Ngày 1/1/2018, tôi có thế chấp quyền sử dụng đất A để vay khoản tiền 1 tỷ. Thửa đất A tại thời điểm đó chưa có tài sản gắn liền với đất. Ngày 20/6/2021, tôi có xin được giấy phép xây dựng nhà ở trên thửa đất A và tiến hành xây dựng. Ngày 25/1/2022, do tôi không trả được khoản vay 1 tỷ đồng nên Ngân hàng khởi kiện và yêu cầu bên thi hành án kê biên tài sản của tôi. Thế chấp đất mà không thế chấp nhà thì xử lý thế nào? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cơ sở pháp lý:
Thế chấp tài sản là gì?
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
Tài sản thế chấp bao gồm những gì?
1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản; động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản; động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp; trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản; động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp; trừ trường hợp có thoả thuận khác.
3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp; trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
4. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.
Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.
Thế chấp đất mà không thế chấp nhà thì xử lý thế nào?
Trường hợp 1:
Căn cứ theo khoản 1 Điều 325 Bộ Luật Dân sự 2015:
“1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Nếu bạn được xác định là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Ngân hàng có quyền khởi kiện và cơ quan thi hành án có quyền kê biên cả tài sản gắn liền với đất là căn nhà của bạn để xử lý theo đúng quy định pháp luật.
– Trường hợp 2:
Căn cứ theo khoản 2 Điều 325 Bộ Luật Dân sự 2015:
“2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền; nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất; trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Nếu bạn được xác định không phải chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì cơ quan thi hành án không có quyền kê biên tài sản gắn liền với đất là căn nhà.
Những nhầm lẫn khi thế chấp nhà đất tại ngân hàng
Nhầm lẫn 1 khi thế chấp nhà đất tại ngân hàng
Nhầm lẫn đầu tiên mà mọi người thường mắc phải khi thế chấp nhà đất tại ngân hàng là không được bán hay tặng cho;… tài sản là nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng. Theo quy định tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự; bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp; trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của bộ luật này.
Khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự quy định; được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất; kinh doanh nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Như vậy; bên thế chấp vẫn được quyền bán, tặng cho nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng; nếu được bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý. Trường hợp ngân hàng không đồng ý thì không được quyền bán; tặng cho nhà đất đang thế chấp.
Nhầm lẫn 2 khi thế chấp nhà đất tại ngân hàng
Nhầm lẫn tiếp theo mà mọi người thường mắc phải đó là người mua nhà đất đang được thế chấp tại ngân hàng của bên bảo đảm; thì mặc nhiên sẽ trở thành bên thế chấp. Tuy nhiên; vấn đề này lại tùy vào trường hợp cụ thể.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Nghị định 21/2021 của Chính phủ; thì bên nhận bảo đảm (ngân hàng) không có quyền truy đòi đối với tài sản bảo đảm đã được chuyển nhượng; do có sự đồng ý của bên nhận bảo đảm và không được tiếp tục dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận.
Ngược lại; trường hợp tại thời điểm ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp bán căn nhà; đồng thời các bên (ngân hàng; bên thế chấp; bên mua nhà) thỏa thuận về việc không tiếp tục sử dụng căn nhà làm tài sản bảo đảm và tiến hành xóa đăng ký biện pháp bảo đảm đối với căn nhà. Lúc này; bên mua nhà trở thành chủ sở hữu căn nhà và không trở thành bên thế chấp.
Có thể bạn quan tâm
- Thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm?
- Hiệu lực đối kháng với người thứ ba của biện pháp bảo đảm?
- Các trường hợp phải đăng ký biện pháp bảo đảm trong giao dịch dân sự?
- Thế chấp đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất có được không?
- Doanh nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm có được thế chấp tại ngân hàng?
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn về “Thế chấp đất mà không thế chấp nhà thì xử lý thế nào?”. Mong rằng các kiến thức trên có thể giúp ích cho bạn trong cuộc sồng hằng ngày. Hãy theo dõi chúng tôi để biết thêm nhiều kiến thức bổ ích. Và nếu quý khách có nhu cầu xác nhận tình trạng độc thân; hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh của chúng tôi; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833102102. Hoặc bạn có thể tham khảo thêm các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
1. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
1. Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Căn cứ theo các trường hợp Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người sử dụng đất chỉ có quyền được thế chấp.
