Quy định về hợp đồng mua bán căn hộ như thế nào?

Xu thế sống trên những căn hộ chung cư hiện nay ngày càng phát triển. Thay vì phải mua đất , xây nhà nhiều người sẽ lựa chọn những căn hộ đã được xây dựng sẵn. Dù việc mua bán căn hộ trở nên phổ biến nhưng không phải ai cũng nắm rõ những quy định pháp luật về ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Vậy quy định về hợp đồng mua bán căn hộ như thế nào? Mời bạn đón đọc bài viết dưới đây của Luật sư 247 để có thêm những thông tin bổ ích.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013
• Bộ luật dân sự 2015

Căn hộ là gì?

Căn hộ là gì được định nghĩa là những đơn vị nhà ở khép kín nằm trong một tòa nhà. Căn hộ được thiết kế với đầy đủ các phòng chức năng cơ bản bao gồm phòng khách, phòng ngủ, phòng bếp và phòng vệ sinh. Diện tích căn hộ không cố định mà đa dạng tùy theo thiết kế của chủ đầu tư.

Nhà chung cư là nhà trong đó có nhiều căn hộ riêng biệt, độc lập với nhau nhưng có những phần diện tích hoặc trang thiết bị sử dụng chung.

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014:

“Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD: Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối đế nổi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD: Cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu của chủ nhà hoặc là sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu những căn hộ độc lập trong nhà chung cư đó. Phần diện tích chung này là phần sở hữu không thể phân chia.

Quy định về hợp đồng mua bán căn hộ

Nội dung hợp đồng

Pháp luật hiện hành quy định nội dung HĐMB nhà ở nói chung và HĐMB căn hộ chung cư nói riêng do các bên thỏa thuận và phải đảm bảo các nội dung chính theo quy định. Nhìn chung, pháp luật vẫn dựa trên nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự về tự do, tự nguyện cam kết thỏa thuận khi xác lập, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên. Tuy nhiên, như đã đề cập, HĐMB căn hộ chung cư hiện nay được lập theo mẫu, do chủ đầu tư soạn ra và được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Nói cách khác, các nội dung thể hiện trong hợp đồng không hoàn toàn được xây dựng dựa trên sự thỏa thuận về ý chí của các bên. Nhiều nội dung của HĐMB căn hộ chung cư có thể ảnh hưởng trực tiếp đến người mua nhà trước và sau khi họ nhận bàn giao căn hộ nhưng vẫn chưa được pháp luật quy định rõ ràng, có thể dẫn đến tranh chấp. Có thể kể đến một số điều khoản như:Thứ nhất, về cách tính thời điểm bàn giao căn hộ hình thành trong tương lai trong HĐMB

Thực tế có nhiều cách xác định thời hạn bàn giao căn hộ khác nhau. Bên cạnh các HĐMB ghi thời hạn bàn giao theo ngày, tháng, năm, thì một số HĐMB lại ghi nhận thời hạn bàn giao theo “quý”, dẫn đến tranh chấp. Ví dụ về trường hợp phạt chậm bàn giao nhà: “Theo HĐMB căn hộ chung cư thì Công ty thỏa thuận với bên mua nhà là năm hoàn thành công trình là năm 2016 và sẽ bàn giao nhà vào quý I/2016. Bên mua nhà cho rằng, đến tháng 10/2017 mà vẫn chưa nhận bàn giao nhà nên Công ty đã vi phạm hợp đồng và thanh toán tiền phạt do chậm bàn giao căn hộ. Tòa án cho rằng, Bộ luật Dân sự không có khái niệm về quý và cách tính thời hạn quý, do đó, được hiểu, các bên thỏa thuận năm là thời hạn hoàn thành công trình là vào ngày 31/12/2016 là hoàn toàn có cơ sở”. Một số HĐMB lại ghi nhận thời điểm bàn giao căn cứ theo thời điểm ký kết HĐMB, ví dụ có HĐMB ghi nhận “bên bán bàn giao căn hộ cho bên mua dự kiến 24 tháng kể từ ngày ký hợp đồng này”, dẫn đến thời hạn bàn giao không căn cứ vào tiến độ xây dựng thực tế và có thể khác nhau giữa các căn hộ trong cùng một tầng, một block nếu thời điểm giao kết hợp đồng khác nhau. Trường hợp khác, chủ đầu tư quy định về vấn đề bàn giao nằm ở nhiều điều khoản khác nhau trong hợp đồng mà không chỉ riêng điều khoản có tên gọi là “thời hạn bàn giao nhà ở”, khiến khách hàng nếu không đọc kỹ toàn bộ nội dung hợp đồng thì có thể hiểu sai. Chưa kể thực tế, thời điểm bàn giao trên HĐMB thường kèm theo một “độ trễ” do chủ đầu tư đưa ra, ví dụ “thời gian bàn giao căn hộ có thể muộn hơn thời hạn bàn giao dự kiến, nhưng không được muộn hơn 90 ngày kể từ ngày cuối của thời hạn bàn giao dự kiến”. Những quy định nói trên về lý thuyết là do các bên thỏa thuận, nhưng thực tế là do phía chủ đầu tư đưa ra để tối đa hóa lợi ích của mình.

