Dạ thưa Luật sư, bà tôi có mua mảnh đất cách đây đã 20 năm trước. Do bà tôi cũng không nắm rõ gì về luật pháp nên người ta bán bà tôi bỏ tiền ra mua mà không biết đến nguồn gốc của mảnh đất đó. Nay xảy ra tranh chấp thì trường hợp bà tôi sẽ phải xử lý như thế nào theo quy định pháp luật ạ? Xin Luật sư giải đáp giúp tôi.
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn pháp luật và gửi câu hỏi về Luật sư 247. Trường hợp của bạn sẽ được chúng tôi giải đáp thông qua bài viết dưới đây nhằm giúp bạn hiểu rõ hơn quy định pháp luật về đất đai cũng như làm sáng tỏ vụ việc Tranh chấp nguồn gốc đất. Mời bạn đón đọc ngay nhé!
Căn cứ pháp lý
Khái niệm nguồn gốc đất
Nguồn gốc được hiểu là nơi cội nguồn sinh ra một con người hoặc tạo ra một sự vật, hiện tượng cụ thể. Do đó, nguồn gốc đất được hiểu là căn cứ để xác minh thời điểm, thời gian, nguyên nhân hình thành lên một mảnh đất cụ thể, có ranh giới, đặc điểm rõ ràng. Nguồn gốc đất là một thông tin bắt buộc phải được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ, sổ hồng).
Phân loại nguồn gốc đất
Có nhiều cách phân loại nguồn gốc đất. Cách phân loại nguồn gốc đất ở Việt Nam chủ yếu dựa theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, chủ yếu dựa trên các loại giấy tờ chứng minh về nguồn gốc, bao gồm hai loại chính là đất có giấy tờ và đất không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc.
Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất (được quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013) như sau:
Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (được quy định tại Điều 101 của Luật Đất đai) như sau:
Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Thẩm quyền, thủ tục giải quyết tranh chấp nguồn gốc đất
Việc xác định việc loại tranh chấp có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định thủ tục, cơ quan có thẩm quyền giải quyết, thời hiệu giải quyết tranh chấp.
Hòa giải cơ sở trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai
Hình thức giải quyết
Đối với tranh chấp đất đai thì sẽ do Luật Đất đai điều chỉnh, cụ thể:
- Thủ tục giải quyết tranh chấp sẽ được quy định tại Luật Đất đai, buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn); nếu không hòa giải mà khởi kiện tại Tòa án thì Tòa sẽ trả lại đơn khởi kiện. Trường hợp đất tranh chấp mà có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết sẽ khác với việc không có giấy tờ.
- Đối với tranh chấp liên quan đến đất đai thì chủ yếu thời hiệu giải quyết sẽ do Bộ luật Dân sự quy định, thủ tục giải quyết sẽ theo thủ tục chung không giải quyết theo thủ tục của Luật Đất đai. Các bên có thể khởi kiện trực tiếp tại Tòa án mà không phải thông qua cơ chế hòa giải.
Thủ tục hòa giải cơ sở
- Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì khi xảy ra tranh chấp đất đai, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
- Nếu trong trường hợp tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Đây là bước bắt buộc, yêu cầu các bên thực hiện trước khi đưa ra Tòa án giải quyết.
Thẩm quyền Tòa án
Chỉ sau khi các bên đã thực hiện thủ tục hòa giải tại cơ sở mà kết quả hòa giải không thành, theo quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự thì thẩm quyền của Tòa án sẽ được xác định như sau:
- Về cấp tòa, TAND cấp huyện địa phương sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Nhưng trong một số trường hợp tòa án nhân nhân cấp tỉnh có thể xem xét chuyển vụ án từ huyện lên để giải quyết.
- Về theo lãnh thổ, tòa án nhân dân nơi có bất động sản sẽ có thẩm quyền giải quyết, không theo cơ chế thỏa thuận các bên. Việc này xuất phát từ mục đích nhằm dễ dàng giúp cho Tòa án xác định, thu thập các căn cứ của bất động sản tại địa phương của mình, giảm thiểu thời gian tố tụng, tống đạt.
Giải quyết tranh chấp khi không chứng minh được nguồn gốc đất
Giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất trong tranh chấp đất đai
Trong những trường hợp không thể cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc đất canh tác, pháp luật vẫn ghi nhận, công nhận những căn cứ được thể hiện thông qua các giấy tờ sau:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất qua từng thời kì được cáp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
Trong trường hợp, tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ trên thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền;
- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự
Mời bạn xem thêm bài viết
- Tranh chấp đất đai trường hợp nào không phải hoà giải tại UBND xã?
- Có nên mua đất quy hoạch giao thông?
- Thế chấp đất nông nghiệp để vay vốn ngân hàng được không?
