Mô hình thuê chung cư rồi cho thuê lại hiện nay đang là một xu hướng. Nhà đầu tư sẽ thuê lại những căn chung cư, đầu tư nội thất, tiện nghi trong nhà và rồi tự kiếm khách hàng và cho thuê lại. Không chỉ có thuê theo tháng mà còn thuê theo ngày, thuê theo giờ. Tạo sự hấp dẫn đáng chú ý trong hoạt động kinh doanh nước nhà.
Để bắt kịp xu hướng kinh doanh cho bạn đọc có nhu cầu, Luật sư xin cung cấp những thông tin về pháp lý liên quan đến vấn đề thuê chung cư rồi cho thuê lại.
Căn cứ pháp lý
Có được cho thuê lại chung cư đã thuê không?
Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự, hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng thực hiện theo thoả thuận của các bên trong đó một bên là người cho thuê tài sản của minh còn một bên là bên thuê tài sản đó. Hai bên thoả thuận về việc cho thuê tài sản đó trong thời hạn nhất định và bên thuê phải trả tiền thuê cho bên còn lại.
Cũng tại Bộ luật Dân sự, cụ thể là Điều 475 có quy định về việc cho thuê lại tài sản thuê (trong trường hợp này là nhà trọ/nhà thuê) như sau:
Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.
Theo đó, nếu trong hợp đồng thuê chung cư hoặc theo thoả thuận, bên cho thuê cho phép người thuê được phép sử dụng chung cư thuê của mình để cho thuê lại thì người thuê có thể cho thuê lại chung cư mình đã thuê.
Đồng nghĩa, nếu người thuê tự ý cho thuê lại chung cư thuê mà không có sự đồng ý của chủ nhà hoặc không có thoả thuận với người cho thuê thì chủ trọ có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà (theo điểm đ khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014).
Ngoài ra, nếu trong hợp đồng hoặc hai bên có thoả thuận về việc phạt vi phạm hoặc bồi thường thiệt hại trong trường hợp bên thuê tự ý cho thuê lại chung cư mà không có sự đồng ý của chủ chung cư thì người thuê còn có thể bị phạt hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại theo thoả thuận.
Như vậy, không phải mọi trường hợp, người thuê chung cư đều được phép cho thuê lại chung cư đã thuê. Chỉ khi được sự đồng ý của chủ chung cư hoặc hai bên có thoả thuận trong hợp đồng thuê về việc cho phép người thuê được cho thuê lại chung cư thì người thuê mới được thực hiện.
Nếu không, người thuê có thể bị lấy lại chung cư thuê trước hạn và thậm chí còn có thể bị phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại (nếu có thoả thuận).
Thủ tục thuê chung cư để cho thuê lại.
Theo thông tin bạn cung cấp thì căn hộ này được phép mua bán, chuyển nhượng, cho thuê theo hợp đồng như vậy khi bên cho thuê có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì hai bên phải giao kết hợp đồng thuê theo đúng quy định của pháp luật.
Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về Hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:
“1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:
a) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
b) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
c) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
d) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
đ) Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.
2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
Như vậy, trường hợp bạn là thuê nhà nên hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản việc công chứng chứng thực hợp đồng thực hiện theo sự thỏa thuận của các bên.
Căn cứ Điều 472 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về Hợp đồng thuê tài sản:
“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Tiếp đến đối với hợp đồng cho thuê lại nhà thì việc cho thuê lại phải có sự đồng ý của người cho anh thuê nhà, như vậy để tránh tranh chấp sau này liên quan đến hợp đồng cho thuê lại nhà thì anh cần thỏa thuận về việc cho thuê lại nếu bên cho thuê đồng ý thì anh có thể ghi nhận trong hợp đồng
Điều 475 BLDS 2015 quy định về việc Cho thuê lại như sau: “Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.”
Sau khi có sự đồng ý của người cho bạn thuê nhà về việc bạn tiếp tục cho thuê lại thì bạn có thể tiếp tục làm hợp đồng thuê nhà với người thuê và cũng phải tuân thủ các quy định của bộ luật dân sự, luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản… hiện hành. Còn về quy định hợp đồng thuê nhà có thời hạn trên 6 tháng phải có công chứng, chứng thực hiện nay không còn nữa.
Thuê chung cư rồi cho thuê lại có cần đăng ký kinh doanh?
Khoản 1, khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, sửa đổi năm 2020 nêu rõ:
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Theo quy định này, việc cho thuê lại chung cư thuê cũng được xem là kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, chỉ có trường hợp được xác định là cho thuê chung cư quy mô nhỏ, không thường xuyên thì mới không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải khai thuế.
Các trường hợp được xem là cá nhân cho thuê nhà quy mô nhỏ, không thường xuyên để không phải thành lập doanh nghiệp nêu tại Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP gồm:
- Cho thuê nhà là tài sản công.
- Cho thuê nhà, quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình.
- Cho thuê nhà do mình đầu tư xây dựng mà không phải dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh.
Trong đó, hoạt động đầu tư xây dựng được giải thích cụ thể tại khoản 20 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 như sau:
“Hoạt động đầu tư xây dựng là quá trình tiến hành các hoạt động xây dựng gồm xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng.”
Căn cứ các quy định nêu trên, có thể khẳng định:
- Nếu chỉ thuê và đơn thuần cho thuê lại mà không sửa chữa, cải tạo nhà thuê thì người thuê phải làm đăng ký kinh doanh.