Thứ hai, điều khoản về phần diện tích thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng

Việc xác định rõ phần diện tích chung – riêng trong HĐMB căn hộ chung cư có ý nghĩa rất quan trọng vì liên quan đến vấn đề xác định chi phí quản lý vận hành và vấn đề bảo trì sau khi căn hộ được bàn giao đưa vào sử dụng. Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở đã quy định rõ về các phần diện tích chung – riêng trong nhà chung cư và buộc các bên phải phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu. Thực tế là tại thời điểm ký kết HĐMB, rất ít người mua quan tâm đến các nội dung liên quan đến phần sở hữu chung – riêng, đến khi đưa căn hộ vào sử dụng mới bắt đầu phát sinh mâu thuẫn. Mặt khác, pháp luật hiện hành cũng chỉ xác định phần nào thuộc sở chung, phần nào thuộc sở hữu riêng, còn việc xác định vị trí cụ thể các phần diện tích này phải xem xét, đối chiếu trong các quyết định, giấy phép, hồ sơ thiết kế công năng sử dụng của chung cư đã được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Những hồ sơ này người mua thường ít được tiếp cận khi ký HĐMB hoặc nếu được tiếp cận thì cũng đòi hỏi phải có kiến thức chuyên môn về xây dựng mới có thể hiểu được. Đơn cử như phần diện tích chỗ để xe, Luật Nhà ở chỉ xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe, còn việc bố trí cụ thể chỗ để xe như thế nào phải theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt. Tuy nhiên, hồ sơ thiết kế được phê duyệt của nhiều dự án cũng chỉ quy định về diện tích dành cho chỗ để xe trong dự án, mà không ghi nhận rõ cách bố trí cụ thể như thế nào, ví dụ khu vực nào là chỗ để xe của cư dân, khu vực nào dành cho khách vãng lai, khách của các khu thương mại, dịch vụ trong tòa nhà. Gần đây, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư mới được ban hành cũng chỉ quy định về diện tích tối thiểu dành cho chỗ để xe, chưa giải quyết triệt để việc chủ đầu tư tự phân chia khu vực để xe của cư dân và chưa công bằng phần dành cho khách của khu vực thương mại, tận dụng tối đa diện tích hầm để xe với những vị trí thuận lợi hơn cho chủ đầu tư, đẩy các phần diện tích đường nội bộ về cho cư dân để đảm bảo diện tích luật định.

Từ những nội dung chưa rõ ràng nêu trên cho thấy, việc HĐMB căn hộ chung cư do một phía chủ đầu tư soạn thảo mà không được đăng ký tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ cho người tiêu dùng, vốn là bên yếu thế trong quan hệ mua bán. Khoản 1 Điều 405 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “nếu bên được đề nghị trả lời chấp nhận thì coi như chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên đề nghị đã đưa ra”. Có quan điểm cho rằng, trong HĐMB căn hộ chung cư, người mua chỉ có thể chấp nhận hoặc không chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng. Câu hỏi đặt ra là, trong quá trình nghiên cứu hợp đồng mà người mua phát hiện ra các điều khoản bất lợi thì có quyền yêu cầu bên bán điều chỉnh nội dung hợp đồng hay không? Bởi lẽ, theo khoản 2 Điều 19 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng cũng quy định, theo đề nghị của người tiêu dùng, cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng sẽ hủy bỏ hoặc sửa đổi hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung trong trường hợp phát hiện hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung vi phạm quyền lợi của người tiêu dùng. Tuy nhiên, trong số các trường hợp đăng ký lại hợp đồng theo mẫu tại Điều 15 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì chỉ có trường hợp “tổ chức, cá nhân kinh doanh thay đổi nội dung hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung” mà không có trường hợp người tiêu dùng đề nghị cơ quan có thẩm quyền thay đổi nội dung hợp đồng theo mẫu. Thực tế cho thấy, chủ đầu tư thường dựa vào lý do HĐMB đã được đăng ký để từ chối yêu cầu sửa đổi, bổ sung nội dung HĐMB theo nguyện vọng của người mua, hiếm có khi nào chủ đầu tư thực hiện việc đăng ký lại nội dung thay đổi hợp đồng.

