Xin chào Luật Sư X. Tôi tên là Đặng Thái, hiện nay tôi đang sinh sống và làm việc tại TP HCM, tôi có dự định bán mảnh đất ở ngoài Hà Nội trong thời gian tới. Tuy nhiên do công việc bận rộn nên tôi ít di chuyển ra ngoài đó được nên tôi muốn ủy quyền cho người em họ của tôi thực hiện các thủ tục bán đất. Tuy nhiên tôi không rõ cần thực hiện thủ tục ủy quyền bán đất ra sao cho đúng quy định pháp luật. Vậy luật sư có thể giải đáp giúp tôi thủ tục ủy quyền bán đất như thế nào không? Mong luật sư giúp đỡ. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật sư 247. Để giải đáp vấn đề “Thủ tục ủy quyền bán đất như thế nào?” và cũng như nắm rõ một số thắc mắc xoay quanh câu hỏi này. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi như sau:
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Dân sự 2015
Ủy quyền là gì?
Hiện nay không có quy định nào giải thích cụ thể về khái niệm của ủy quyền. Tuy nhiên, tại Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Điều 138. Đại diện theo ủy quyền
1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
2. Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.
3. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện.”
Và Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Điều 562. Hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Từ những quy định trên có thể hiểu: Ủy quyền là việc một cá nhân hay pháp nhân thỏa thuận thay mặt, đại diện cho một cá nhân, pháp nhân khác thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi và thời hạn nhất định.
Điều kiện ủy quyền mua bán nhà đất gồm những gì?
Để thực hiện thủ tục ủy quyền mua bán nhà đất thì các bên trong quan hệ ủy quyền mua nhà đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
Thứ nhất, người ủy quyền mua bán nhà đất phải có quyền mua bán nhà đất theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở,… và pháp luật có liên quan khác.
Thứ hai, cả người ủy quyền mua bán nhà đất và người được ủy quyền mua bán nhà đất đều phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ như:
+ Người từ đủ 18 tuổi trở lên;
+ Không thuộc vào một trong các trường hợp như người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định tại Điều 22, 23, 24 Bộ luật Dân sự 2015.
Thứ ba, giữa hai bên là người ủy quyền mua bán nhà đất và người được ủy quyền mua bán nhà đất phải có hợp đồng ủy quyền. Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, khái niệm của hợp đồng ủy quyền như sau: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Nội dung của hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất do các bên tự do thỏa thuận nhưng nên có một số nội dung cơ bản như sau: Thông tin chi tiết của bên ủy quyền mua bán nhà đất và bên được ủy quyền mua bán nhà đất; nội dung công việc, thời hạn ủy quyền; ủy quyền lại; quyền và nghĩa vụ của các bên; thù lao mà bên được ủy quyền nhận được, cách giải quyết tranh chấp,…
Do hợp đồng ủy quyền trong trường hợp này có tài sản là bất động sản như đất đai, nhà ở nên theo quy định pháp luật hiện hành, hợp đồng cần được lập thành văn bản, công chứng thì hợp đồng ủy quyền mới được coi là hợp pháp và có giá trị pháp lý. Do đó, để công chứng hợp đồng ủy quyền mua nhà đất, người ủy quyền phải chuẩn bị một số tài liệu như sau:
+ Dự thảo hợp đồng ủy quyền;
+ Phiếu yêu cầu công chứng;
+ Bản sao giấy tờ pháp lý của người yêu cầu công chứng;
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Bản sao các giấy tờ có liên quan khác.
Thủ tục ủy quyền bán đất như thế nào?
Giao dịch mua bán nhà đất thông qua ủy quyền mua bán nhà đất hoàn toàn tương tự với thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường. Tuy nhiên, về phần hồ sơ, bên nào được ủy quyền thì bên đó cần chuẩn bị thêm hợp đồng ủy quyền như đã nêu ở trên.
Cụ thể, hồ sơ ủy quyền mua bán nhà đất sẽ gồm:
+ Hợp đồng ủy quyền bán nhà đất có công chứng;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;
+ Sổ hộ khẩu;
+ Chứng minh thư nhân dân của người ủy quyền và người được ủy quyền;
+ Giấy tờ chứng minh tài sản riêng do được tặng cho riêng, do được thừa kế riêng hoặc có thỏa thuận hay bản án phân chia tài sản (nếu có);
Sau đó, các bên tiến hành thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tuy nhiên, trong thực tế, giao dịch mua bán nhà đất thông qua người được ủy quyền có thể xảy ra rất nhiều rủi ro như bị lừa đảo, chiếm đoạt tiền giao dịch hoặc tài sản. Nên khi tham gia vào giao dịch trên quý bạn đọc cần lưu ý một số điểm sau: Kiểm tra kỹ các nội dung của hợp đồng như: Người được ủy quyền có được toàn quyền quyết định hay không?; Thời hạn ủy quyền của hợp đồng còn hay hết?
Chứng thực Giấy ủy quyền làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào?
Theo quy định tại Điều 14 Thông tư 01/2020/TT-BTP như sau:
“Điều 14. Chứng thực chữ ký trên Giấy ủy quyền theo quy định tại khoản 4 Điều 24 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP
1. Việc ủy quyền theo quy định tại điểm d khoản 4 Điều 24 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP thỏa mãn đầy đủ các điều kiện như không có thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền và không liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản thì được thực hiện dưới hình thức chứng thực chữ ký trên giấy ủy quyền.
2. Phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều này, việc chứng thực chữ ký trên giấy ủy quyền được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Ủy quyền về việc nộp hộ, nhận hộ hồ sơ, giấy tờ, trừ trường hợp pháp luật quy định không được ủy quyền;
b) Ủy quyền nhận hộ lương hưu, bưu phẩm, trợ cấp, phụ cấp;
c) Ủy quyền nhờ trông nom nhà cửa;
d) Ủy quyền của thành viên hộ gia đình để vay vốn tại Ngân hàng chính sách xã hội.
3. Đối với việc ủy quyền không thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì không được yêu cầu chứng thực chữ ký trên giấy ủy quyền; người yêu cầu chứng thực phải thực hiện các thủ tục theo quy định về chứng thực hợp đồng, giao dịch.”
Theo đó, nếu bạn muốn làm giấy ủy quyền thì cần thực hiện thủ tục chứng thực chữ ký trên giấy ủy quyền. Tuy nhiên, nội dung ủy quyền của bạn có liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, tức liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng bất động sản nên không thực hiện chứng thực chữ ký trên giấy ủy quyền được, mà bạn phải thực hiện các thủ tục theo quy định về chứng thực hợp đồng, giao dịch.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Thủ tục ủy quyền bán đất như thế nào?” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới tư vấn pháp lý về giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất,… Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm
- Mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay có hợp pháp không?
- Bố mẹ bán đất có cần chữ ký của con không?
- Chồng ủy quyền cho vợ bán đất được hay không?
Câu hỏi thường gặp
Hiện nay không có văn bản pháp luật nào quy định phải công chứng hợp đồng ủy quyền mua bán đất. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp có thể phát sinh thì các bên nên thỏa thuận đưa hợp đồng ủy quyền đi công chứng
Người đại diện ủy quyền mua bán đất đất có thể ký hợp đồng mua bán nhà đất, bán nhà đất cho người sẽ phụ thuộc vào phạm vi giới hạn ủy quyền vì người ủy quyền chỉ được thực hiện công việc trong phạm vi được ủy quyền.
Theo quy định tại Điểm b, Khoản 3, Điều 1 Thông tư 111/2012/TT-BTC thì trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản hoặc có các quyền như đối với xá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản.
