Xin chào Luật sư. Tôi là Hải Nam, hiện đang sinh sống và làm việc tại Vĩnh Phúc. Tôi có thắc mắc liên quan đến quy định pháp luật đất đai muốn được luật sư hỗ trợ giải đáp. Cụ thể là tôi có một mảnh đất, trước đây mảnh đất này phục vụ cho việc kinh doanh của tôi nên được cơ quan có thẩm quyền xác định là đất thương mại dịch vụ. Nay tôi muốn chuyển đất này thành đất ở để xây nhà nhưng không biết theo quy định có được hay không? Tôi sẽ cần thực hiện thủ tục chuyển đất thương mại dịch vụ sang đất ở tại cơ quan nào, trình tự ra sao? Mong được luật sư giải đáp, tôi xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư 247. Tại nôi dung bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp những vướng mắc nêu trên cho bạn, hi vọng bài viết hữu ích với bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Thông tư 27/2018/TT-BTNMT
Đất thương mại dịch vụ là gì?
Căn cứ Phụ lục 1 đính kèm Thông tư 27/2018/TT-BTNMT thì đất thương mại dịch vụ là đất sử dụng xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại (kể cả trụ sở; văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm).
Có được chuyển đất thương mại dịch vụ sang đất ở không?
Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đều xác định chủ sử dụng đất có quyền chuyển đất thương mại dịch vụ sang đất ở. Tuy nhiên việc chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp này còn phải phụ thuộc vào những điều kiện nhất định do pháp luật quy định. Bên cạnh đó, để được chuyển đất thương mại dịch vụ sang đất ở, chủ sử dụng đất còn phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép chuyển.
Điều kiện chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất ở
Việc chuyển đất thương mại dịch vụ sang đất ở phụ thuộc vào chính sách của từng địa phương. Cụ thể, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo 02 căn cứ:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Theo Thông tư 29/2014/TT-BTNMT thì kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện phải xác định diện tích các loại đất cần chuyển mục đích trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. Như vậy, nếu kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cấp có thẩm quyền phê duyệt mà xác định diện tích đất thương mại dịch vụ bạn đang sở hữu được chuyển mục đích sử dụng thì phần diện tích đó sẽ được chuyển khi có đơn xin chuyển.
Thẩm quyền chuyển từ đất thương mại sang đất ở
Theo quy định tại Điều 52 Luật đất đai 2013, để chuyển đất thương mại dịch vụ sang đất ở thì hộ gia đình, cá nhân phải được sự đồng ý của Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện). Và vì vậy chính Ủy ban nhân dân cấp huyện là cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chủ sử dụng đất chuyển từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở.
Tuy vậy, để chuyển từ đất thương mại sang đất ở, người sử dụng đất còn phải thực hiện nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp này Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất sẽ là cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý hồ sơ.
Nếu hồ sơ đáp ứng được yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật định thì cơ quan này sẽ ra quyết định cấp phép chuyển từ đất thương mại sang đất ở .
Thủ tục chuyển đất thương mại dịch vụ sang đất ở năm 2023
Để thực hiện thủ tục chuyển đối đất thương mại dịch vụ sang đất ở, chủ sử dụng đất thực hiện 04 bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 2. Nộp và tiếp nhận hồ sơ
Nếu như Ủy ban nhân dân cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền cấp phép thì Phòng tài nguyên và môi trường nơi có đất sẽ là cơ quan tiếp nhận và giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp này, người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được giải quyết theo thẩm quyền.
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ (dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất), nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 4: Nhận kết quả
Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Chi phí khi chuyển đất thương mại dịch vụ sang đất ở là bao nhiêu?
Khi chuyển đổi đất dịch vụ sang đất ờ thì người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính bao gồm các khoản sau đây: Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, lệ phí địa chính, phí thẩm định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tiền sử dụng đất khi chuyển đất thương mại dịch vụ sang đất ở quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất như sau:
Đối với tổ chức kinh tế:
Trường hợp 1: Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất sang đất ở.
Đối với đất được giao có thu tiền sử dụng đất trước 01/7/2014 thì Tiền sử dụng đất = giá đất ở – giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại
Số tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời gian sử dụng đất còn lại quy định tại điểm này được xác định theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời gian sử dụng đất còn lại = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất của thời hạn sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất/Tổng thời hạn sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất) x Số năm sử dụng đất còn lại
Trường hợp 2: Đất được Nhà nước cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm
Người sử dụng đất nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất.
Trường hợp 3: Đất được Nhà nước cho thuê đất hình thức trả tiền thuê đất một lần
Tiền sử dụng đất = giá đất ở – tiền thuê đất phải nộp một lần của loại đất trước khi chuyển mục đích theo thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Số tiền thuê đất nộp một lần cho thời gian thuê đất còn lại quy định tại điểm này được xác định theo công thức sau:
Tiền thuê đất nộp một lần cho thời gian thuê đất còn lại = (Tiền thuê đất nộp một lần của cả thời gian thuê đất/Tổng thời gian thuê đất)x Số năm thuê đất còn lại.
Đặc biệt, đối với đất của các tổ chức là đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, doanh nghiệp có vốn nhà nước thuộc Trung ương quản lý, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất cùng với việc chuyển đổi công năng sử dụng của công sản theo quy định sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Tài chính.
Đối với hộ gia đình, cá nhân
Trường hợp 1: Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài
Đối với đất sử dụng trước 01/07/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Đối với đất sử dụng trước 01/07/2014 thì Tiền sử dụng đất = giá đất ở – giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại
Trường hợp 2: Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
Tiền sử dụng đất = giá đất ở – tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại
Trường hợp 3: Đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm
Người sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.
Mời bạn xem thêm bài viết:
Thông tin liên hệ
Luật sư 247 đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Thủ tục chuyển đất thương mại dịch vụ sang đất ở năm 2023” Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến thủ tục đất nông nghiệp chuyển sang đất thổ cư hiện nay. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp:
Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Tuy nhiên chủ sở hữu đất cũng nên chú ý rằng, thời gian được nêu trên được tính kể từ này cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ và không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định pháp luật; không tính thời gian mà chủ sử dụng đất hoàn thành các nghĩa vụ tài chính hay xử lý đối với các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai.
Được giao cho đấu thầu hay hộ gia đình theo các quy định của pháp luật;
Thường có vị trí ở bên cạnh hay trong những khu đô thị có giao thông và có hạ tầng thuận tiện;
Diện tích đất thường không lớn;
Đất được quy hoạch ở những vị trí đẹp và giá chỉ bằng một nửa so với đất dự án;
Cá nhân hoặc hộ gia đình được giao sử dụng đất không cần nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Lệ phí địa chính là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các công việc về địa chính.
Mức thu: Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của từng địa phương mà quy định mức thu sao cho phù hợp
