Hiện nay các giao dịch đất đai diễn ra ngày càng nhiều và phổ biến với sự phát triển của xã hội. Theo đó, để đảm bảo quyền và lợi ích cho các chủ thể khi tham gia vào quan hệ giao dịch đất đai, pháp luật đã quy định các điều luật xác định thời điểm chuyển quyền sử dụng đất và thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở. Việc ban hành các điều luật này có ý nghĩa quan trọng đối với các chủ thể khi thực hiện chuyển quyền sở hữu những tài sản có giá trị. Vậy thời điểm chuyển quyền sử dụng đất khi giao dịch là khi nào? Thời điểm chuyển giao này có giống chuyển giao quyền sở hữu nhà ở hay không? Hãy cùng Luật sư 247 tìm hiểu tại nội dung bài viết dưới đây. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều hữu ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định các chủ thể là người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
– Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Đất được chuyển nhượng không có tranh chấp xảy ra.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Một điều kiện nữa là đất được chuyển nhượng đang trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, để được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất các chủ thể cần đáp ứng các điều kiện cụ thể được nêu trên. Việc ban hành các điều kiện này góp phần bảo đảm quyền lợi của các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thời điểm chuyển quyền sử dụng đất khi giao dịch hiện nay
Căn cứ theo quy định tại Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất có nội dung như sau:
“Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.”
Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất có nội dung như sau:
“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày được đăng ký vào trong sổ địa chính. Theo đó, có thể hiểu thời điểm chuyển quyền sử dụng đất là từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất vào sổ địa chính.
Ta nhận thấy, căn cứ theo quy định của pháp luật thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất
Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định về pháp luật đất đai với nội dung cụ thể như sau:
– Bước 1: Các chủ thể là người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ tới cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ, tài liệu sau:
+ Đơn xin đăng ký biến động đất đai.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp (bản gốc).
+ Hợp đồng mua bán đất.
+ Sổ hộ khẩu.
+ Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân.
Địa điểm nộp hồ sơ là chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thuộc phòng tài nguyên và môi trường
Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai sau khi nhận hồ sơ sẽ kiểm tra hồ sơ, gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định pháp luật.
– Bước 2: Các chủ thể là người sử dụng đất hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với nhà nước bao gồm: phí trước bạ; ngoài ra còn có chi phí thẩm định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lệ phí khi lấy sổ, lệ phí trích lục bản đồ địa chính và các loại phí khác theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
– Bước 3: Theo quy định của pháp luật thì trong thời hạn mười năm ngày kể từ ngày nộp hồ sơ hợp lệ, các chủ thể là người sử dụng đất nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được thay đổi tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai là hoàn tất thủ tục đăng ký và sang tên quyền sử dụng.
Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là khi nào?
Điều 12 Luật nhà ở 2014 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở như sau:
– Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều 12 Luật nhà ở 2014 và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
– Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.
– Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
– Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.
– Các giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 12 Luật nhà ở 2014 phải tuân thủ các điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật nhà ở 2014.
Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, thì đối với trường hợp mua bán nhà ở thông thường hoặc thuê mua nhà ở tức việc mua bán mà một bên không phải là chủ đầu tư hoặc không phải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên đã có những thỏa thuận khác. Nếu các bên có thỏa thuận khác thì pháp luật sẽ tôn trọng ý chí của các bên khi tham gia giao dịch dân sự.
Bên cạnh đó, Luật nhà ở năm 2014 quy định điều kiện trả tiền là phải trả đầy đủ, nếu bên mua mới trả được một phần thì quyền sở hữu nhà ở vẫn thuộc về bên bán. Tuy nhiên, đối với trường hợp hợp đồng đã có hiệu lực và các bên đã đi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đó mà bên mua vẫn chưa trả đủ tiền hoặc chưa nhận nhà thì quyền sở hữu phát sinh từ thời điểm nào bởi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là chứng cứ công nhận quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu, đây là chứng cứ không cần phải chứng minh theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015. Trong trường hợp nếu thừa nhận Giấy chứng nhận có giá trị tức là đã phủ nhận quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu của Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 và ngược lại.
Theo quy định đó, nhằm để đảm bảo quyền lợi của các chủ thể trong quan hệ giao dịch này thì pháp luật cần có những thay đổi, bổ sung phù hợp, tránh gây ra những nhầm lẫn và tranh chấp trong quá trình chuyển quyền sử dụng nhà ở.
Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà và nhận bàn giao nhà ở.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Đất hết hạn sử dụng có chuyển nhượng được không?
- Năm 2022, chuyển nhượng đất nông nghiệp có phải đóng thuế không?
- Mẫu hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư mới năm 2022
Thông tin liên hệ:
Luật sư 247 đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Thời điểm chuyển quyền sử dụng đất khi giao dịch là khi nào?” Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến tư vấn pháp lý về chia thừa kế đất hộ gia đình nhanh chóng, uy tín… Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục chuyển giao quyền sử dụng đất từ bên bán sang bên mua theo quy định của pháp luật, do đó các bên cần nắm vững quy trình các bước thực hiện thủ tục.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được diễn ra như những hoạt động mua bán bất động sản thông thường hoặc người sử đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho…quyền sử dụng đất.
Câu trả lời là Có. Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần phải làm thủ tục đăng ký biến động, tức là sang tên trên Giấy chứng nhận. Trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực thì phải đăng ký biến động.
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất = 2% x Giá chuyển nhượng.
Ngoài ra, nếu trong trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự xuất hiện của các bên môi giới, được ủy quyền, các bên này chịu thuế thu nhập cá nhân do có thu nhập phát sinh.
