Xin chào mọi người và Luật Sư. Tôi có một số thắc mắc như sau. Tôi đang có dự định mua một mảnh đất ở quê. Tuy nhiên thay vì lập hợp đồng chuyển nhượng thì bên bán yêu cầu làm hợp đồng ủy quyền? Tôi muốn hỏi là làm hợp đồng ủy quyền thì có những rủi ro gì cho tôi không? Rất mong nhận được sự giúp đỡ từ mọi người và Luật Sư. Xin chân thành cảm ơn. Xin chào bạn! Để giải đáp những thắc mắc trên mời quý bạn đọc cùng Luật Sư 247. Tìm hiểu vấn đề trên qua bài viết “ Rủi ro khi mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền” sau đây.
Căn cứ pháp lý
Rủi ro khi mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền
Theo Điều 562, Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Với quy định trên. Khi bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức làm Hợp đồng ủy quyền. Bạn chỉ được phép thực hiện các công việc trong phạm vi ủy quyền. Tùy theo thỏa thuận mà phạm vi ủy quyền có thể bao gồm: cho thuê, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất…
Với quy định trên. Có thể thấy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức ủy quyền tiềm ẩn 4 rủi ro sau:
Việc chuyển nhượng không có hiệu lực
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:
“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.
Như vậy, việc chuyển nhượng phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Nói cách khác, việc chuyển nhượng chỉ kết thúc khi cơ quan đăng ký đất đai đăng ký thông tin chuyển nhượng vào sổ địa chính.
Để được đăng ký vào sổ địa chính cần phải thực hiện tuần tự các bước như sau:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (kể cả trường hợp được miễn)
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên)
Lưu ý: Bước 2 và 3 thường thực hiện cùng thời điểm.
Theo đó, để hoàn tất việc chuyển nhượng theo đúng quy định. Cần phải thực hiện theo các bước trên và chỉ khi nào được đăng ký vào sổ địa chính thì khi đó chuyển nhượng mới hoàn tất. Nếu mua bán bằng hợp đồng ủy quyền. Thì không thể chứng minh việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực.
Khó chứng minh việc chuyển nhượng là có thật
Đối với trường hợp mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền. Nếu phát sinh tranh chấp thì rất khó chứng minh việc chuyển nhượng là có thật.
Nếu người nhận ủy quyền (người trả tiền để mua đất) có đầy đủ chứng cứ chứng minh như giấy tờ biên nhận tiền, giấy tờ khác ghi nhận việc chuyển nhượng,… thì việc chuyển nhượng đó có thể bị tuyên vô hiệu vì không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về mặt hình thức (không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực).
Bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền
Vì là hợp đồng ủy quyền nên bên có đất (bên ủy quyền) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Nội dung này được quy định rõ tại Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.
2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.”.
Hợp đồng ủy quyền chấm dứt nếu một trong các bên chết
Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:
1. Hợp đồng đã được hoàn thành;
2. Theo thỏa thuận của các bên;
3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;
…”.
Như vậy, nếu một trong các bên chết. Thì hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt trong trường hợp hợp đồng đó do chính các bên ủy quyền thực hiện.
Nếu xảy ra một trong các bên chết theo quy định khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015. Thì thửa đất được xác định là di sản thừa kế và xử lý theo quy định của pháp luật thừa kế (được chia cho người thừa kế, người nhận ủy quyền không được nhận thửa đất đó).
Bán đất bằng hợp đồng ủy quyền có hợp pháp không?
Theo quy định tại Điều 121, 123 Luật nhà ở năm 2014, Uỷ quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở uỷ quyền cho người khác thực hiện trách nhiệm chủ sở hữu trong quản lý nhà ở. Nội dung và thời hạn uỷ quyền do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng uỷ quyền.
Như vậy, theo quy định trên. Người được ủy quyền thực hiện quyền chiếm hữu tài sản đó trong phạm vi, theo cách thức, thời hạn do chủ sở hữu xác định mà không thể trở thành chủ sở hữu đối với tài sản được giao quản lý.
Hợp đồng ủy quyền không phải là căn cứ để chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. Và cũng không phải là căn cứ để bạn tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là việc bên bán làm hợp đồng ủy quyền đất cho bạn và bạn đã đồng ý là không trái với quy định của pháp luật hiện hành. Nhưng khi xác lập hợp đồng ủy quyền thì nó không làm phát sinh đầy đủ giá trị pháp lý khi một người nhận chuyển nhượng đất từ người khác.
Do đó, việc giao kết hợp đồng ủy quyền định đoạt với đất ở, nhà ở (với mục đích không phải đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ) chứa đựng nhiều rủi ro đối với người mua. Vì vậy, bạn nên giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Và tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo trình tự chuyển nhượng thông thường để được bảo vệ quyền lợi của mình tốt nhất.
Thông tin liên hệ với Luật sư X
Trên đây là bài viết Luật sư X tư vấn về. “Giấy tờ thay thế giấy đăng ký kết hôn”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả. Đội ngũ luật sư của Công ty Luật sư X luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi vướng mắc liên quan đến hợp đồng dịch vụ làm sổ đỏ của bạn. Nếu có những vấn đề nào chưa rõ cần được tư vấn thêm quý độc giả hãy liên hệ ngay tới hotline 0833102102 để được các chuyên gia pháp lý của Luật sư X tư vấn trực tiếp. Mong rằng mang lại thông tin hữu ích cho bạn đọc. Hoặc qua các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Có thể bạn quan tâm:
- Cách đăng ký bảo hiểm xã hội qua mạng
- Qua hầm không bật đèn phạt bao nhiêu
- Gây mất trật tự khu dân cư
- Giải quyết các vụ gây rối trật tự công cộng
Câu hỏi thường gặp
Điều 135 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Quyền đại diện được xác lập theo ủy quyền giữa người được đại diện và người đại diện (sau đây gọi là đại diện theo ủy quyền); theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo điều lệ của pháp nhân hoặc theo quy định của pháp luật (sau đây gọi chung là đại diện theo pháp luật.
Pháp luật hiện hành không có quy định nào hạn chế việc ủy quyền của cá nhân hay tổ chức cho cá nhân hay tổ chức khác thực hiện sang tên sổ đỏ.
Về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất được qui định tại điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
Không nên mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền vì người trả tiền sẽ không là “chủ đất” và không được đứng tên trên giấy chứng nhận mà thay vào đó họ chỉ được thực hiện những công việc trong phạm vi ủy quyền.
