Thông thường, khi tham gia giao dịch mua bán, đấu giá các tài sản có giá trị cao như đất đai thì các bên phải đặt cọc một khoản tiền nhất định. Việc làm này nhằm đảm bảo việc thực hiện các công việc theo như cam kết của các bên trong giao dịch. Người dân cần nắm rõ quy đinh liên quan đến vấn đề xử lý tiền đặt cọc để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bản thân. Vậy cụ thể, pháp luật quy định về xử lý tiền đặt cọc như thế nào? Trường hợp nào không được nhận lại tiền đặt cọc trước? Trường hợp nào hủy bỏ hợp đồng đặt cọc không phải bồi thường? Sau đây, Luật sư 247 sẽ giúp bạn giải đáp những thắc mắc trên và cung cấp những quy định liên quan trong bài viết dưới đây. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Đặt cọc là gì?
Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định.
Nội dung của đặt cọc
Trong trường hợp các bên đã thực hiện đúng mục đích đặt cọc thì bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc, nếu bên đặt cọc là bên có nghĩa vụ trả tiền thì tài sản đặt cọc được coi là khoản tiền thanh toán trước.
Trong trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc vê bên nhận đặt cọc. Trái lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị của tài sản đặt cọc (trừ Trường hợp các bên có thoả thuận khác).
Như vậy, xử lý tài sản đặt cọc chỉ áp dụng nếu có một trong hai bên không thực hiện các điều khoản đã cam kết (kể cả việc giao kết hợp đồng) hoặc không thực hiện hợp đồng. Nghĩa là, nếu có một bên thực hiện không đúng, không đầy đủ họp đồng thì tài sản đặt cọc không đương nhiên thuộc về bên bị vi phạm. Tài sản đó có thể được dùng để thanh toán nghĩa vụ còn lại do thực hiện không đúng, không đầy đủ hợp đồng và còn phụ thuộc vào sự thoả thuận khác của các bên.
Quy định về xử lý tiền đặt cọc như thế nào?
Căn cứ Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định về tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước như sau:
- Người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước. Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là năm phần trăm và tối đa là hai mươi phần trăm giá khởi điểm của tài sản đấu giá.
Tiền đặt trước được gửi vào một tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá tài sản mở tại ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam. Trường hợp khoản tiền đặt trước có giá trị dưới năm triệu đồng thì người tham gia đấu giá có thể nộp trực tiếp cho tổ chức đấu giá tài sản. Người tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản có thể thỏa thuận thay thế tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng.
- Tổ chức đấu giá tài sản chỉ được thu tiền đặt trước của người tham gia đấu giá trong thời hạn 03 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá, trừ trường hợp tổ chức đấu giá tài sản và người tham gia đấu giá có thỏa thuận khác nhưng phải trước ngày mở cuộc đấu giá. Tổ chức đấu giá tài sản không được sử dụng tiền đặt trước của người tham gia đấu giá vào bất kỳ mục đích nào khác.
- Người tham gia đấu giá có quyền từ chối tham gia cuộc đấu giá và được nhận lại tiền đặt trước trong trường hợp có thay đổi về giá khởi điểm, số lượng, chất lượng tài sản đã niêm yết, thông báo công khai; trường hợp khoản tiền đặt trước phát sinh lãi thì người tham gia đấu giá được nhận tiền lãi đó.
- Tổ chức đấu giá tài sản có trách nhiệm trả lại khoản tiền đặt trước và thanh toán tiền lãi (nếu có) trong trường hợp người tham gia đấu giá không trúng đấu giá trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc cuộc đấu giá hoặc trong thời hạn khác do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này.
- Trường hợp trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc thực hiện nghĩa vụ mua tài sản đấu giá sau khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Việc xử lý tiền đặt cọc thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Trường hợp nào không được nhận lại tiền đặt cọc trước?
Căn cứ theo quy định của Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định về các trường hợp không được nhận lại tiền đặt cọc trước như sau:
– Người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt cọc trước trong các trường hợp sau đây:
- Đã nộp tiền đặt trước nhưng không tham gia cuộc đấu giá, buổi công bố giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng;
- Bị truất quyền tham gia đấu giá do có hành vi vi phạm quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này;
- Từ chối ký biên bản đấu giá theo quy định tại khoản 3 Điều 44 của Luật này;
- Rút lại giá đã trả hoặc giá đã chấp nhận theo quy định tại Điều 50 của Luật này;
- Từ chối kết quả trúng đấu giá theo quy định tại Điều 51 của Luật này.
