Xử lý việc xây dựng nhà không phù hợp quy hoạch như thế nào?

Xin chào Luật sư. Nhà tôi có một mảnh đất ruộng khai hoang ruộng khoảng 500m2. Năm 2012, Nhà nước thu hồi đất 350m2 để làm đường quốc lộ, 150m2 còn lại nằm trong bản đồ quy hoạch nhưng gia đình tôi không nhận được quyết định thu hồi chỗ đất còn lại cũng như bòi thường về đất. Tôi có thắc mắc rằng tôi có thể xây dựng nhà trên đất đó không? Nếu không, xử lý việc xây dựng nhà không phù hợp quy hoạch như thế nào? Mong được Luật sư hỗ trợ giải đáp, tôi xin chân thành cảm ơn!

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư 247. Chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn tại nội dung bài viết dưới đây. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai năm 2013
• Nghị định 16/2022/NĐ-CP

Khi nào thì được bồi thường thiệt hại về nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất?

Căn cứ khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 88. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.

…”

Như vậy, theo quy định trên thì nếu có tài liệu chứng minh người bị thu hồi đất là chủ sở hữu tài sản hợp pháp thì sẽ được bồi thường thiệt hại về tài sản khi bị thu hồi đất.

Căn cứ khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

…”

Tại Khoản 12 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định:

“12. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.”

Xử lý việc xây dựng nhà không phù hợp quy hoạch như thế nào?

Chủ đầu tư (bao gồm cả hộ gia đình, cá nhân) khi xây dựng mà vi phạm trật tự xây dựng trong nhiều trường hợp được “hợp thức hóa” công trình xây dựng vi phạm như được điều chỉnh giấy phép xây dựng đối với hành vi xây dựng không đúng nội dung giấy phép (sai phép, trái phép), xin giấy phép xây dựng đối với trường hợp xây dựng không có giấy phép (xây dựng không phép).

Tuy nhiên, riêng đối với hành vi xây dựng vi phạm quy hoạch sẽ không được “hợp thức hóa” để công trình xây dựng nói chung, nhà ở riêng lẻ nói riêng được phép tồn tại. Thay vào đó, tổ chức, cá nhân vi phạm phải phá dỡ nhà ở, nếu không thực hiện sẽ bị cưỡng chế phá dỡ.

Nội dung này được quy định rõ tại điểm c khoản 15 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, cụ thể như sau:

“15. Biện pháp khắc phục hậu quả:

…

c) Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm với các hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7, khoản 8 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 9, khoản 10, khoản 12, khoản 13 Điều này.”.

Việc buộc phải phá dỡ nhà ở nếu xây dựng vi phạm quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị là quy định hợp lý và dễ hiểu. Bởi lẽ quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua, nếu cho “hợp thức hóa” thì sẽ phải điều chỉnh quy hoạch (không thể vì một công trình của người dân mà điều chỉnh quy hoạch của địa phương), đồng thời nếu cho hợp thức hóa sẽ rất nhiều trường hợp vi phạm dẫn tới phá vỡ quy hoạch.

Bên cạnh đó, nhiều trường hợp được “hợp thức hóa” để nhà ở được phép tồn tại như xây dựng không phép, trái phép thì bản chất là chỉ cần xin giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép xây dựng cho phù hợp và bảo đảm phù hợp với quy hoạch sẽ được tồn tại và không ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, tổ chức và cá nhân khác.

Mức phạt khi xây nhà vi phạm quy hoạch

* Mức phạt tiền vi xây nhà vi phạm quy hoạch

Khoản 9 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức xử phạt đối với hành vi xây dựng không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được duyệt như sau:

– Phạt tiền từ 80 – 100 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập).

– Từ 100 – 120 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác.

– Phạt tiền từ 160 – 180 triệu đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

* Mức phạt tiền khi tái phạm

Khoản 13 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức xử phạt đối với hành vi xây dựng không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà tái phạm nhưng không bị truy cứu trách nhiệm hình sự như sau:

– Phạt tiền từ 120 – 140 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

– Từ 140 – 160 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

– Phạt tiền từ 950 triệu đồng – 01 tỷ đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Ngoài ra, khi bị phát hiện và lập biên bản sẽ phải dừng thi công, nếu tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính cũng bị xử phạt tiền theo quy định tại khoản 12 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP như sau:

– Phạt tiền từ 100 – 120 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ.

– Phạt tiền từ 120 – 140 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác.

– Phạt tiền từ 400 – 500 triệu đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Như vậy, có thể thấy rằng theo quy định hiện hành nêu trên việc xây nhà vi phạm quy hoạch sẽ buộc phải phá dỡ bên cạnh việc bị phạt tiền mà không được “hợp thức hóa” để tồn tại như xây dựng không phép, sai phép, trái phép. Theo đó, khi xây dựng người dân cần phải biết khu vực không được xây dựng nhà ở.

Mời bạn xem thêm bài viết:

• Trình tự, thủ tục về xin thông tin tra cứu quy hoạch đất đai?
• Có được cấp sổ đỏ cho đất quy hoạch không?
• Hiểu thế nào là quy hoạch đất ở xây dựng mới?

Thông tin liên hệ:

Vấn đề “Xử lý việc xây dựng nhà không phù hợp quy hoạch như thế nào?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư 247 luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu tìm hiểu về Mức bồi thường thu hồi đất hiện nay… vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.

Câu hỏi thường gặp: