Quy hoạch treo bao nhiêu năm thì bỏ?

Xin chào luật sư. Trước kia tôi có mua một mảnh đất với mục đích sau này sẽ xây nhà ở. Khi tôi chuẩn bị xây nhà thì được biết đất trước kia tôi mua nằm trong diện quy hoạch treo. Tôi có hỏi nhiều người thì họ nói rằng phải đợi khi quy hoạch bị huỷ bỏ thì tôi mới được xây nhà. Vậy xin hỏi quy hoạch treo sau bao nhiêu năm thì bị huỷ bỏ? Tôi có thể xây nhà trên đất bị quy hoạch treo không? Mong luật sư giải đáp giúp tôi.

Hiện nay không ít trường hợp đất đã được quy hoạch nhiều năm nhưng không thể thực hiện như tiến độ dự định và được gọi với cái tên là “quy hoạch treo”. Thực trạng này gây ra không ít khó khăn cho người dân khi sủ dụng đất thuộc diện quy hoạch khi mà theo kế hoạch, quy hoạch của nhà nước không được phép xây dựng mới nhà ở, công trình và chỉ khi quy hoạch bị huỷ bỏ thì mới thực hiện được. Tuy nhiên theo pháp luật về xây dựng hiện hành khi quy hoạch qua một thời hạn nhất định mà không thực hiện thì người dân sẽ được phép thực hiện việc xây dựng mới này. Vậy quy hoạch treo được hiểu như thế nào? Quy hoạch treo sau bao nhiêu năm sẽ bị huỷ bỏ? Xây nhà trên đất bị quy hoạch treo được không? Để làm rõ hơn về vấn đề này, Luật sư 247 xin giới thiệu bài viết “Quy hoạch treo bao nhiêu năm thì bỏ?”. Mời bạn đọc cùng tham khảo.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013
• Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018
• Luật xây dựng 2014
• Luật Xây dựng sửa đổi bổ sung 2020

Quy hoạch treo là gì?

Trước khi tìm hiểu “Quy hoạch treo là gì”, chúng ta cần xem xét tới khái niệm quy hoạch sử dụng đất.

Căn cứ quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định về khái niệm quy hoạch sử dụng đất như sau: 

“2. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

Theo đó, quy hoạch sử dụng đất là sự tính toán, phân bổ đất đai cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian cho các mục tiêu kinh tế – xã hội , đảm bảo cơ sở khoa học và thực tế của các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội để việc sử dụng đất phù hợp với các điều kiện về đất đai, khí hậu, thổ nhưỡng và từng ngành sản xuất. 

 Việc quy hoạch đất được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả và đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hay là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.

Còn với quy hoạch treo, không có quy định pháp luật nào quy định về khái niệm này mà đây là tên gọi được sử dụng để ám chỉ về việc quy hoạch được lập ra nhưng không đưa được vào thực hiện.

Quy hoạch treo được hiểu là tình trạng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và ghi trong kế hoạch sử dụng đất cho các mục đích nhất định. Mặc dù đã có thông báo sẽ thu hồi đất để thực hiện kế hoạch, tuy nhiên do không thực hiện theo đúng tiến độ nên xếp vào quy hoạch treo. Thông thường thời sau thời hạn 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch mà không thực hiện hay có công bố sửa đổi thì phần đất trên được gọi là đất quy hoạch treo.

Quy hoạch treo bao nhiêu năm thì bỏ?

Luật Đất đai hay Luật quy hoạch và các văn bản pháp luật khác không nêu rõ về việc quy hoạch dự án treo trong thời hạn bao lâu thì bị hủy bỏ mà chỉ có thời hạn hủy bỏ quy hoạch đối với việc thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo Khoản 7, 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 quy định:

“7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này.”

Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất. Kế oạch sử dụng đất chính là việc cụ thể hoá quy hoạch sử dụng đất nên quy hoạch bao giờ cũng gắn liền với kế hoạch hoá đất đai.

Với trường hợp ở trên khi đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Do đó phần kế hoạch đối với phần diện tích đó bị huỷ bỏ kéo theo đó là phần quy hoạch tương ứng cũng bị huỷ bỏ theo.

Như vậy việc huỷ bỏ với quy hoạch treo sẽ không thể xác định được thời han mà sẽ do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó quyết định.

Quy định về xây nhà trên đất quy hoạch treo

Xây nhà trên đất quy hoạch treo được không?

Theo Khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 sửa đổi, bổ sung Điều 94 Luật xây dựng 2014 có quy định:

“Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.

Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.”

Căn cứ quy định trên có thể thấy nếu sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

Hay nói cách khác nghĩa là sẽ được phép xây dựng mới, xây dựng nhà trên đất thuộc diện quy hoạch treo.

Điều kiện được xây nhà trên đất quy hoạch treo

Khi thuộc trường hợp kể trên thì người sử dụng đất sẽ có thể được phép xây dựng nhà có thời hạn trên phần đất quy hoạch đó. Theo đó:

Căn cứ khoản 2, 3 Điều 94 Luật xây dựng 2014 được sửa đổi bổ sung bởi Khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 như sau:

“2. Công trình xây dựng được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và các khoản 3, 4 và 5 Điều 91 của Luật này.

3. Nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và các điểm b, c và d khoản 1 Điều 93 của Luật này.”

Căn cứ điểm b, c và d khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung bởi khoản 32 Điều 1 Luật xây dựng sửa đổi năm 2020):

“b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;

d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.”

Từ các quy định trên, điều kiện để được xây nhà trên đất quy hoạch treo là:

• Nằm trong quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
• Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;
• Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.
• Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định pháp luật.
• Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đúng quy định.

Thông tin liên hệ

Trên đây là tư vấn về “Quy hoạch treo bao nhiêu năm thì bỏ?”. Mong rằng các kiến thức trên có thể giúp ích cho bạn trong cuộc sồng hằng ngày. Hãy theo dõi chúng tôi để biết thêm nhiều kiến thức bổ ích. Và nếu quý khách đang có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất và có thắc mắc về giá chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư như thế nào hoặc để được giải đáp các vấn đề pháp lý về đất đai khác; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.

Liên hệ hotline: 0833102102. Hoặc bạn có thể tham khảo thêm các kênh sau:

• FB: www.facebook.com/luatsux
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
• Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Mời bạn xem thêm

• Việc tặng cho đất đai có cần lập thành văn bản hay không?
• Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ năm 2022
• Xác định quan hệ pháp luật tranh chấp đất đai như thế nào?

Câu hỏi thường gặp