- Nếu thuê nhà, cải tạo, sửa chữa (đầu tư xây dựng nhưng không phải dự án) và cho thuê lại nhà thuê thì không phải đăng ký kinh doanh vì đây được xác định là cho thuê nhà quy mô nhỏ. Tuy nhiên, trường hợp này vẫn phải kê khai thuế.
Thủ tục đăng ký kinh doanh khi cho thuê lại chung cư
Hồ sơ đăng ký kinh doanh
- Giấy đề nghị đăng ký hộ kinh doanh
- Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn
- Biên bản họp thành viên hộ gia đình (nếu gồm nhiều thành viên thành lập hộ kinh doanh)
- Văn bản uỷ quyền (nếu có).
Số lượng: 01 bộ hồ sơ (căn cứ khoản 1 Điều 85, khoản 2 Điều 87 Nghị định 01/2021/NĐ-CP).
Nơi nộp hồ sơ
Căn cứ Điều 14 Nghị định 01/2021/NĐ-CP:
Phòng Tài chính – Kế hoạch thuộc Uỷ ban nhân dân (UBND) cấp huyện nơi hộ kinh doanh đặt trụ sở (khoản 1 Điều 87 Nghị định 01/2021).
Hình thức nộp
- Nộp trực tiếp tại Phòng Một cửa của UBND cấp huyện.
- Nộp qua bưu điện.
- Nộp qua mạng tại Cổng thông tin đăng ký doanh nghiệp. Đây là hình thức bắt buộc tại TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.
Thời gian giải quyết
03 ngày làm việc (căn cứ khoản 3 Điều 87 Nghị định 01/2021).
Vấn đề thuế trong thuê chung cư rồi cho thuê lại
Một là lệ phí môn bài.
Điều 4 Nghị định 139/2016/NĐ-CP quy định Mức thu lệ phí môn bài như sau:
“1. Mức thu lệ phí môn bài đối với tổ chức hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ như sau:a) Tổ chức có vốn điều lệ hoặc vốn đầu tư trên 10 tỷ đồng: 3.000.000 đồng/năm;
b) Tổ chức có vốn điều lệ hoặc vốn đầu tư từ 10 tỷ đồng trở xuống: 2.000.000 đồng/năm;
c) Chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh, đơn vị sự nghiệp, tổ chức kinh tế khác: 1.000.000 đồng/năm.
Mức thu lệ phí môn bài đối với tổ chức quy định tại điểm a và điểm b khoản này căn cứ vào vốn điều lệ ghi trong giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; trường hợp không có vốn điều lệ thì căn cứ vào vốn đầu tư ghi trong giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.”
Trường hợp của bạn cần căn cứ vào số vốn điều lệ của doanh nghiệp để xác định số lệ phí phải nộp.
Hai là thuế thu nhập doanh nghiệp
Căn cứ Điều 5 Nghị định 218/2013/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp quy định về Căn cứ tính thuế:
“Căn cứ tính thuế là thu nhập tính thuế trong kỳ và thuế suất.
Kỳ tính thuế thực hiện theo quy định tại Điều 5 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và quy định của pháp luật quản lý thuế.
Doanh nghiệp được lựa chọn kỳ tính thuế theo năm dương lịch hoặc năm tài chính nhưng phải thông báo với cơ quan thuế trước khi thực hiện.”
Và căn cứ Điểm d, Khoản 3, Điều 6. Xác định thu nhập tính thuế
“3. Việc xác định thu nhập chịu thuế đối với một số hoạt động sản xuất, kinh doanh được quy định như sau:
d) Đối với thu nhập về cho thuê tài sản được xác định bằng doanh thu cho thuê trừ (-) các khoản trích khấu hao cơ bản, chi phí duy tu, sửa chữa, bảo dưỡng tài sản, chi phí thuê tài sản để cho thuê lại (nếu có) và các chi phí khác được trừ liên quan đến việc cho thuê tài sản;”
Thuế suất được áp dụng với trường hợp của bạn là 20%.
Ba là thuế giá trị gia tăng.
Căn cứ Điều 6 Thông tư 219/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật thuế giá trị gia tăng quy định: “Căn cứ tính thuế giá trị gia tăng là giá tính thuế và thuế suất.”
Và Khoản 6, Điều 7. Giá tính thuế
“6. Đối với hoạt động cho thuê tài sản như cho thuê nhà, văn phòng, xưởng, kho tàng, bến, bãi, phương tiện vận chuyển, máy móc, thiết bị là số tiền cho thuê chưa có thuế GTGT.
Trường hợp cho thuê theo hình thức trả tiền thuê từng kỳ hoặc trả trước tiền thuê cho một thời hạn thuê thì giá tính thuế là tiền cho thuê trả từng kỳ hoặc trả trước cho thời hạn thuê chưa có thuế GTGT.
Giá cho thuê tài sản do các bên thỏa thuận được xác định theo hợp đồng. Trường hợp pháp luật có quy định về khung giá thuê thì giá thuê được xác định trong phạm vi khung giá quy định.”
Thuế suất được áp dụng với trường hợp của bạn là 10%.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Có thể thuê chung cư làm kho chứa hàng được hay không?
- Thời hạn thuê mua nhà ở xã hội là bao lâu?
- Mua chung cư 70 năm sau sẽ mất nhà có phải không?
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Thuê chung cư rồi cho thuê lại“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như Mức bồi thường thu hồi đất…. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp
Nhà chung cư là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Nhà chung cư có các mục đích sử dụng như sau:
– Đối với nhà chung cư được thiết kế, xây dựng chỉ với mục đích để ở: Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức không được phép tổ chức kinh doanh.
– Đối với nhà chung cư được xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và để kinh doanh: Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có quyền sử dụng để ở hoặc dùng cho các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại.