Hình thức hợp đồng

Hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng do tổ chức kinh doanh bất động sản soạn thảo để giao dịch với người tiêu dùng, góp phần giảm thời gian, chi phí giao dịch cho các bên. Tuy nhiên, vì hợp đồng do phía chủ đầu tư soạn thảo ra nên thường có sự bất cân xứng về quyền lợi giữa chủ đầu tư với khách hàng, vì vậy, pháp luật hiện hành đã có nhiều quy định liên quan đến hợp đồng theo mẫu để bảo vệ quyền lợi cho người tiêu dùng. Theo đó, các quy định điều chỉnh việc giao kết, thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư nằm rải rác ở nhiều văn bản như Bộ luật Dân sự, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Luật Nhà ở,… Tuy nhiên, nhiều quy định liên quan đến loại hợp đồng này chưa rõ ràng, cụ thể:

Thứ nhất, hợp đồng theo mẫu không được đăng ký thì có hiệu lực không? Theo quy định của pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng thì việc đăng ký hợp đồng theo mẫu với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền nhằm mục đích kiểm soát hợp đồng này. Việc chủ đầu tư không đăng ký hoặc không đăng ký lại hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng có thể bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng (khoản 27 Điều 1 Nghị định số  124/2015/NĐ-CP ngày 19/11/2015 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 185/2013/NĐ-CP ngày 15/11/2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động thương mại, sản xuất, buôn bán hàng giả, hàng cấm và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng). Mức phạt này còn khá nhẹ so với tiềm lực tài chính của các doanh nghiệp bất động sản. Mặt khác, pháp luật không quy định về việc xử lý hậu quả trong trường hợp HĐMB căn hộ chung cư không được đăng ký. Bộ luật Dân sự năm 2015 thì chỉ quy định về các điều khoản bị coi là vô hiệu nếu đưa vào hợp đồng mẫu và trường hợp hợp đồng mẫu không được đăng ký cũng không thuộc trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Chính sự bất cập này đã khiến cho việc kiểm soát hợp đồng mẫu trở nên kém hiệu quả. Do đó, tác giả cho rằng, cần tăng mức phạt đối với hành vi không đăng ký hợp đồng theo mẫu hoặc không áp dụng đúng hợp đồng theo mẫu đã đăng ký, đồng thời, quy định về hình thức xử phạt bổ sung buộc chủ đầu tư phải thực hiện đúng quy định về đăng ký hợp đồng theo mẫu, phải bồi thường thiệt hại nếu HĐMB căn hộ chung cư chưa đăng ký mà gây thiệt hại cho khách hàng; bổ sung quy định về xử lý hợp đồng theo mẫu không được đăng ký vào điều khoản về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Thứ hai việc kiểm soát HĐMB căn hộ chung cư theo mẫu không có các điều khoản gây bất lợi cho người tiêu dùng chưa chặt chẽ. Khoản 3 Điều 405 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Với quy định này thì nếu các bên có thỏa thuận khác thì các điều khoản này vẫn có hiệu lực? Hay nói cách khác, việc ghi nhận “trừ trường hợp có thỏa thuận khác” đã tự vô hiệu hóa chính công cụ mà pháp luật đặt ra để bảo vệ bên không được soạn thảo hợp đồng. Mặt khác, Điều 16 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng cũng quy định theo hướng liệt kê 09 điều khoản bị coi là không có hiệu lực khi ký hợp đồng theo mẫu với người tiêu dùng. Cách quy định theo hướng liệt kê “đóng” tuy tạo được sự rõ ràng, dễ đối chiếu cho cơ quan có thẩm quyền khi xem xét nội dung hợp đồng mẫu, tuy nhiên, có thể dẫn đến việc không bao quát các tình huống, đặc biệt là khi chủ đầu tư có thể đưa vào các quy định dù không thuộc 09 điều khoản nêu trên nhưng có thể gây bất lợi cho người mua nhà. Do đó, thiết nghĩ, ngoài các quy định “cứng” nêu trên thì cần bổ sung điều khoản quy định về các tiêu chí để đánh giá những điều khoản nào là bất lợi cho người tiêu dùng. Trên cơ sở các tiêu chí này, cơ quan có thẩm quyền xem xét nội dung hợp đồng theo mẫu có thể linh hoạt không đồng ý với những điều khoản do chủ đầu tư đăng ký, hoặc trao cho cơ quan tài phán quyền quyết định tính có hiệu lực của những điều khoản này khi xét xử. Mặt khác, cần thiết phải quy định rõ trách nhiệm, hình thức xử lý đối với người có thẩm quyền tiếp nhận đăng ký hợp đồng theo mẫu nếu những mẫu hợp đồng mà họ thông qua có chứa điều khoản bất lợi, không bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người tiêu dùng.

