Việc mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng là giao dịch tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, đòi hỏi cả người mua và người bán cần phải cẩn trọng, tìm hiểu kĩ quy định pháp luật, thông tin các bên tham gia giao dịch và quy định, chính sách của Ngân hàng trung gian. Bài viết dưới đây của Luật sư 247 sẽ chia sẻ đến bạn đọc những rủi ro dễ gặp phải khi bán nhà qua ngân hàng. Hi vọng những thông tin chúng tôi cung cấp trong bài viết có thể giúp bạn nhận diện và hạn chế tối đa những rủi ro khi tiến hành mua bán nhà qua Ngân hàng.
Rủi ro khi bán nhà qua ngân hàng
Theo quy định của pháp luật, nếu quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đang là tài sản thế chấp thì bên thế chấp chỉ có quyền bán khi bên nhận thế chấp đồng ý.
Khi mua nhà, người mua có quyền được yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ những giấy tờ pháp lý liên quan tới căn nhà, giấy tờ chứng minh ngân hàng chấp thuận cho chủ đầu tư để được bán nhà vay vốn.
Trong trường hợp bên thế chấp được ngân hàng đồng ý cho bán tài sản đó thì để tránh được rủi ro, bên mua cần thỏa thuận với ngân hàng và bên bán về việc xóa đăng ký thế chấp đó.
Khi thế chấp nhà đất tại ngân hàng, bên thế chấp sẽ bị hạn chế một số quyền của chủ sở hữu trong đó có quyền chuyển nhượng nhà đất. Theo quy định tại khoản 5 Điều 321 Bộ Luật Dân sự 2015, nếu không có sự đồng ý từ phía ngân hàng thì dù bên thế chấp có đồng ý bán tài sản nhưng vẫn không có quyền bán. Do đó, người mua không nên giao dịch bằng tiền mặt trước cho bên bán.
Việc bán nhà đang thế chấp ngân hàng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trong đó, một số rủi ro có thể kể đến như sau:
Lựa chọn ngân hàng làm trung gian thanh toán tiền mua bán nhà
Bên mua thường lo sợ nếu trong quá trình đăng ký sang tên gặp trục trặc. Đó là một số vấn đề như nhà đất nằm trong diện quy hoạch, nhà đất bị tranh chấp. Nên để yên tâm thực hiện giao dịch, nhiều chủ sở hữu phải đồng ý hình thức thanh toán qua ngân hàng. Sau khi ký hợp đồng công chứng mua bán, hai bên liên hệ ngân hàng để mở tài khoản. Bên mua sẽ chuyển tiền vào tài khoản này. Nhưng, số tiền này chưa được ngân hàng giải ngân mà phải đợi đến khi bên mua nhận được sổ.
Với bên bán, để tránh rủi ro, nên lựa chọn ngân hàng có uy tín. Và nên ký kết hợp đồng ba bên với cả bên mua và ngân hàng. Trong đó quy định những nội dung trên một cách rõ ràng để có cơ sở nếu hai bên còn lại vi phạm hợp đồng.
Ngân hàng thanh toán tiền mua nhà cho bên bán khi bên mua đưa nhà đất làm tài sản thế chấp cho ngân hàng
Đối với trường hợp bên mua khó khăn về mặt tài chính mà lại có nhu cầu mua nhà, ngân hàng sẽ tạo điều kiện cho bên mua vay tiền. Tuy nhiên bên mua phải đưa chính căn nhà đó là tài sản bảo đảm cho việc thế chấp.
Điều này có nghĩa bên bán cũng sẽ không lấy được tiền ngay sau khi ký công chứng. Bên bán phải đợi đến khi bên mua nhận được sổ thì ngân hàng mới giải ngân. Thời điểm giải ngân cụ thể phụ thuộc vào việc các bên thỏa thuận. Thông thường ngân hàng sẽ không thanh toán sớm. Ngân hàng không giải ngân nếu như bên mua chưa hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên. Do đó, bên bán phải suy nghĩ thật ký trước khi đồng ý hình thức thanh toán này.
Như vậy, đối với ba trường hợp thanh toán tiền mua bán nhà đất thông qua ngân hàng, thì chỉ có trường hợp thứ nhất là có lợi cho người bán. Còn trường hợp thứ hai và ba sẽ là rủi ro. Đó là trường hợp bên mua lật lọng hoặc lựa chọn phải ngân hàng không uy tín. Nếu các bên đã đồng ý lựa chọn, đương nhiên phải trả phí dịch vụ cho ngân hàng. Đồng thời cũng phải chi trả lãi suất nếu bên mua thế chấp tài sản tại ngân hàng. Nhưng để giải quyết bài toán khi một bên muốn bán và một bên muốn mua thì việc lựa chọn ngân hàng là giải pháp thì chính là phương án hợp lý nhất cho những người có nhu cầu.
