Xin chào Luật sư 247. Tôi là Văn Đức, là công nhân đang làm việc tại Thành phố Hải Phòng. Dạo gần đây, khi tôi nghe đài hay đọc báo đều bắt gặp nhiều tin tức liên quan đến bất động sản liền kề. Có rất nhiều vụ việc chung tường xong xảy ra tranh chấp và cãi vã. Vậy, Luật sư 247 có thể cung cấp cho tôi thông tin về cách xác định tường chung tường riêng giữa hai bất động sản liền kề được không? Rất mong Luật sư giải đáp thắc mắc. Tôi xin chân thành cảm ơn. Tại nội dung bài viết dưới đây, Luật sư 247 sẽ chia sẻ đến bạn về vấn đề Xác định tường chung tường riêng giữa hai bất động sản liền kề?. Hi vọng bài viết hữu ích đối với độc giả.
Căn cứ pháp lý
Bất động sản liền kề là gì?
Bất động sản liền kề là bất động sản cùng loại, sát kề nhau. Giữa chúng tồn tại một ranh giới phân cách về địa lý và pháp lý đối với quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản liền kề.
Ranh giới giữa các bất động sản liền kề có thể là mốc giới theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, do các bên thỏa thuận hoặc xác định theo tập quán, theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trước mà không xảy ra tranh chấp.
Quy định về ranh giới giữa các bất động sản
Điều 175 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) quy định về Ranh giới giữa các bất động sản như sau:
– Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
+ Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
– Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
+ Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Mốc giới ngăn cách các bất động sản
Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.
Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.
Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Xác định tường chung tường riêng giữa hai bất động sản liền kề thế nào?
Đối với nhà chung vách, để xác định là tường chung hay riêng thì bạn cần căn cứ vào giấy tờ về nhà đất của căn nhà hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền để xác định đó là tường chung hay tường riêng.
Trường hợp được xác định là tường riêng thì chủ mới mua nhà không được quyền sử dụng bức tường này.
Để xác định nhà có thuộc diện giải tỏa hay không bạn có thể xem thông tin quy hoạch chi tiết sử dụng đất được công bố công khai tại UBND xã/ phường/ thị trấn hoặc Sở Quy hoạch Kiến trúc nơi có đất.
Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề
Nguyên tắc việc áp dụng pháp luật dân sự đó là tôn trọng quyền thỏa thuận của các bên. Do đó, trước tiên, việc có hay không việc sử dụng bất động sản liền kề, sử dụng bao nhiêu, bao lâu thì đôi bên có thể thỏa thuận với nhau. Nếu không có thỏa thuận, việc sử dụng bất động sản liền kề phải tuân thủ các nguyên tắc sau:
- Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền;
- Chẳng hạn như việc đảm bảo trong việc thoát nước mưa, thoát nước thải, tưới nước, tiêu nước trong canh tác hay lối đi qua, Mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc.
- Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền;
- Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.
Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề
Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề là một quy định mới của BLDS năm 2015 (BLDS năm 2005 không có quy định) “Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác” (Điều 247).
Như vậy, quyền đối với bất động sản liền kề tồn tại cho đến khi bất động sản liền kề còn tồn tại. Chỉ khi bất động sản liền kề không còn nữa, hoặc khi các bất động sản nhập làm một, hoặc khi nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề không còn nữa thì quyền này mới mất đi.
Do đó, trong đời sống, nếu bất động sản liền kề được chuyển giao thì quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với người được chuyển giao đó.
Thông tin liên hệ
Luật sư 247 đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Xác định tường chung tường riêng giữa hai bất động sản liền kề?”. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến sổ hợp đồng đặt cọc nhà đất. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Mời bạn xem thêm:
- Pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư quy định thế nào?
- Cách định giá đất nông nghiệp theo quy định năm 2023
- Quy định bỏ khung giá đất thu thuế cao hơn người có nhiều nhà đất
Câu hỏi thường gặp
Quyền với bất động sản liền kề là một trong những quyền quan trọng nhất đối với quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định của BLDS năm 2015.
Điều 245: Quyền đối với bất động sản liền kề
Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).
Việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề dựa trên địa thế tự nhiên, thỏa thuận, theo quy định của pháp luật hoặc di chúc.
Trường hợp mốc giới ngăn cách là tường chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới có thể coi là sở hữu chung nếu được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu.
Đặc biệt, đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường hay dỡ bỏ, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Như vậy, khi xây nhà có tường chung, cá nhân, hộ gia đình không có quyền đục lỗ, trổ cửa sổ hay tháo dỡ nếu không được chủ sở hữu – người tạo nên đồng ý.
Điều 256 Bộ luật dân sự 2015 quy định các trường hợp chấm dứt quyền với bất động sản liền kề bao gồm:
Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu quyền cùng thuộc sở hữu của một người;
Việc khai thác, sử dụng bất động sản không làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền;
Các bên có thỏa thuận riêng;
Pháp luật có quy định khác.