Thứ ba chưa có quy định cụ thể ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc tạo điều kiện cho người mua nhà nghiên cứu nội dung hợp đồng trước khi ký. Đối với HĐMB căn hộ chung cư thì do thiếu vắng quá trình đàm phán, soạn thảo hợp đồng (do sử dụng hợp đồng theo mẫu) cũng như vị thế hơn hẳn của bên bán, vốn là các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, có đội ngũ tư vấn chuyên nghiệp, thì người mua sẽ luôn là người bị thiếu thông tin so với nhà kinh doanh, trong khi “thông tin là sức mạnh, vì thông tin định hướng hành vi con người”. Vì vậy, người mua nhà cần thời gian để đọc, nghiên cứu và tìm hiểu kỹ các thông tin trước khi đặt bút ký hợp đồng. Theo khoản 1 Điều 17 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, khi giao kết hợp đồng theo mẫu, tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ phải dành thời gian hợp lý để người tiêu dùng nghiên cứu hợp đồng. Vấn đề đặt ra là, thời gian nghiên cứu trước nội dung hợp đồng như thế nào là “hợp lý”? Pháp luật cũng không quy định rõ về cách thức chủ đầu tư phải cung cấp mẫu HĐMB cho người mua xem trước là như thế nào (bằng bản giấy, file word…). Thông thường, nếu có nhu cầu xem trước hợp đồng, bên mua chỉ nhận được mẫu HĐMB bằng file word/PDF thông qua thư điện tử, gửi bởi nhân viên kinh doanh hoặc người môi giới và những người này cũng không đủ kiến thức để giải thích rõ, chính xác nội dung hợp đồng cho người mua. Chưa kể việc bên bán có nhiều “chiêu trò” để khiến bên mua nhanh chóng ký hợp đồng mà không đọc kỹ nội dung như quy định về việc khuyến mãi, tặng quà, hưởng chiết khấu khi ký hợp đồng trước một mốc thời gian cụ thể,… Mặt khác, Điều 7 Nghị định số 99/2011/NĐ-CP ngày 27/10/2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng còn quy định: “Ngôn ngữ sử dụng bằng tiếng Việt, nội dung phải rõ ràng, dễ hiểu; cỡ chữ ít nhất là 12”. Vậy, với trường hợp người mua nhà là người nước ngoài đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Luật Nhà ở thì chủ đầu tư có phải cung cấp bản dịch bằng ngoại ngữ hay không? Bản dịch này có phải đăng ký? Và nếu giữa bản dịch và bản tiếng Việt không tương thích thì áp dụng theo bản nào? Những câu hỏi trên chưa được pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng làm rõ. Do đó, cần bổ sung các quy định làm rõ thời gian tối thiểu chủ đầu tư phải dành cho người mua nhà nghiên cứu nội dung hợp đồng mẫu trước khi ký. Đồng thời, bên cạnh ngôn ngữ bằng tiếng Việt, hợp đồng theo mẫu có thể kèm theo ngôn ngữ khác trong trường hợp người mua nhà là người nước ngoài và không bắt buộc phải đăng ký với cơ quan có thẩm quyền liên quan đến nội dung bằng tiếng nước ngoài, tuy nhiên, chủ đầu tư có trách nhiệm đảm bảo bản dịch sát với bản tiếng Việt, trường hợp có sự khác biệt thì phải giải thích theo bản tiếng Việt đã được đăng ký.

Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ

HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ

Số: ……../HĐ

………….., ngày…….. tháng……..năm……….

