Dân số tăng nhanh kéo theo nhu cầu về xây dựng các công trình nhà ở cũng tăng. Điều này đặt ra vấn đề lớn ở các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minhh,… Bên cạnh đó, với sự phát triển ngày càng hiện đại của cơ sở hạ tầng giao thông và các chính sách quy hoạch phát triển vận tải ngày càng được đẩy mạnh thì việc chọn vị trí xây nhà cũng như diện tích đất đáp ứng đủ diện tích xây nhà cũng không còn dễ dàng như nhiều năm trước. Điều này dến đến tình trạng xây nhà trên lộ giới hẻm ở các thành phố lớn. Vậy xây nhà trên lộ giới hẻm có được không? Cách xác định mốc lộ giới đất chuẩn ra sao? Xây nhà cách lộ giới bao nhiêu thì đạt tiêu chuẩn? Hãy cùng Luật sư 247 tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng bài viết sẽ mang lại cho quý bạn đọc những kiến thức thú vị và hữu ích nhất để bạn có thể vận dụng vào trong cuộc sống.
Căn cứ pháp lý
Lộ giới là gì?
Lộ giới hay còn được biết đến là “chỉ giới đường đỏ”. Đây chính là cụm từ được các cơ quan nhà nước dùng để chỉ về ranh giới quy hoạch mở đường, mở hẻm.
Cụ thể, lộ giới là khái niệm để chỉ điểm cuối chiều rộng con đường từ tim đường sang hai bên (vì còn khoảng lưu không từ mép đường đến điểm chỉ lộ giới). Để biết được đâu là lộ giới, người ta sẽ cắm các cọc lộ giới 2 bên đường để cảnh báo người dân không được xây dựng những công trình kiên cố trong phạm vi các mốc lộ giới.
Nếu chịu khó quan sát khi di chuyển trên đường tại các thành phố lớn, bạn sẽ bắt gặp những biển báo có nội dung dạng “hẻm 434 lộ giới 6m”. Như vậy, người dân, người đi đường có thể xác định được lộ giới của con hẻm có chiều rộng là 6m. Lộ giới hay còn được biết đến là “chỉ giới đường đỏ”. Đây chính là cụm từ được các cơ quan nhà nước dùng để chỉ về ranh giới quy hoạch mở đường, mở hẻm.
Theo như quy định Điều 3 Luật xây dựng năm 2014: ” cần quy định rõ lộ giới để phân định ranh giới giữa phần đất dành cho đường giao thông, các công trình kỹ thuật hạ tầng, không gian công cộng và phần đất để xây dựng công trình.”
Tại các đô thị, lộ giới được xác định là phần đất dành để làm đường đo thị bao gồm toàn bộ lòng đường, vỉa hè, lề đường. Để tránh việc người dân xây dựng vào lộ giới, các cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng cần có trách nhiệm cung cấp thông tin về lộ giới hay chỉ giới đường đỏ.
Chỉ giới đường đỏ là gì?
Chỉ giới đường đỏ được hiểu là đường ranh giới xác định trên bản đồ thể hiện quy hoạch và trên thực địa. Khái niệm này dùng để phân định ranh giới giữa phần đất được cho phép xây dựng và phần đất được dành cho công trình về đường giao thông, các công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.
Quy chuẩn pháp luật về lộ giới hiện hành
Không chỉ nắm được khái niệm của lộ giới, bạn cũng cần tìm hiểu thêm về quy chuẩn pháp luật lộ giới theo quy định như sau:
- Đường đi qua khu vực ruộng, đồi thấp hoặc ngoài khu đông dân cư, tùy theo địa hình cụ thể mà cự ly các cột thay đổi từ 500 – 1000m.
- Tại nơi tập trung đông dân cư như thị trấn, huyện và xã: Quy định cứ 100m cắm 1 cột mốc giới lộ.
- Tại nơi có địa hình hiểm trở, quy định chỉ cắm ở một số điểm sao cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý được hành lang an toàn đường bộ.
Như vậy, có thể khẳng định rằng các cột mốc lộ giới có chức năng tạo ra một hành lang cảnh báo người dân xây dựng đúng khu vực cho phép, không được xây dựng các công trình kiên cố nằm trong phạm vi các mốc lộ giới.
Như vậy sẽ giúp người dân tránh được những vướng mắc, đền bù hay tranh chấp, kiện tụng không đáng có.
