Xử lý tài sản thế chấp là bất động sản theo quy định?

Chào Luật sư, trước đây tôi có cho anh A vay một khoản tiền là 800 triệu đồng; hai bên đã thỏa thuận thời hạn trả là 01 năm. Tuy nhiên, vì một số lý do nên anh A không thể trả lại số tiền vay đúng hạn. Anh A có thế chấp quyền sử dụng đất với diện tích là 1000 mét vuông. Luật sư cho tôi hỏi, trong trường hợp này; tôi có quyền đưa tài sản thế chấp của anh A ra xử lý để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ của anh A hay không? Pháp luật nước ta có quy định gì về việc xử lý tài sản thế chấp là bất động sản không? Thủ tục xử lý tài sản thế chấp bất động sản được tiến hành như thế nào? Mong Luật sư giải đáp thắc mắc của tôi. Tôi chân thành cảm ơn Luật sư.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Say đây, Luật sư 247 xin đưa ra một số tư vấn cho bạn như sau

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật Dân sự năm 2015

Nội dung tư vấn

Khái niệm

• Thế chấp là một trong 9 biện pháp bảo đảm nghĩa vụ (Điều 292 BLDS năm 2015); có mục đích đảm bảo cho giao dịch dân sự chính thực hiện đúng theo cam kết; bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng, hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.
• Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2017 thì Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
• Xử lý tài sản thế chấp là quá trình bên nhận thế chấp thực thi quyền của mình; thông qua việc thiến hành các phương thức; thủ tục định đoạt quyền sở hữu tài sản thế chấp; và số tiền thu được sẽ được thanh toán cho các nghĩa vụ mà tài sản thế chấp đã bảo đảm theo thứ tự xác định.

Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là bất động sản

Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là bất động sản bao gồm các nội dung sau

Một là, tài sản bảo đảm được xử lý nếu như thuộc một trong những trường hợp quy định tại Điều 299 BLDS năm 2015.

• Đến hạn thực hiện nghĩa vụ bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Trường hợp này, nghĩa vụ bảo đảm đa phần là nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay tiền. Theo hợp đồng tín dụng, bên vay tiền có nghĩa vụ trả lãi theo kỳ hạn và tar nợ gốc. Nếu bên vay vi phạm nghĩ vụ trả lãi; thì tổ chức tín dụng có thể xử lý tài sản thế chấp mà không cần chờ đế hạn của hợp đồng tín dụng.
• Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận; hoặc theo quy định của pháp luật. Giao dịch dân sự tôn trọng thỏa thuận giữa các bên; sự thỏa thuận nhằm đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng. Do đó, các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận nếu bên có nghĩa vụ vi phạm hợp đồng thì bên có quyền sẽ xử lý tài sản bảo đảm.
• Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định. Ví dụ trong các trường hợp xử lý tài sản thế chấp căn cứ vào pháp luật là “Trường hợp người phải thi hành án không còn tài sản nào khác; hoặc có tài sản nhưng không đủ để thi hành án. Chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án đang cầm cố; thế chấp nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm; và chi phí cưỡng chế thi hành án”.

Hai là, các bên trong quan hệ thế chấp phải tuân thủ các nguyên tắc quy định tại Điều 58 Nghị định 163/2006 và Khoản 15 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP.

• Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ; thì việc xử lý tài sản đó dược thực hiện theo thỏa thuận của các bên; nếu không có thỏa thuận thì tài sản đó được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp tài sản được dùng để ảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ; thì việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện theo thỏa thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm. Nếu không có thỏa thuận; hoặc không thỏa thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.
• Việc xử lý tài sản phải được thực hiện một cách khách quan; công khai, minh bạch; đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm,…
• Trường hợp xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, nhà ở; thì tổ chức, cá nhân mua tài sản bảo đảm; hoặc nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm phải thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất….

Phương thức xử lý tài sản thế chấp là bất động sản

Theo nguyên tắc chung; khoản 1 điều 303 BLDS năm 2015 có quy định; các bên cí thể thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau

• Bán đấu giá tài sản
• Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản
• Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thự hiện nghĩa vụ
• Phương thức khác.

Thủ tục xử lý tài sản thế chấp là bất động sản

Bước 1: Thông báo về xử lý tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ.

Theo quy định tại Điều 300 BLDS năm 2015; trước khi xử lý tài sản bảo đảm; bên nhận bảo đảm phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc xử ý tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm; và các bên cùng nhận bảo đảm khác.

Bước 2: Giao tài sản thế chấp để xử lý.

• Theo quy định tại Điều 301 BLDS năm 2015: Khi có một trong những căn cứ xử lý quy định tại Điều 299 Bộ luật này, “người đang giữ tài sản bảo đảm có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm để xử lý”.

Bước 3: Thanh toán bảo đảm nghĩa vụ

• Theo quy định tại Điều 307, 308 BLDS năm 2015; số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp trước tiên sẽ được dùng để thanh toán chi phí bảo quản; thu giữ và xử lý tài sản thế chấp.
• Nếu số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp sau khi thanh toán các chi phí này lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm; thì số tiền chênh lệch sẽ được trả cho bên thế chấp.
• Nếu số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản; thu giữ và xử lý tài sản thế chấp nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm; thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán được xác định là nghĩa vụ không có bảo đảm.

Bước 4: Chuyển quyền sở hữu

• Chuyển quyền sở hữu đối với tài sản là bất động sản thương phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Vì vậy; bên nhận chuyển nhượng tài sản thế chấp là bất động sản chỉ có thể là chủ sở hữu hợp pháp khi hoàn thành việc đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.
• Trường hợp pháp luật quy định việc chuyển quyền sở hữu; quyền sử dụng tài sản phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu (bên thế chấp); hợp đồng mua bán tài sản giữa chủ sở hữu tài sản; hoặc người phải thi hành án với người mua tài sản về việc xử lý tài sản bảo đảm; thì hợp đồng thế chấp tài sản được dùng để thay thế cho các giấy tờ này.

Có thể bạn quan tâm

• Thế chấp bất động sản cần đáp ứng những điều kiện gì?
• Thế chấp tài sản là gì?
• Xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật?

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề “Xử lý tài sản thế chấp là bất động sản theo quy định?”. Hy vọng bài viết hữu ích với bạn đọc. Nếu có vấn đề pháp lý còn thắc mắc, vui lòng liên hệ Luật sư 247: 0833102102.

Câu hỏi thường gặp