Hai bên chúng tôi gồm:

BÊN BÁN NHÀ Ở (sau đây gọi tắt là Bên bán):

• Công ty: ……………………………………………………………………………………………………………
• Đại diện bởi Ông (Bà):……………………………………………..Chức vụ:………………………………………….
• Số CMND (hộ chiếu): …………………………cấp ngày:…../…../……., tại………………………………………..
• Địa chỉ:………………………………………………………………………………………………………………………..
• Điện thoại:…………………………………………Fax:…………………………………………………………………….
• Số tài khoản: ………………………………………tại Ngân hàng:………………………………………………………
• Mã số thuế:……………………………………………………………………………………………………………………

BÊN MUA NHÀ Ở (sau đây gọi tắt là Bên mua):

• Ông (bà):………………………………………………………………………………………………………………………
• Đại diện cho (nếu Bên mua là tổ chức):……………………………………………………………………………….
• Số CMND (hộ chiếu) số:…………………….cấp ngày:…./…./….., tại……………………………………………..
• Hộ khẩu thường trú:…………………………………………………………………………………………………………
• Địa chỉ liên hệ:………………………………………………………………………………………………………………..
• Điện thoại:……………………………………….Fax (nếu có):…………………………………………………………..
• Số tài khoản (nếu có):……………………….tại Ngân hàng……………………………………………………………
• Mã số thuế (nếu có):………………………………………………………………………………………………………..

Hai bên chúng tôi thoả thuận ký kết hợp đồng này với các nội dung sau đây:

Điều 1. Bên bán đồng ý bán và Bên mua đồng ý mua căn hộ với các đặc điểm dưới đây:

1. Đặc điểm về căn hộ:

Căn hộ số: ……………………………………………………….tầng (tầng có căn hộ):…………………………

Diện tích sàn căn hộ: ………………………………………….m2

Năm xây dựng (ghi năm hòan thành việc xây dựng tòa nhà chung cư):…………………………………

Căn hộ này thuộc tòa nhà chung cư số……………đường (hoặc phố) ………………….phường (xã)……………………….quận (huyện, thị xã, thị trấn, thành phố thuộc tỉnh)………………………………tỉnh (thành phố)…………………………………..

(Nếu mua căn hộ hình thành trong tương lai thì các bên thỏa thuận lập thêm danh mục vật liệu xây dựng bên trong và bên ngòai của căn hộ đính kèm theo hợp đồng này).

2. Đặc điểm về đất xây dựng tòa nhà chung cư có căn hộ nêu tại khoản 1 Điều này:

Thửa đất số:………………hoặc ô số:………………hoặc lô số:……………….

Tờ bản đồ số:…………………………………………………………………………….

Diện tích đất sử dụng chung:……………….m2 (nếu nhà chung cư có diện tích đất sử dụng chung, bao gồm đất trong khuôn viên thì ghi diện tích đất của tòan bộ khuôn viên nhà chung cư đó, nếu nhà chung cư không có khuôn viên thì ghi diện tích đất xây dựng nhà chung cư đó).

Điều 2. Giá bán căn hộ, phương thức và thời hạn thanh toán

1. Giá bán căn hộ:………………………………………………….đồng

(Bằng chữ:……………………………………………………………………………..).

Giá bán này đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2%, trong đó:

• Giá bán (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất):…………………………đồng.
• Thuế VAT:……………………………………………………………………….đồng.
• Kinh phí bảo trì 2% (kinh phí này tính trước thuế):…………………..đồng. Khoản kinh phí này được chuyển vào tài khoản riêng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

1. Phương thức thanh toán: thanh toán bằng tiền Việt Nam thông qua hình thức (trả bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản qua ngân hàng)…………………………………………………………………………
2. Thời hạn thanh toán:

a) Thanh toán một lần vào ngày……….tháng……..năm………., kể từ sau khi kí kết hợp đồng này.

b) Trường hợp mua nhà ở theo phương thức trả chậm, trả dần thì thực hiện thanh toán bao gồm các đợt như sau:

• Thanh toán đợt 1:………………..đồng (bằng chữ:………………); thời hạn thanh toán:…………………….
• Thanh toán đợt 2:………………đồng (bằng chữ…………………); thời hạn thanh toán……………………..
• Thanh toán đợt tiếp theo……………..đồng (bằng chữ……………………………………….); thời hạn thanh toán……………………………

Trước các đợt thanh toán theo thỏa thuận tại khoản này, Bên bán nhà ở có trách nhiệm thông báo bằng văn bản (thông qua hình thức như fax, chuyển bưu điện….) cho Bên mua biết rõ số tiền phải thanh toán và thời hạn phải thanh toán kể từ ngày nhận được thông báo này.

