Đất không phải thuộc quyền sử dụng của một người mà thuộc nhiều người khác nhau. Giữa những mảnh đất là khoảng cách giáp ranh. Đây là nơi hay xảy ra các tranh chấp nhất. Vì thế, nhiều trường hợp cần phải ký giáp ranh đất. Sau đây, hãy cùng Luật sư 247 tìm hiểu về vấn đề “Quy định về ký giáp ranh đất” qua bài viết sau đây nhé!
Căn cứ pháp lý
Quy định về ký giáp ranh đất
Theo quy định của Luật Đất đai 2013 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
” Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Do đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nên muốn cấp giấy chứng nhận, Ủy ban nhân dân cấp xã phải kiểm tra ba yếu tố là: tính ổn định lâu dài, phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp để xem xét cấp giấy cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất không có giấy tờ trước ngày 01/7/2004. Yếu tố không có tranh chấp được thể hiện thông qua việc các hộ gia đình, cá nhân sinh sống xung quanh diện tích đất đó ký giáp ranh xác nhận không có tranh chấp và tính đến thời điểm làm hồ sơ xin cấp giấy không có đơn tranh chấp.
Theo quy định , Điều 11 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 quy định về việc xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải có cán bộ đến đo đạc và phải có văn bản ký giáp ranh giữa các hộ gia đình xung quanh về việc không lấn chiếm đất, sử dụng đúng ranh giới đất đai.
“Điều 11: Xác định ranh giới thửa đất
1.1. Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố… để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất. Người sử dụng đất phải xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).
2. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất
2.2. Trường hợp trên giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất có sơ đồ thể hiện ranh giới thửa đất nhưng khác với ranh giới thửa đất theo hiện trạng khi đo vẽ thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất phải thể hiện ranh giới theo hiện trạng và ranh giới theo giấy tờ đó.
2.3. Trường hợp ranh giới thửa đất đang có tranh chấp thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất thể hiện đồng thời theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và theo ý kiến của các bên liên quan.
2.4. Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác nhận. Đơn vị đo đạc có trách nhiệm chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo (hoặc gửi) cho người sử dụng đất vắng mặt ký sau đó.”
Tuy nhiên, nếu một hộ gia đình có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai thì việc xin chữ ký từ gia đình kế bên là không cần thiết, cụ thể Điều 100 quy định:
“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ”
Làm Sổ đỏ có cần ký giáp ranh
Để trả lời cho câu hỏi khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) có phải ký giáp ranh hay không thì cần xem thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận thực hiện như thế nào.
Căn cứ Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân gồm các bước như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả.
Trong các bước trên thì bước 3 nhiều công việc cần thực hiện nhất. Sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
(1) Xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với quy hoạch.
(2) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện công việc tại mục (1), Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính do người sử dụng đất nộp (nếu có).
(3) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, tình trạng tranh chấp, xác nhận hiện trạng, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện những công việc sau:
(1) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả như nội dung mà Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thực hiện theo quy định trên.
(2) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có).
(3) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký.
(4) Cập nhật thông tin thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).
(5) Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu tiền, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ.
(6) Chuẩn bị hồ sơ để trình ký cấp Giấy chứng nhận và trao Giấy chứng nhận, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Như vậy, hàng xóm ký giáp ranh không phải là thủ tục riêng khi cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, việc ký giáp ranh là cách phổ biến và dễ nhất để xác định có hay không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề (trên thực tế đều ký giáp ranh).
Hàng xóm không ký giáp ranh vẫn được nộp hồ sơ cấp Sổ đỏ
Khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định những trường hợp từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, trong đó nêu rõ:
“…
Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;”.
Như vậy, không có quy định từ chối tiếp nhận hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận vì lý do hàng xóm không ký giáp ranh.
Hàng xóm không chịu ký giáp ranh xử lý thế nào?
Khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh thì có một số cách xử lý như sau:
– Vẫn nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo quy định: Như đã viện dẫn căn cứ pháp lý và phân tích ở trên thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được từ chối hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận của người đang sử dụng đất nếu không thuộc một trong những trường hợp quy định tại khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT.
– Đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận trả lời bằng văn bản về việc từ chối thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận vì lý do hàng xóm không chịu ký giáp ranh.
Theo thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn sẽ niêm yết công khai hiện trạng thửa đất, tình trạng tranh chấp,… tại trụ sở Ủy ban và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày và xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh (nếu có).
Theo quy định trên thì có thể thấy điều kiện được cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp không hoàn toàn phụ thuộc vào ý kiến của người sử dụng đất liền kề.
– Tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai nếu hàng xóm không chịu ký giáp ranh và có đơn tranh chấp. Khi giải quyết hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận nếu có đơn tranh chấp thì sẽ tạm dừng thực hiện thủ tục và cơ quan nhà nước sẽ hướng dẫn các bên thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định.
Ngoài ra, nếu hàng xóm không chịu ký giáp ranh và có hành vi cố ý ngăn cản việc cấp Giấy chứng nhận của người sử dụng đất hợp pháp thì có thể khởi kiện đối với hành vi cản trở đó.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Cách tính tiền bồi thường khi thu hồi đất
- Quy trình thu hồi đất công ích
- Thủ tục đăng ký đồng sở hữu đất
- Mẫu hợp đồng mua bán đất có người làm chứng
- Đất tái định cư có bị quy hoạch không?
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề “Quy định về ký giáp ranh đất″. Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan như làm giấy phép vệ sinh an toàn thực phẩm, điều kiện cấp phép bay flycam, đơn xin tạm ngừng kinh doanh, dịch vụ bảo hộ logo công ty, dịch vụ luật sư thành lập công ty trọn gói giá rẻ… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư X để được hỗ trợ, giải đáp.
Liên hệ hotline: 0833.102.102.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
– Nhiều thửa đất có ranh giới là nhiều đoạn gấp khúc (Mua bán đất vườn, đất nông nghiệp rất hay gặp trường hợp này) trong khi thực tế mốc ranh giới đất lại thường chỉ được cắm 4 góc làm dễ bị lấn chiếm, mất đất. Vì vậy sau khi mua xong đất bạn cần liên hệ các hộ liền kề để xác định lại ranh giới đất trước khi có thể xây quây đất lại.
– Xác định ranh giới đất để phòng tránh tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất.
– Việc ký xác định ranh giới thửa đất là thủ tục bắt buộc khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
Ranh giới thửa đất là đường gấp khúc tạo bởi các cạnh thửa nối liền, bao khép kín phần diện tích thuộc thửa đất đó (tiết d điểm 2.3 khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT). Do đó ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất (Điểm 1.2, Khoản 1, Điều 11 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT). Trong đó:
– Trường hợp đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở thì ranh, giới thửa đất được xác định là đường bao của toàn bộ diện tích đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đó;
– Đối với ruộng bậc thang thì ranh giới thửa đất được xác định là đường bao ngoài cùng, bao gồm các bậc thang liền kề có cùng mục đích sử dụng đất, thuộc phạm vi sử dụng của một người sử dụng đất hoặc một nhóm người cùng sử dụng đất (không phân biệt theo các đường bờ chia cắt bậc thang bên trong khu đất tại thực địa);
– Trường hợp ranh giới thửa đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng là bờ thửa, đường rãnh nước dùng chung không thuộc thửa đất có độ rộng dưới 0,5m thì ranh giới thửa đất được xác định theo đường tâm của đường bờ thửa, đường rãnh nước. Trường hợp độ rộng đường bờ thửa, đường rãnh nước bằng hoặc lớn hơn 0,5m thì ranh giới thửa đất được xác định theo mép của đường bờ thửa, đường rãnh nước.
Luật đất đai không có quy định ký giáp ranh là điều kiện phải có khi sang nhượng đất. Tuy nhiên, nếu chủ đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp sổ đỏ thì ký giáp ranh của hàng xóm liền kề là thủ tục bắt buộc( nhằm mục đích xác nhận không có tranh chấp) trước khi làm sổ đỏ lần đầu.
