Thế chấp bất động sản cần đáp ứng những điều kiện gì?

Chào Luật sư, hiện nay, tôi có một mảnh đất rộng 800 mét vuông; vì lý do cá nhân nên tôi đang cần một khoản tiền lớn để trang trải. Theo như tôi tìm hiểu, đất đai là một trong những loại bất động sản được đem ra thế chấp. Tuy nhiên, tôi chưa nắm rõ được quy định của pháp luật về loại tài sản này. Luật sư cho tôi hỏi, thế chấp bất động sản thì cần đáp ứng những điều kiện gì? Việc thế chấp bất động sản có cần phải đăng ký với cơ quan có thẩm quyền hay không? Mong Luật sư có thể tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Sau đây, Luật sư 247 xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật Dân sự năm 2015
• Luật Nhà ở năm 2014

Nội dung tư vấn

Khái niệm

• Thế chấp là một trong 9 biện pháp bảo đảm nghĩa vụ (Điều 292 BLDS năm 2015); có mục đích đảm bảo cho giao dịch dân sự chính thực hiện đúng theo cam kết; bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng, hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.
• Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2017 thì Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

Đặc điểm pháp lý của biện pháp thế chấp tài sản

• Biện pháp thế chấp phát sinh trên nhu cầu bảo đảm việc thực hiện một nghĩa vụ. Biện pháp thế chấp không tồn tại độc lập mà phụ thuộc; gắn liền với nghĩa vụ chính mà nó bảo đảm. Nếu người có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; thì tài sản thế chấp sẽ bị xử lý theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
• Thế chấp là biện pháp bảo đảm mang tính bảo đảm đối vật. Điều này thể hiện ở việc bên nhận thế chấp có quyền chi phối tài sản thế chấp; chi phối trong thời gian thực hiện nghĩa vụ; có quyền xử lý tài sản thế chấp đó để khấu trừ nghĩa vụ khi có hành vi vi phạm xảy ra.
• Không có sự chuyển giao tài sản thế chấp. Trong quan hệ thế chấp, bên thế chấp không phải chuyển giao tài sản bảo đảm cho bên nhận thế chấp. Tính chất bảo đảm được xác định bằng việc bên thế chấp phải giao cho bên nhận thế chấp những giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp. Đó có thể là giấy đăng ký quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy tờ thừa kế nhà đất,…
• Một tài sản thế chấp bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ. Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ; nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm; trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
• Nhiều loại giao dịch thế chấp là đối tượng bắt buộc của đăng ký giao dịch bảo đảm. Các loại giao dịch buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định tại Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-CP.

Điều kiện thế chấp bất động sản

Để trở thành tài sản thế chấp, bất động sản cần đáp ứng các điều kiện sau

• Thứ nhất, bất động sản có thể chuyển giao được. Bất động sản được dùng để thế chấp phải là bất động sản không bị cấm giao dịch theo quy định của pháp luật; cụ thể là quy định tại Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP.
• Thứ hai, bất động sản phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Khoản 1 Điều 295 BLDS năm 2015 quy định: “Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm; trừ trường hợp cầm giữ tài sản; bảo lưu quyền sở hữu”.
• Thứ ba, điều kiện đặc thù của bất động sản được dùng để thế chấp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ. Đối với quyền sử dụng đất; khi thế chấp quyền sử dụng đất; thì người sử dụng đất phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với bất động sản là nhà ở thì phải đáp ứng quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014. Đối với bất động sản hình thành trong tương lai; cần đáp ứng các điều kiện cụ thể tại Điều 148 Luật Nhà ở năm 2014.
• Thứ tư, bất động sản không bị tranh chấp, kê biên đảm bảo cho việc thi hành án; không có quyết định thu hồi của Nhà nước để thực hiện dự án, không là tài sản bảo đảm trong giao dịch theo bản án đã có hiệu lực của tòa án.

Đăng ký thế chấp bất động sản

• Theo quy định tại Khoản 1 Điều 298 BLDS năm 2015: “Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”.
• Đối với thế chấp một số loại bất động sản; việc đăng ký là bắt buộc. Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm; quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải đăng ký.
• Nghị định 102/2017/NĐ-CP cũng quy định việc thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất; tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai chỉ thực hiện đăng ký khi có yêu cầu.

Ý nghĩa của việc đăng ký thế chấp bất động sản

• Đây là một trong những điều kiện làm phát sinh hiệu lực pháp luật của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở; quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp các tài sản nêu trên là điều kiện cần thiết để phát sinh hiệu lực hợp đồng.
• Đăng ký thế chấp nhằm công khai hóa quyền của bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp trước người thứ ba. Đăng ký thế chấp làm cho hợp đồng thế chấp có giá trị đối kháng với người thứ ba; tạo ưu thế cho người nhận thế thế chấp đã đăng ký khi xử lý tài sản.
• Đăng ký thế chấp còn là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các chủ thể cùng nhận thế chấp. Nếu giá trị tài sản khi phải xử lý không đủ thanh toán cho tất cả các bên nhận thế chấp; thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận thế chấp là thứ tự đăng ký các quan hệ thế chấp đó.

Có thể bạn quan tâm

• Thế chấp tài sản là gì?
• Kê biên tài sản đang tranh chấp theo quy định của Bộ luật TTDS?
• Có được thế chấp tài sản hình thành trong tương lai không?

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề “Thế chấp bất động sản cần đáp ứng những điều kiện gì?”. Hy vọng bài viết hữu ích với bạn đọc. Nếu có vấn đề pháp lý còn thắc mắc, vui lòng liên hệ Luật sư 247: 0833102102

Câu hỏi thường gặp