Điều 3. Chất lượng công trình nhà ở

Bên bán cam kết bảo đảm chất lượng công trình (nhà chung cư trong đó có căn hộ nêu tại Điều 1 hợp đồng này) theo đúng yêu cầu trong thiết kế công trình và sử dụng đúng các vật liệu xây dựng căn hộ mà các bên đã thỏa thuận.

Điều 4. Quyền và nghĩa vụ của Bên bán

1. Quyền của Bên bán:

a) Yêu cầu Bên mua trả đủ tiền mua nhà theo đúng thỏa thuận ghi trong hợp đồng;

b) Yêu cầu Bên mua nhận nhà theo đúng thỏa thuận ghi trong hợp đồng;

c) Có quyền ngừng hoặc yêu cầu nhà cung cấp ngừng cung cấp điện, nước và các dịch vụ tiện ích khác nếu Bên mua vi phạm Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành và Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư đính kèm theo hợp đồng này;

d) Các quyền khác do hai bên thoả thuận:…………………………………………………………………………….

2. Nghĩa vụ của Bên bán:

a) Xây dựng hòan chỉnh cơ sở hạ tầng theo quy hoạch và nội dung hồ sơ dự án đã được phê duyệt, đảm bảo khi bàn giao, Bên mua có thể sử dụng và sinh hoạt bình thường;

Về nguồn cung cấp điện, nước sinh hoạt (ghi rõ là do các cơ quan chức năng địa phương hay do bộ phận quản lý dự án cung cấp)……………………………………………………………………………………

b) Thiết kế căn hộ và thiết kế công trình tuân thủ các quy định về pháp luật xây dựng (thiết kế căn hộ và quy hoạch xây dựng sẽ không bị thay đổi trừ trường hợp có yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền);

c) Kiểm tra, giám sát việc xây dựng căn hộ để đảm bảo chất lượng xây dựng, kiến trúc kỹ thuật và mỹ thuật theo đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành.

d) Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho Bên mua. Thực hiện bảo hành đối với căn hộ và nhà chung cư theo quy định tại Điều 9 của hợp đồng này;

đ) Chuyển giao căn hộ cho Bên mua đúng thời hạn kèm theo bản vẽ thiết kế tầng nhà có căn hộ và thiết kế kỹ thuật liên quan đến căn hộ.

e) Nộp tiền sử dụng đất và các khoản phí, lệ phí khác liên quan đến mua bán căn hộ theo quy định của pháp luật;

g) Có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ cho Bên mua và bàn giao cho Bên mua các giấy tờ có liên quan đến căn hộ (trừ trường hợp Bên mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận);

h) Có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập Ban quản trị nhà chung cư nơi có căn hộ bán; thực hiện các nhiệm vụ của Ban quản trị khi nhà chung cư chưa thành lập được Ban quản trị;

i) Các nghĩa vụ khác do các bên thoả thuận:……………………………………………………………………

Điều 5. Quyền và nghĩa vụ của Bên mua

1. Quyền của Bên mua:

a) Nhận bàn giao căn hộ có chất lượng với các thiết bị, vật liệu nêu tại bảng danh mục vật liệu xây dựng mà các bên đã thỏa thuận và bản vẽ hồ sơ theo đúng thời hạn nêu tại Điều 8 của hợp đồng này.

b) Yêu cầu Bên bán làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp Bên mua tự nguyện thực hiện thủ tục này);

c) Được sử dụng các dịch vụ hạ tầng do doanh nghiệp dịch vụ cung cấp trực tiếp hoặc thông qua Bên bán sau khi nhận bàn giao căn hộ;

d) Yêu cầu Bên bán hòan thiện cơ sở hạ tầng theo nội dung dự án nhà chung cư đã phê duyệt;

đ) Yêu cầu Bên bán tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập Ban quản trị nhà chung cư nơi có căn hộ mua bán;

e) Các quyền khác do hai bên thoả thuận:……………………………………………………………………….