Cách xác định mốc lộ giới đất chuẩn
Để có thể xác định được lộ giới cho một lô đất ở, bạn cần nắm những lưu ý dưới đây:
- Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà, công trình trên khoảng đất đó
- Chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ, nếu công trình được phép xây dựng sát chỉ giới đường đỏ, hoặc lùi vào so với đường đỏ nếu công trình phải xây lùi vào so với chỉ giới đường đỏ
- Khoảng lùi chính là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng
- Người ta sẽ cắm các cọc lộ giới 2 bên đường để cảnh báo người dân không được xây dựng các công trình kiên cố trong phạm vi mốc lộ giới.
Các bước xác định mốc lộ giới đất chuẩn nhất, mới nhất năm 2021
- Bước 1: Quan sát tổng quan khu đất chuẩn bị xây dựng, xác định các biển báo, các cột mốc lộ giới được cơ quan nhà nước cắm ở hai bên đường
- Bước 2: Từ cột mốc lộ giới, xác định lộ giới của tuyến đường bằng cách tính từ tim đường sang hai bên
- Bước 3: Từ lộ giới này, xác định khoảng lùi phù hợp với tuyến đường xây dựng cũng như quy hoạch của cơ quan nhà nước
- Bước 4: Sau khi đã xác định được khoảng lùi, phần đất trong chỉ giới xây dựng sẽ là phần diện tích xây công trình hợp pháp
Khoảng lùi công trình là gì?
Chắc hẳn sau khi tìm hiểu về cách xác định lộ giới cho lô đất, không ít người sẽ thắc mắc rằng khoảng lùi công trình là gì.
Khoảng lùi công trình so với chỉ giới xây dựng bị phụ thuộc vào việc tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc. Chiều rộng sẽ phụ thuộc vào lộ giới nhưng chiều cao của công trình cần được quy định theo những điểm sau:
- Trường hợp công trình có chiều cao 19m trở xuống: nếu ở tuyến đường có lộ giới nhỏ hơn 19m thì người dân không cần chừa khoảng lùi mà được phép xây dựng sát vỉa hè. Nếu lộ giới cao 19m nhưng xây dựng công trình cao 22m thì phải lùi vào 3m, tính từ vỉa hè.
- Trường hợp công trình có chiều cao lên đến 25m thì công trình phải lùi vào 4m. Nếu công trình có chiều cao từ 28m trở lên thì khi xây dựng phải lùi vào 6m. Như vậy, nhà càng cao thì công trình khi xây dựng phải lùi vào càng sâu và diện tích đất sẽ càng bị thu hẹp lại
Trên thực tế, khoảng lùi tối thiểu của các công trình theo bề rộng lộ giới đường và chiều cao xây dựng công trình.
Xây nhà cách lộ giới bao nhiêu thì đạt tiêu chuẩn?
Theo luật xây dựng, tùy thuộc vào độ cao của ngôi nhà hay lộ giới tại khu vực mà khoảng cách xây dựng công trình sẽ được xác định khác nhau.
Cụ thể:
Lộ giới dưới 19m: Nếu khu vực xây dựng của bạn có lộ giới dưới 19m và chiều cao dự kiến của công trình bằng hoặc nhỏ hơn 19m thì không nhất thiết phải xác định khoảng lùi xây dựng. Có nghĩa là, bạn có thể xây dựng công trình sát vỉa hè, trùng với chỉ giới đường đỏ.
- Khoảng cách xây dựng có tỷ lệ thuận với mức chiều cao công trình. Cụ thể:
- Với công trình có chiều cao 19- 22m, khoảng cách xây dựng là 3m
- Với công trình có chiều cao 22- 25m, khoảng cách xây dựng là 4m
- Với công trình có chiều cao 28m trở lên: khoảng cách tối thiểu 6m so với ranh giới lộ giới
Lộ giới từ 19 – 22m: Tương tự như với cách tính trên, ta có các khoảng lùi (khoảng cách) xây dựng như sau:
- Chiều cao công trình dưới 22m, khoảng lùi xây dựng có thể bằng 0.
- Chiều cao từ 22 – 25m, khoảng lùi dự kiến là 3m.
- Chiều cao trên 28m, khoảng lùi tối thiểu cần có là 6m
Lộ giới lớn hơn 22m: Đối với lộ giới lớn hơn 22m, các công trình có chiều cao thấp hơn 25m không cần xác định khoảng lùi xây dựng. Tuy nhiên, với những công trình cao trên 25m thì bắt buộc phải lùi sâu ít nhất 6m so với mốc lộ giới đã được xác định trước đó.
