Hiện nay, thị trường bất động sản luôn nhận được sự quan tâm của nhiều người, bởi những vị trí đắc địa, có khả năng thu hồi vốn và sinh lời cao nên những nhà đầu tư trong tâm thế có nhiều người đã chuyển hưởng đầu tư sang việcc xây dưng các dự án khu dân cư, khu đô thị. Tuy nhiên, thủ tục và quy trình khi thực hiện đầu tư bất động sản luôn phức tạp và rắc rối trong đó có quy định về việc đầu tư dự án hạn tầng khu dân cư.. quy trình này còn kha nhiều vấn đề, thủ tục thực hiện mà chủ đầu tư chưa nắm rõ. Vậy quy định về dự án đầu tư khu dân cư hiện nay như thế nào? Khu thực hiện dự án đầu tư khu dân cư cần lưu ý điều gì? Bạn hãy cùng Luật sư 247 tìm hiểu tại nội dung bài viết dưới đây nhé!
Căn cứ pháp lý
Dự án đầu tư là gì?
Theo khoản 4 Điều 3 Luật Đầu tư quy định dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.
Như vậy dự án đầu tư có thể xem xét từ nhiều góc độ khác nhau:
Xét mặt hình thức: là một tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
Theo góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế – xã hội trong một thời gian dài.
Trên góc độ kế hoạch, dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế – xã hội, làm tiền đề cho cho các quyết định đầu tư và tài trợ.
Nếu xét về mặt nội dung, dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định.
Dự án đầu tư có đặc điểm gì?
Một là, dự án đầu tư luôn có mục tiêu rõ ràng
Mục tiêu đầu tư cũng là một trong những nội dung quan trọng được thể hiện trong đề xuất dự án đầu tư nộp kèm với hồ sơ xin quyết định chủ trương đầu tư. Chính vì vậy, để được xét duyệt dự án, thì người việc chuẩn bị về kinh phí, đội ngũ nguồn nhân lực, chủ đầu tư phải đặt ra những mục tiêu cụ thể phù hợp với tiến trình thực hiện dự án.
Hai là, dự án đầu tư có thời gian tồn tại hữu hạn
Một dự án đầu tư khi xây dựng có thể là dự án ngắn hạn hay dài hạn. Và dù là thời gian thực hiện dài hay ngắn thì chúng đều hữu hạn. Cụ thể hơn:
– Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư trong khu kinh tế không quá 70 năm.
– Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư ngoài khu kinh tế không quá 50 năm. Dự án đầu tư thực hiện tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn hoặc dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm thì thời hạn dài hơn nhưng không quá 70 năm.
Ba là, dự án đầu tư có thể chuyển nhượng
Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 46 Luật đầu tư. Bao gồm:
– Không thuộc một trong các trường hợp bị chấm dứt hoạt động;
– Đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án thuộc ngành, nghề đầu tư có điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài;
– Tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
– Điều kiện quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có).
Quy định về dự án đầu tư khu dân cư hiện nay
Với những dự án đầu tư khu dân cư thì thông thường sẽ được làm ở trên đất nông nghiệp (như là đất lúa, đất trồng cây lâu năm hay đất rừng sản xuất) vì chi phí trong việc đền bù sẽ thấp hơn nhiều so với đất ở, qua đó các chủ đầu tư dễ sinh lời và mang lại nhiều lợi nhuận cho chủ đầu tư.
Để có được đất làm các dự án chủ đầu tư thì chủ đầu tư phải thông qua một số hình thức như:
– Phổ biến nhất đó chính là trước đó chủ đầu tư đã mua, thu gom được một số những lô đất liền kề nhau, sau đó là xin chấp thuận chủ trương đầu tư.
– Thực hiện các thủ tục đầu tư ngay từ bước xin chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời là chấp thuận nhà đầu tư thông qua quá trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (đối với những dự án khi mà đất chưa thuộc sở hữu của nhà đầu tư).
– Được nhà nước giao đất để làm các dự án đất nền (khu dân cư).
– Có được nhờ thông qua hình thức đấu giá đất: Thông thường là ở một địa phương nào đó sẽ có một khu đất muốn lập về dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị thì các địa phương đó sẽ có thể thông qua hình thức là bán đấu giá nhằm để lựa chọn các chủ đầu tư thực hiện dự án này (áp dụng cho những khu đất mà đã được nhà nước đền bù giải phóng mặt bằng).