2. Nghĩa vụ của Bên mua:

a) Thanh toán tiền mua căn hộ theo thỏa thuận tại Điều 2 của hợp đồng này;

b) Thanh toán các khoản thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật bên mua phải nộp như thỏa thuận nêu tại Điều 6 của hợp đồng này;

c) Thanh toán các khoản chi phí dịch vụ như: điện, nước, truyền hình cáp, truyền hình vệ tinh, thông tin liên lạc…

d) Thanh toán kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư (trông giữ tài sản, vệ sinh môi trường, bảo vệ, an ninh…) và các chi phí khác theo thoả thuận quy định tại các khoản 4, 5 và khoản 6 Điều 11 của hợp đồng này;

đ) Chấp hành các quy định tại Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành và Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư đính kèm theo hợp đồng này;

e) Tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp quản lý vận hành trong việc bảo trì, quản lý vận hành nhà chung cư;

g) Sử dụng căn hộ đúng mục đích để ở theo quy định tại Điều 1 của Luật Nhà ở;

h) Các nghĩa vụ khác theo thoả thuận………………………………………………………………………………

Điều 6. Thuế và các khoản phí, lệ phí phải nộp

Các bên mua bán thoả thuận trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính khi mua bán căn hộ và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ.

Điều 7. Chậm trễ trong việc thanh toán và chậm trễ trong việc bàn giao căn hộ

Thoả thuận cụ thể trách nhiệm của Bên mua nếu chậm trễ thanh toán và trách nhiệm của Bên bán nếu chậm trễ bàn giao căn hộ (chấm dứt hợp đồng; phạt; tính lãi, mức lãi suất; phương thức thực hiện khi vi phạm….).

Điều 8. Giao nhận căn hộ

1. Bên bán có trách nhiệm bàn giao căn hộ cho Bên mua vào thời gian (ghi rõ thời gian bàn giao căn hộ):…………………………………….
2. Căn hộ phải được sử dụng các thiết bị, vật liệu nêu tại bảng danh mục vật liệu xây dựng mà các bên đã thỏa thuận.

Điều 9. Bảo hành nhà ở

1. Bên bán có trách nhiệm bảo hành căn hộ theo đúng quy định.
2. Bên mua phải kịp thời thông báo bằng văn bản cho Bên bán khi căn hộ có các hư hỏng thuộc diện được bảo hành. Trong thời hạn………..ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của Bên mua, Bên bán có trách nhiệm thực hiện bảo hành các hư hỏng theo đúng quy định. Nếu Bên bán chậm thực hiện việc bảo hành mà gây thiệt hại cho Bên mua thì phải chịu trách nhiệm bồi thường.
3. Không thực hiện việc bảo hành trong các trường hợp căn hộ bị hư hỏng do thiên tai, địch họa hoặc do lỗi của người sử dụng gây ra.
4. Sau thời hạn bảo hành theo quy định pháp luật về bảo hành nhà ở, việc sửa chữa những hư hỏng thuộc trách nhiệm của Bên mua.

Điều 10. Chuyển giao quyền và nghĩa vụ

1. Bên mua có quyền thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê để ở, tặng cho và các giao dịch khác theo quy định của pháp luật về nhà ở sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ đó.
2. Trong trường hợp chưa nhận bàn giao căn hộ từ Bên bán nhưng Bên mua thực hiện chuyển nhượng hợp đồng này cho người thứ ba thì các bên phải thực hiện đúng thủ tục theo quy định.
3. Trong cả hai trường hợp nêu tại khoản 1 và 2 của Điều này, người mua nhà ở hoặc người nhận chuyển nhượng hợp đồng đều được hưởng quyền lợi và phải thực hiện các nghĩa vụ của Bên mua quy định trong hợp đồng này và trong Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư đính kèm theo hợp đồng này.

Điều 11. Cam kết đối với phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và các công trình dịch vụ của tòa nhà chung cư

1. Bên mua được quyền sở hữu riêng đối với diện tích sàn căn hộ là …………m2 sàn. Bên mua được quyền sử dụng đối với các phần diện tích thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư là(1): ………………………………………………………………………………………………………………………….
2. Các diện tích và hạng mục công trình thuộc quyền sở hữu riêng của Bên bán(2): ……………………………………………………………………………………………………………………………..
3. Các diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác (nếu có) trong nhà chung cư (như văn phòng, siêu thị và dịch vụ khác…)…………………………………………………………………………..
4. Mức kinh phí đóng góp cho quản lý vận hành nhà chung cư là:………………………….đồng/ tháng. Mức kinh phí này có thể điều chỉnh nhưng phải tính toán hợp lý phù hợp với thực tế, được Hội nghị nhà chung cư thông qua và không vượt quá mức giá trần do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà chung cư này quy định (trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác).
5. Giá sử dụng các dịch vụ gia tăng (như sử dụng bể bơi, tắm hơi…, chỉ thu khi có nhu cầu sử dụng) ………………………………………………………..đồng/01tháng hoặc đồng/01lượt;
6. Các thoả thuận khác (nếu có):……………………………………………………………………………………