Xây nhà trên lộ giới hẻm có được không?
Các công trình, nhà ở trong lộ giới mặc dù chưa bị thu hồi nhưng nếu muốn được cấp Giấy phép xây dựng tạm là phụ thuộc vào mỗi quận, huyện.
Tuy nhiên, theo quy định về việc quản lý, bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ thì các công trình khác trong phạm vi đất của đường bộ, hành lang an toàn đường bộ bị cấm xây dựng trừ công trình thiết yếu.
Theo đó, nhiều quận, huyện đã không cấp giấy phép xây dựng tạm cho công trình, nhà ở nằm trên lộ giới đường, đường dự phóng..
Nếu hiện trạng là đất trống trong khu vực lộ giới thì không cho phép xây dựng mới công trình, nhà ở; nhưng vẫn cho phép cải tạo lại hàng rào, cổng hiện hữu và việc cải tạo này phải đảm bảo phù hợp với quy định về kiến trúc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Như vậy, tùy vào từng địa phương mà có những quy định riêng về có cho phép hay không về việc xây nhà trên lộ giới hẻm.
Mời bạn xem thêm bài viết
Thông tin liên hệ
Luật sư X sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Xây nhà trên lộ giới hẻm” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là dịch vụ tư vấn đặt cọc đất. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833.102.102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Nếu người dân cố tình xây nhà trên đất thuộc lộ giới hoặc bản vẽ xây dựng, hiện trạng xây dựng vi phạm lộ giới đường thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ không cấp giấy phép xây dựng cho những bản vẽ đó.
Trong trường hợp cố tình vi phạm, chủ đầu tư, chủ lô đất sẽ bị phạt và yêu cầu phá bỏ công trình xây dựng trong phần lộ giới. Nếu không chấp hành sẽ là biện pháp cưỡng chế phá dỡ.
Theo pháp luật, trường hợp chủ nhà đã sử dụng ổn định phần đất thuộc lộ giới trước thời điểm cắm mốc thì có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất
Và cho đến hiện tại, chưa có quy định cụ thể về việc có được bán đất trong phần lộ giới hay không. Và nếu có được bán, cũng không có ai mua bởi chúng không được sử dụng vào các mục đích cá nhân hay xây dựng.
Chủ sở hữu đất trong lộ giới vẫn có thể được nhận bồi thường của nhà nước nếu có đầy đủ các chứng từ liên quan hay đảm bảo các điều kiện sau:
– Các giao dịch mua bán, cho tặng hay chuyển nhượng được thực hiện trước khi công bố mốc lộ giới. Trường hợp này chủ sở hữu sẽ được bồi thường 100% giá trị lô đất.
– Giao dịch được tiến hành sau thời gian công bố lộ giới và phần đất đó đã được tồn tại trước khi có công bố, mức bồi thường chủ sở hữu nhận được là 50% giá trị.
Nhà nằm trong hẻm có quy định về lộ giới từ 3,5m trở xuống thường nằm trong diện quy hoạch cần phải xây dựng lại cho phù hợp. Nếu chưa có quyết định xây dựng lại từ cơ quan chức năng thì hẻm đó sẽ thuộc diện quy hoạch treo. Chủ nhà sẽ không được phép sửa chữa hay xây dựng lại công trình nhà ở nếu chưa được cấp phép.
Mặt khác thì nhà trong hẻm thường xảy ra tình trạng lấn chiếm lộ giới trong quy hoạch. Lựa chọn mua nhà ở những nơi này chắc chắn sẽ vướng vào những rủi ro pháp lý phiền phức. Đặc biệt là những con hẻm càng nhỏ thì rủi ro về mặt pháp lý ngày càng cao.
Để hạn chế được tình trạng bị cò đất, chủ bán lừa đảo thì bạn nên kiểm tra kỹ thông tin trong sổ hồng, sổ đỏ. So sánh diện tích trên sổ và diện tích thực tế của căn nhà có thực sự khớp với nhau không. Cũng như xác định lộ giới trên sổ hồng và chỉ giới xây dựng trong sổ đỏ. Hoặc để tạo thêm sự tin tưởng thì bạn nên hỏi thăm người dân xung quanh và cơ quan nhà đất tại khu vực đó để nắm được rõ hơn về các vấn đề quy hoạch sau này.