Mặc dù vậy, cả hai bên nên thận trọng khi giao dịch thông qua ngân hàng.
Làm gì để hạn chế rủi ro khi mua bán nhà đất qua ngân hàng?
Để tránh rủi ro, điều đầu tiên khi mua nhà là cần phải hãy kiểm tra tính pháp lý của ngôi nhà sắp mua. Hãy cẩn thận xem ngôi nhà có nằm trong diện quy hoạch không, có trong diện tranh chấp không, hoặc có vướng phải bất cứ vấn đề pháp lý nào không (chẳng hạn như: nhà thuộc diện thừa kế, nhà đồng sở hữu…). Để giải quyết điều này, bạn có thể kiểm tra thông tin quy hoạch nhà đất tại phòng Tài nguyên Môi trường của Quận – Huyện, đồng thời kiểm tra vấn đề tranh chấp tại Ủy ban nhân dân phường/xã nơi bạn mua nhà.
Sau khi đã kiểm tra tính pháp lý của ngôi nhà xong, bạn sẽ bước đến giai đoạn thương lượng giá. Bước này cũng khá quan trọng, nó sẽ quyết định bạn có mua được nhà giá tốt hay không. Bạn nên hỏi các nhà xung quanh xem lý do bán nhà của chủ nhà là gì. Một khi đã hiểu về nguyên nhân bán nhà, bạn sẽ có rất nhiều thông tin để thương lượng giá, thậm chí quyết định có nên mua nhà đó hay không.
Giao dịch mua nhà qua ngân hàng
Khi tiến hành mua tài sản thế chấp, người mua sẽ nộp tiền trực tiếp vào tài khoản mở tại ngân hàng; lập biên bản thỏa thuận ba bên, bao gồm những bước sau:
Bước 1: Bên mua tài sản thế chấp nộp tiền vào tài khoản mở tại ngân hàng đó và yêu cầu ngân hàng phong toả tài khoản.
Bước 2: Các bên gồm bên thế chấp, bên nhận thế chấp (ngân hàng), bên thứ ba nhận mua tài sản thế chấp sẽ cùng ký với nhau Biên bản thỏa thuận ba bên. Trong đó, ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp bán tài sản và chỉ tiến hành mở phong tỏa tài khoản khi các bên đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà đất.
Bước 3: Bên thế chấp tiến hành xoá đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sau khi đã có Biên bản thỏa thuận ba bên.
Trường hợp số tiền bán nhà nhiều hơn số tiền nợ của bên bán tại ngân hàng, người mua sẽ nộp cho ngân hàng một khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) để thanh toán khoản nợ của bên bán. Ngân hàng sẽ xóa thế chấp và trả lại giấy tờ sở hữu nhà cho bên bán. Bên bán và bên mua thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại, sau khi đã trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng.
Trong trường hợp bên bán muốn thay thế một tài sản bảo đảm khác thay thế cho ngôi nhà đang thế chấp, người mua nên ký hợp đồng đặt cọc. Theo đó, người mua sẽ chuyển trước cho bên bán một số tiền đặt cọc để đảm bảo rằng khi có điều kiện giao kết hợp đồng, bên bán sẽ thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển nhượng tài sản cho bên mua.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản, hợp đồng đặt cọc mua nhà đang thế chấp ngân hàng và phải được chứng thực tại UBND xã hoặc tại các tổ chức hành nghề công chứng. Sau đó, chủ nhà sẽ tiến hành thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản bảo đảm bằng một tài sản bảo đảm khác và giải chấp căn nhà đã thế chấp trước đó để bán cho bên mua. Sau khi nhận được giấy tờ nhà, hai bên sẽ thực hiện thủ tục mua bán nhà đất.
Mời bạn xem thêm bài viết:
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Rủi ro khi bán nhà qua ngân hàng” Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến tư vấn pháp lý về Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ nhanh chóng, chính xác…, Luật sư 247, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Câu hỏi thường gặp
Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.
Bên bán nhà ở phải có điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Bên mua nhà ở phải có các điều kiện sau:
a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