Điều 12. Chấm dứt Hợp đồng

Hợp đồng này sẽ được chấm dứt trong các trường hợp sau:

1. Hai bên đồng ý chấm dứt hợp đồng bằng văn bản. Trong trường hợp này, hai bên sẽ thoả thuận các điều kiện và thời hạn chấm dứt.
2. Bên mua chậm trễ thanh toán tiền mua nhà quá …….ngày (tháng) theo thoả thuận tại Điều 2 và Điều 7 của hợp đồng này.
3. Bên bán chậm trễ bàn giao căn hộ quá…….ngày (tháng) theo thời hạn đã thỏa thuận tại Điều 7 và Điều 8 của hợp đồng này.
4. Các thoả thuận khác………………………………………………………………………………………………..

Điều 13. Cam kết của các bên

1. Bên bán cam kết căn hộ nêu tại Điều 1 của hợp đồng này thuộc quyền sở hữu của Bên bán và không thuộc diện bị cấm giao dịch theo quy định của pháp luật.
2. Bên mua cam kết đã tìm hiểu, xem xét kỹ thông tin về nhà ở.
3. Việc ký kết hợp đồng này giữa các bên là hòan tòan tự nguyện, không bị ép buộc, lừa dối. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, nếu cần thay đổi hoặc bổ sung một số nội dung của hợp đồng này thì các bên lập thêm phụ lục hợp đồng có chữ ký của hai bên và có giá trị pháp lý như hợp đồng này.
4. Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư và bảng danh mục vật liệu xây dựng bên trong và bên ngòai căn hộ đính kèm là một phần không thể tách rời của hợp đồng này.
5. Hai bên cam kết thực hiện đúng các thỏa thuận đã quy định tại hợp đồng này.

Điều 14. Các thỏa thuận khác

(Các thỏa thuận trong hợp đồng này phải phù hợp với quy định của pháp luật và không trái đạo đức xã hội)

Điều 15. Giải quyết tranh chấp

Trường hợp các bên có tranh chấp về các nội dung của hợp đồng này thì hai bên cùng bàn bạc giải quyết thông qua thương lượng. Trong trường hợp các bên không thương lượng được thì một trong hai bên có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

Điều 16. Hiệu lực của hợp đồng

1. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày…………
2. Hợp đồng này được lập thành… bản và có giá trị như nhau, mỗi bên giữ …..bản, …. bản lưu tại cơ quan thuế, …..bản lưu tại cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ.

(Trong trường hợp Bên bán, Bên mua là người nước ngòai hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngòai thì có thể thoả thuận lập thêm hợp đồng bằng Tiếng Anh, các bản Hợp đồng bằng tiếng Anh và tiếng Việt có giá trị như nhau)./.

BÊN MUA BÊN BÁN

Hướng dẫn viết mẫu:

+ Chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cá nhân cần thiết như: CCCD, Giấy đăng ký kết hôn, Giấy chứng nhận độc thân….

+ Đọc kỹ hợp đồng trước khi giao kết

+ Điền lần lượt những thông tin cá nhân và số tiền mua bán vào ô trống.

Mời bạn xem thêm

• Quy định cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư năm 2023
• Mức xử phạt sử dụng căn hộ chung cư làm kho chứa hàng hóa
• Mua căn hộ chung cư có sổ đỏ không?

Khuyến nghị

Luật sư X là đơn vị pháp lý đáng tin cậy, những năm qua luôn nhận được sự tin tưởng tuyệt đối của quý khách hàng. Với vấn đề Quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chúng tôi cung cấp dịch vụ … Công ty Luật sư X luôn hỗ trợ mọi thắc mắc, loại bỏ các rủi ro pháp lý cho quý khách hàng.

Thông tin liên hệ:

Luật sư 247 sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Quy định về hợp đồng mua bán căn hộ” hoặc các dịch vụ khác liên quan như tư vấn pháp lý về phí chuyển đất trồng cây lâu năm lên thổ cư . Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833102102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.

Câu hỏi thường gặp