửa đất được tách phải có diện tích lớn hơn diện tích tối thiểu mà UBND cấp tỉnh quy định
– Có văn bản đồng ý của các bên đồng sở hữu chung.