Thực hiện đền bù:
Trong một dự án đầu tư khu dân cư hay khu đô thị thì đây có thể được coi là bước quan trọng nhất, nó sẽ quyết định đến sự thành công hay là thất bại của dự án. Chủ đầu tư sẽ phải thu gom được ít nhất là 60-70% đất tại các khu vực mà muốn lập dự án để hạn chế các rủi ro thấp nhất có thể, trên thực tế thì nhiều dự án đã không thể đền bù được nên dẫn đến thất bại.
Khi mà chủ đầu tư đã có đất thì họ có thể xin chấp thuận các chủ trương đầu tư, công tác đền bù thì có thể sẽ do chính nhà nước đứng ra đền bù giúp cho chủ đầu tư (ban bồi thường sẽ thực hiện công tác thống kế, định giá, chủ đầu tư sẽ phải giao tiền cho ban bồi thường nhằm để thực hiện công tác đền bù).
Xin chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án đầu tư khu dân cư:
Trước tiên chủ đầu tư sẽ phải chuẩn bị bộ hồ sơ dự án, chủ đầu tư có thể sẽ tự chuẩn bị hoặc là thuê các công ty chuyên lĩnh vực viết dự án để được tư vấn và có được một bộ hồ sơ chuẩn, chuyên nghiệp.
Muốn thực hiện một dự án thì sẽ phải xin phép các chính quyền, ở đây chính là UBND cấp Quận, Huyện (đối với các dự án lớn hoặc là Chủ đầu tư là tổ chức thì sẽ phải xin phép UBND Tỉnh, Thành Phố). Nếu như khu vực đó phù hợp với các quy hoạch của nhà nước, phù hợp để phát triển được một khu dân cư thì sẽ có văn bản “đồng ý cho các chủ đầu tư sẽ được phép thực hiện các dự án đầu tư khu đô thị, khu dân.
Xin chấp thuận phương án đầu tư hạ tầng:
Đến bước này thì chủ đầu tư sẽ phải qua Sở Xây dựng – Quy hoạch kiến trúc để xin chấp thuận phương án đầu tư hạ tầng cho dự án đầu tư của mình. Có nghĩa là là ở khu đất đó sẽ được xây dựng khu dân cư, hay các khu thương mại, trong đó mật độ xây dựng như thế nào, có bao nhiêu đất được phân lô, có bao nhiêu đất dành cho tiện ích trường học, cho chợ, bệnh viên, chiều cao là bao nhiêu, điện nước, công trình thoát nước như thế nào,…
Sau khi mà có phương án đầu tư hạ tầng thì các chủ đầu tư sẽ thuê công ty thiết kế mặt bằng cho chính dự án khu dân cư, khu đô thị. Một số hạng mục gồm có: đường xá, tiện ích, điện, nước hay công trình cống thoát nước, đèn chiếu sáng,…
Quyết định phê duyệt 1/500:
Nếu cấp có thẩm quyền mà đồng ý với phương án đầu tư hạ tầng mà đã thiết kế ở trên thì sẽ có văn bản chấp thuận cho đầu tư hạ tầng, lúc này sẽ ra được quyết định 1/500.
Quyết định 1/500 có thể hiểu đơn giản chính là một văn bản được các cấp có thẩm quyền đồng ý cho phép các chủ đầu tư thực hiện các dự án và đầu tư hạ tầng. Trong đó sẽ phải ghi rõ từng chi tiết về các thông tin khu đất, về ai là chủ đầu tư, về vị trí nằm ở đâu, về quy hoạch kiến trúc như thế nào, về chia làm bao nhiêu block, về chiều cao, về khoảng lùi trước, lùi sau, đường xá,…
Xin giấy phép xây dựng:
Giấy phép xây dựng sẽ có thể hiểu đơn giản nó chính là văn bản pháp lý do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho các chủ đầu tư để xây dựng mới, để sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
Đối với các dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị thì có thể hiểu đây chính là giấy phép xây dựng những hạng mục, các hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật như là: Hệ thống giao thông, đèn chiếu sáng, hệ thống cấp nước, cung cấp năng lượng, hệ thống thu gom xử lý nước thải và nhiều những hạng mục công trình khác.
Làm cơ sở hạ tầng:
Khi đã có được quyết định 1/500, thì chủ đầu tư của dự án đầu tư khu dân cư, đô thị sẽ phải tiến hành hoàn thành trong việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, những công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật mà đảm bảo theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 mà đã được phê duyệt; đảm bảo được kết nối hạ tầng chung của khu vực dự án đó và cung cấp những dịch vụ thiết yếu gồm là cấp điện, nước, hệ thống cống thoát nước, hệ thống thu gom rác thải,…
Nghiệm thu hạ tầng:
Đối với dự án đất nền (đầu tư khu dân cư, khu đô thị,…): thì việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng bao gồm là nghiệm thu về chất lượng, số lượng và vị trí là bắt buộc và sẽ phải theo đúng với lại quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 mà đã được phê duyệt, đồng thời là phải đo đạc, cắm mốc cụ thể về dự án. Về việc nghiệm thu sẽ phải được cơ quan có thẩm quyền của địa phương nơi mà có dự án thực hiện, xác nhận và đóng dấu, mà không phải là do chủ đầu tư tự thuê một đơn vị tư nhân nào đó đứng ra nghiệm thu và đóng dấu vào văn bản nghiệm thu.
Đóng thuế, ra sổ hồng từng lô đất:
Để ra được sổ hồng thì các chủ đầu tư dự án khu dân cư sẽ phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến khu đất của dự án gồm: có tiền sử dụng đất, có tiền thuê đất, các thuế, phí, lệ phí mà có liên quan đến đất đai (nếu có).
Ở bước này, các chủ đầu tư sẽ phải nộp lại sổ hồng tổng của dự án (hoặc là bao gồm rất nhiều cuốn sổ hồng khác nhau), tổng hợp lại những sổ nào đã chuyển qua đất ở, những sổ nào mà chưa chuyển qua đất ở để đóng thuế.
Hình thức lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất được quy định ra sao?
Hình thức lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất được quy định tại Điều 10 Nghị định 25/2020/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 108 Nghị định 31/2021/NĐ-CP) cụ thể như sau:
Điều 10. Hình thức lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư có sử dụng đất
1. Áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi quốc tế đối với dự án đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
a) Có sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án (không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) từ 800.000.000.000 (tám trăm tỷ) đồng trở lên;
b) Có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Nghị định này, trong đó có ít nhất một nhà đầu tư nước ngoài;
c) Không thuộc trường hợp theo quy định tại các điểm a và c khoản 2 Điều này.
2. Áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi trong nước trong trường hợp:
a) Dự án đầu tư mà pháp luật Việt Nam hoặc điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định hạn chế nhà đầu tư nước ngoài tham gia thực hiện;
b) Dự án có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm, trong đó không có nhà đầu tư nước ngoài tham gia đăng ký thực hiện dự án hoặc đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Nghị định này;
c) Dự án có yêu cầu về bảo đảm quốc phòng, an ninh do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và ý kiến thống nhất của Bộ Quốc phòng đối với yêu cầu bảo đảm quốc phòng; ý kiến thống nhất của Bộ Công an đối với yêu cầu bảo đảm an ninh.
3. Áp dụng hình thức chỉ định thầu theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 22 của Luật Đấu thầu.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Các trường hợp phải hòa giải tranh chấp đất đai
- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận thì phải làm sao?
- Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài
Thông tin liên hệ:
Luật sư 247 đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Quy định về dự án đầu tư khu dân cư năm 2023 như thế nào?” Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan như dịch vụ tư vấn soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Thời hạn hoạt động của các dự án đầu tư trong khu kinh tế là không quá 70 năm
Thời hạn hoạt động của các dự án đầu tư ngoài khu kinh tế là không quá 50 năm. Dự án đầu tư mà thực hiện tại các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn hoặc là các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng lại thu hồi vốn chậm thì sẽ có thời hạn dài hơn nhưng mà không được quá 70 năm.
Đối với các dự án đầu tư sửa chữa nhưng không làm thay đổi quy mô, tính chất công trình hoặc dự án đầu tư để mua thiết bị:
• Tờ trình xin xét duyệt dự án do chủ đầu tư trình cơ quan cấp quyết định đầu tư.
• Dự án đầu tư với nội dung nêu trên
Đối với các dự án có đầu tư xây dựng mới: Giống hồ sơ trên, bổ sung thêm ý kiến bằng văn bản của Kiến trúc sư trưởng Thành phố về quy hoạch và kiến trúc.
Đối với các dự án đầu tư trình duyệt lại do điều chỉnh dự ánh đầu tư đã được duyệt: Bổ sung bản thuyết minh giải trình lý do phải xin điều chỉnh