– Ngoài các trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này, tổ chức đấu giá tài sản không được quy định thêm các trường hợp người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước trong Quy chế cuộc đấu giá.
– Tiền đặt trước quy định tại khoản 6 Điều này thuộc về người có tài sản đấu giá. Trong trường hợp người có tài sản đấu giá là cơ quan nhà nước thì tiền đặt trước được nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật, sau khi trừ chi phí đấu giá tài sản.
Mức phạt cọc khi vi phạm thỏa thuận đặt cọc là bao nhiêu?
Căn cứ khoản 2 Điều 328: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”. Cụm từ thỏa thuận khác chính là quy định mở để các bên có quyền tự do thỏa thuận mức phạt cọc đối với hành vi vi phạm.
Ví dụ: Khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất, hợp đồng mua bán hàng hóa, hợp đồng thuê nhà … một bên sẽ yêu cầu bên kia trả trước một khoản tiền đặt cọc để ràng buộc trách nhiệm. Khi mà các bên không thỏa thuận mức phạt cọc khi có hành vi vi phạm dẫn đến bị phạt cọc thì sẽ có 03 tình huống:
- Sau khi đặt cọc thì hai bên thực hiện hợp đồng: Tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả nợ;
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện tiếp hợp đồng: Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc;
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện tiếp hợp đồng: Bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đã đặt cọc và một khoản tiền tương ứng với giá trị của tài sản đặt cọc này. Tức là bên từ chối tiếp tục thực hiện hợp đồng phải trả bằng 02 lần tài sản đặt cọc cho bên bị vi phạm.
Trường hợp nào hủy bỏ hợp đồng đặt cọc không phải bồi thường?
Hủy bỏ hợp đồng là việc một bên có yêu cầu chấm dứt hợp đồng. Khi hợp đồng được hủy bỏ thì kể từ thời điểm ký kết hợp đồng, các bên đã không phải thực hiện nghĩa vụ trừ những nghĩa vụ về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và giải quyết tranh chấp (Điều 427 Bộ luật Dân sự năm 2015).
Lúc này, sau khi đã trừ đi các chi phí hợp lý trong khi thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển sản phẩm, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Có thể trả bằng hiện vật. Nếu không thì có thể quy thành tiền để trả.
Không chỉ vậy, nếu một bên vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng thì phải bồi thường cho bên kia:
- Do chậm thực hiện nghĩa vụ;
- Do không có khả năng thực hiện một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ đã thỏa thuận;
- Do một bên làm mất, làm hỏng tài sản là đối tượng của hợp đồng mà không thể hoàn trả, đền bù bằng tài sản khác hoặc không thể sửa chữa, thay thế bằng tài sản cùng loại…
Lúc này, bên vi phạm hợp đồng sẽ phải bồi thường. Đồng nghĩa với bên bị vi phạm có quyền hủy hợp đồng mà không phải bồi thường.
Do vậy, có thể thấy, việc hủy hợp đồng đặt cọc có thể không phải bồi thường thiệt hại nếu bên kia vi phạm hợp đồng và đây là điều kiện để hai bên hủy bỏ hợp đồng hoặc đến độ không thể đạt được mục đích ban đầu khi ký kết hợp đồng.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Những trường hợp không được cấp Căn cước công dân?
- Thẻ căn cước gắn chíp có định vị được không?
- Ngày cấp Căn cước công dân ghi ở đâu?
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Quy định về xử lý tiền đặt cọc” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư 247 luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là đất nông nghiệp chuyển đổi sang đất thổ cư. vui lòng liên hệ đến hotline 0833.102.102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Câu hỏi thường gặp
– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (phạt cọc), trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực khi đảm bảo 3 điều kiện sau:
Chủ thể hợp đồng đặt cọc có đủ năng lực hành vi dân sự
Nội dung thỏa thuận đặt cọc không trái luật, đạo đức xã hội
Các bên tự nguyện, không nhầm lẫn khi giao kết hợp đồng đặt cọc
Theo Điều 117 và Điều 407 Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc vô hiệu trong các trường hợp sau:
Hợp đồng đặt cọc vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do giả tạo.
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện.
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị nhầm lẫn.