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật sư 247 về vấn đề “Tranh chấp nguồn gốc đất“. Chúng tôi hi vọng rằng bài viết có giúp ích được cho bạn.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ của Luật sư 247 về đăng ký bảo hộ thương hiệu độc quyền, đơn đăng ký bảo hộ nhãn hiệu, thay đổi họ tên cha trong giấy khai sinh, chia nhà ở khi ly hôn, Giấy phép sàn thương mại điện tử, dịch vụ đăng ký bảo hộ nhãn hiệu; đơn xác nhận độc thân mới nhất, thành lập công ty hợp danh, đăng ký mã số thuế cá nhân, giấy phép bay flycam,… Hãy liên hệ qua số điện thoại: 0833.102.102
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được thực hiện quyền sử dụng đất của mình do nhà Nước quy định. Có 2 loại thời hạn sử dụng: Sử dụng có thời hạn lâu dài ổn định và Đất có thời gian sử dụng.
Vì thế phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất được ghi trên sổ đỏ sẽ thì sẽ có thời hạn sử dụng đất khác nhau.
Ví dụ:
Các loại đất được sử dụng lâu dài như: Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng ; đất thương mại dịch vụ ; đất cơ sở tôn giáo ; đất mục đích an ninh quốc phòng…
Các loại đất có thời hạn sử dụng: Đất nông nghiệp ( không quá 50 năm)… ; đất tổ chức thực hiện các dự án đầu tư ( không quá 70 năm )…; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc (không quá 99 năm).
Về nguồn gốc sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận quy định tại khoản 8 Điều 6 Thông tư 23/2014/NĐ-CP như sau:
Điều 6. Thể hiện thông tin về thửa đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận
8. Nguồn gốc sử dụng được ghi theo quy định như sau:
a) Trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì ghi “Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất”;
b) Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (kể cả trường hợp giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; mua căn hộ chung cư và trường hợp được Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế giao lại đất và trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính) thì ghi “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”;
c) Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (kể cả trường hợp thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, trường hợp được Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế cho thuê đất và trường hợp công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê một lần và trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính) thì ghi “Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần”;
d) Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm (kể cả trường hợp thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, trường hợp được Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế cho thuê đất và trường hợp công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm và trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính) thì ghi “Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm”;
đ) Trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, kể cả hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp thuộc chế độ giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai nhưng không phải nộp tiền hoặc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính thì ghi “Công nhận QSDĐ như giao đất có thu tiền sử dụng đất”;
e) Trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thuộc chế độ giao đất không thu tiền thì ghi “Công nhận QSDĐ như giao đất không thu tiền sử dụng đất”;
g) Trường hợp cấp Giấy chứng nhận do tách thửa, hợp thửa hoặc cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận mà không thay đổi mục đích sử dụng đất thì ghi nguồn gốc sử dụng đất như trên Giấy chứng nhận đã cấp lần đầu và được thể hiện theo quy định tại Thông tư này.
Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp chưa ghi nguồn gốc sử dụng đất thì căn cứ vào hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đã được xét duyệt trước đây và quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận để xác định và thể hiện nguồn gốc sử dụng đất theo quy định tại Thông tư này;
h) Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất mà phải cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền thì ghi lần lượt hình thức nhận chuyển quyền (như nhận chuyển đổi; nhận chuyển nhượng; nhận thừa kế; được tặng cho; nhận góp
vốn; trúng đấu giá; xử lý nợ thế chấp; giải quyết tranh chấp; do giải quyết khiếu nại, tố cáo; thực hiện quyết định (hoặc bản án) của Tòa án; thực hiện quyết định thi hành án;…); tiếp theo ghi nguồn gốc sử dụng đất như trên Giấy chứng nhận đã cấp lần đầu và được thể hiện theo quy định tại Thông tư này.
i) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà phải cấp Giấy chứng nhận thì ghi như quy định đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (nếu người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất cho việc chuyển mục đích); ghi theo quy định đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất (nếu người sử dụng đất chuyển sang thuê đất hoặc tiếp tục thuê đất như trước khi chuyển mục đích); ghi như trước khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền chuyển mục đích và không phải chuyển sang thuê đất;
k) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế theo hình thức trả tiền một lần thì ghi “Thuê đất trả tiền một lần của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp (hoặc cụm công nghiệp, khu chế xuất,…)”.
Trường hợp thuê đất, thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế theo hình thức trả tiền hàng năm thì ghi “Thuê đất trả tiền hàng năm của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp (hoặc cụm công nghiệp, khu chế xuất,..
l) Trường hợp thửa đất gồm nhiều phần diện tích có nguồn gốc sử dụng đất khác nhau thì lần lượt ghi từng loại nguồn gốc và diện tích có nguồn gốc đó kèm theo;
m) Trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì ghi miễn, giảm vào Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 13 của Thông tư này.”
