Xin chào Luật sư 247. tôi là Hoàng Hương, hiện đang sinh sống và làm việc tại Thành phố Cần Thơ. Tôi và chị A có xây nhà chung vách (chung bức tường) giữa hai nhà. Hiện nay, tôi muốn khoan sửa lại bức tường đó nhưng không biết rằng có cần bên nhà chị A đồng ý hay không? Nếu chị A không có nhu cầu sửa nhà thì tôi không thể giải quyết bức tường đó hay sao? Rất mong được Luật sư giải đáp. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật sư 247. Tại nội dung bài viết “Xây nhà chung vách, muốn sửa lại có cần bên còn lại đồng ý?” dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc nêu trên cho bạn. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều hữu ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Quyền đối với bất động sản liền kề
Quyền với bất động sản liền kề là một trong những quyền quan trọng nhất đối với quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định của BLDS năm 2015.
Theo đó, Quyền với bất động sản liền kề được hiểu là quyền đối với những người có bất động sản liền kề nhau được khai thác bất động sản của người khác nhằm phục một số nhu cầu thiết yếu của mình. Cụ thể tại Điều 245 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:
Điều 245: Quyền đối với bất động sản liền kề
Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).
Việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề dựa trên địa thế tự nhiên, thỏa thuận, theo quy định của pháp luật hoặc di chúc.
Xây nhà chung vách, muốn sửa lại có cần bên còn lại đồng ý?
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự, đối với trường hợp xây nhà chung vách, đây là vấn đề có liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề.
Đây được xem là quyền khác đối với tài sản, là quyền mà chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác.
Quyền với bất động sản liền kề thể hiện mối quan hệ giữa các chủ sở hữu với nhau. Thông qua quyền này, bên sở hữu bất động sản này sẽ được sử dụng một bất động sản thuộc sở hữu của bên kia (bức tường) để phục vụ cho việc khai thác bất động sản mà thuộc quyền sở hữu của họ và ngược lại.
Mà trong trường hợp xây nhà chung vách thì 2 chủ sở hữu đều trực tiếp nắm giữ, mỗi bên đều chịu sự chi phối của bên còn lại.
Chính vì thế, vì mốc giới là tường nhà chung của cả hai nên không được tự ý xây sửa hay đặt kết cấu xây dựng mà không được bên chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản liền kề
Nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước mưa
Việc sử dụng bất động sản liền kề ảnh hưởng đến người khác là hành bị cấm. Theo đó, chủ sở hữu bất động sản liền kề phải có sự lắp đặt công trình thoát nước mà không bị ảnh hưởng nước mưa rơi xuống bất động sản liền kề.
Nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước thải
Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi sinh hoạt công cộng.
Quyền về cấp, thoát nước
Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.
Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.
Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác
Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó; nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì phải bồi thường.
Quyền về lối đi qua
Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Quyền mắc tải dây điện
Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Trường hợp nào quyền đối với bất động sản liền kề sẽ bị chấm dứt?
Theo quy định tại Điều 256 Bộ luật dân sự 2015, chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề bị chấm dứt trong các trường hợp:
– Thứ nhất: Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người.
Trường hợp bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc sở hữu của cùng một người thì không thể đặt ra vấn đề chủ sở hữu của bất động sản này có quyền yêu cầu chủ sở hữu của bất động sản kia bởi mặc dù là hai bất động sản riêng biệt liền kề nhưng cùng thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu của một người. Vì thế, chủ sở hữu đó là người có toàn quyết sử dụng, định đoạt, khai thác bất động sản.
– Thứ hai: Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền.
Quyền đối với bất động sản liền kề được phát sinh dựa trên đặc tính tự nhiên của hai thửa đất nhưng bên cạnh đó cũng phải phụ thuộc nhu cầu của các chủ thể. Nếu việc chủ sở hữu bất động sản liền kề không còn nhu cầu hưởng quyền từ việc sử dụng, khai thác bất động sản liền kề thì quyền đối với bất động sản liền kề cũng được chấm dứt.
– Thứ ba: Theo thỏa thuận của các bên.
Về bản chất, quyền đối với bất động sản liền kề phát sinh do nhu cầu đảm bảo quyền lợi của các chủ thể trong việc sử dụng đất. Do đó trường hợp các bên thống nhất thỏa thuận không đặt ra quyền đối với bất sản liền kề thì thỏa thuận đó sẽ được pháp luật tôn trọng miễn hông được trái pháp luật và đạo đức xã hội.
– Thứ tư: Trường hợp khác theo quy định của luật.
Ngoài các căn cứ đã nêu trên, quyền đối với tài sản có thể chấm dứt theo quy định của pháp luật, đó có thể là việc thông qua: một bản án hay quyết định có hiệu lực pháp luật của Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây là một quy định mở của Bộ luật Dân sự 2015 bởi trong thực tiễn không tránh khỏi trường hợp làm phát sinh những trường hợp mới có thể làm căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề khác.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Xây nhà chung vách, muốn sửa lại có cần bên còn lại đồng ý?” đã được Luật sư 247 giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư 247 chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới tư vấn đặt cọc đất. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm:
- Thưởng Tết cho công nhân viên chức năm 2023 như thế nào?
- Quy định bỏ khung giá đất thu thuế cao hơn người có nhiều nhà đất
- Nhà chưa hoàn công có sang tên được không?
Câu hỏi thường gặp
Trong tình huống này khi chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu bất động sản liền kề cho chủ mới; người chủ mới tiếp tục thực hiện nghĩa vụ người chủ cũ để lại. Mình vẫn sẽ được hưởng quyền lối đi qua bất động sản liền kề; tiếp tục thực hiện nghĩa vụ với người chủ mới nếu có.
Nguyên tắc việc áp dụng pháp luật dân sự đó là tôn trọng quyền thỏa thuận của các bên. Do đó, trước tiên, việc có hay không việc sử dụng bất động sản liền kề, sử dụng bao nhiêu, bao lâu thì đôi bên có thể thỏa thuận với nhau. Nếu không có thỏa thuận, việc sử dụng bất động sản liền kề phải tuân thủ các nguyên tắc sau:
Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền;
Chẳng hạn như việc đảm bảo trong việc thoát nước mưa, thoát nước thải, tưới nước, tiêu nước trong canh tác hay lối đi qua, Mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc.
Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền;
Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.
Trường hợp có sự thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời hạn hợp lý. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với thay đổi này.
