Tái định cư là hình thức Nhà nước hỗ trợ bố trí nhà ở cho người dân khi thu hồi đất. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng được Nhà nước hỗ trợ theo hình thức này. Nhà nước đã ban hành những chính sách riêng để phát triển và quản lý tái định cư. Nhiều độc giả thắc mắc không biết theo quy định, Nhà nước bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư theo hình thức gì? Quy định pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư như thế nào? Nguyên tắc phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư là gì? Sau đây, Luật sư 247 sẽ giúp bạn giải đáp những thắc mắc trên và cung cấp những quy định liên quan trong bài viết dưới đây. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Nhà ở tái định cư là gì?
Theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 có đưa ra khái niệm về nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật. Nhà ở tái định cư là một trong những vấn đề nóng và thường gây ra nhiều tranh cãi khiến cho việc đền bù, bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư gặp khó khăn. Một phần cho chính sách quy định về tái định cửa chưa đủ phù hợp và một phần do người dân chưa nắm hết được quyền và nghĩa vụ của mình khi có quyết định thu hồi đất.
Đền bù hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất như đã nó có nhiều hình thức đó là bằng tiền, bằng nhà ở tái định cư hoặc đất tái định cư người dân tự xây nhà. Trong đó việc bố trí chỗ mở mới hoặc chi trả các chi phí để người bị thu hồi đất tìm nơi định cư mới sẽ phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Cơ bản nhà nước vẫn ưu tiên bố trí đất tái định cư, nhà tái định cư tại chỗ nơi khu vực có đất thu hồi nếu có đủ diện tích đảm bảo, hạn chế việc phải di chuyển ra khu vực mới ngoài khu vực thu hồi của dự án.
Để đáp ứng yêu cầu quy hoạch đô thị, hiện nay rất nhiều khu dân cư hoặc khu tập thể cũ trong nội đô các thành phố lớn sẽ phải giải tỏa. Tuy nhiên các khu vực tái định cư thường nằm xa trung tâm thành phố nên rất nhiều hộ tái định cư đã bán tiêu chuẩn của mình khi mới có biên bản bàn giao và bốc thăm nền nhà dẫn đến nhiều vụ tranh chấp đất đai liên quan đến việc mua bán, sang nhượng diện tích đất tái định cư, nhà ở tái định cư.
Bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư theo hình thức gì?
Điều 36 Luật Nhà ở 2014 được sửa đổi bởi Điểm a Khoản 6 Điều 99 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020, quy định như sau:
1. Mua nhà ở thương mại được xây dựng theo dự án để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư.
2. Sử dụng nhà ở xã hội được xây dựng theo dự án để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư.
3. Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo quy hoạch được phê duyệt để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư
4. Hộ gia đình, cá nhân được thanh toán tiền để tự lựa chọn việc mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại trên địa bàn làm nhà ở tái định cư hoặc được Nhà nước giao đất ở để tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch được phê duyệt.
Quy định pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư
Kế hoạch phát triển nhà ở phục vụ tái định cư được lập và phê duyệt theo trình tự như sau:
1. Chủ đầu tư các dự án nêu tại Khoản 5, Khoản 6 và Khoản 7 Điều 3 của Nghị định số 84/2013/NĐ-CP chủ trì, phối hợp với Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng thuộc Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp huyện) và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có dự án tiến hành điều tra xã hội học, khảo sát nhu cầu của các hộ gia đình, cá nhân trong khu vực giải phóng mặt bằng, trong đó xác định nhu cầu các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện phải di dời về việc tái định cư (như vị trí, loại nhà ở phục vụ tái định cư; số lượng, diện tích nhà ở, đất ở có hạ tầng kỹ thuật được đầu tư xây dựng và mua thương mại để bố trí tái định cư; tổng vốn đầu tư; dự kiến tiến độ bố trí nhà ở, đất ở tái định cư) theo mẫu biểu quy định tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này báo cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện. Trường hợp dự án liên quan từ 2 đơn vị cấp huyện trở lên thì Chủ đầu tư phải báo cáo từng huyện về nhu cầu về nhà ở phục vụ tái định cư.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện chỉ đạo lập và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và tổng hợp nhu cầu nhà ở phục vụ tái định cư trên địa bàn, báo cáo Sở Xây dựng về nhu cầu nhà ở phục vụ tái định cư được đầu tư bằng mọi nguồn vốn (bao gồm: vị trí, loại nhà ở phục vụ tái định cư; số lượng, diện tích nhà ở, đất ở có hạ tầng kỹ thuật được đầu tư xây dựng và mua thương mại để bố trí tái định cư; tổng vốn đầu tư từ ngân sách Trung ương, ngân sách địa phương và nguồn vốn khác; dự kiến tiến độ bố trí nhà ở, đất ở tái định cư) theo mẫu biểu quy định tại Phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư này.
3. Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các sở, ban, ngành liên quan lập kế hoạch phát triển nhà ở phục vụ tái định cư hàng năm và 5 năm trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh), bao gồm những nội dung chính như sau:
a) Dự báo số lượng hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tái định cư hàng năm và 5 năm tiếp theo;
b) Tổng số căn hộ, tổng diện tích sàn và quy mô, cơ cấu diện tích căn hộ nhà chung cư (dự kiến đầu tư xây dựng, mua nhà ở thương mại để bố trí tái định cư), số lượng, diện tích nền đất ở có công trình hạ tầng kỹ thuật dự kiến triển khai hàng năm và 5 năm tiếp theo;
c) Xác định khu vực, vị trí, tổng diện tích đất dành để phát triển nhà ở phục vụ tái định cư, trong đó có bố trí quỹ đất dành để hoán đổi cho nhà đầu tư tham gia thực hiện theo hình thức hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (sau đây gọi là hợp đồng BT) nhà ở phục vụ tái định cư;
d) Danh mục dự án khu nhà ở phục vụ tái định cư, dự án công trình nhà ở phục vụ tái định cư; dự án nhà ở thương mại dự kiến mua căn hộ để bố trí tái định cư hàng năm và 5 năm; tiến độ cung cấp nhà ở phục vụ tái định cư của từng dự án;
đ) Nhu cầu vốn đầu tư, nguồn vốn đầu tư (vốn ngân sách Trung ương, vốn ngân sách địa phương, vốn huy động từ các thành phần kinh tế và các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật);
e) Trách nhiệm của các cơ quan chức năng của địa phương trong việc triển khai thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở phục vụ tái định cư;
g) Các nội dung khác có liên quan đến phát triển nhà ở phục vụ tái định cư.
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình phát triển nhà ở trên địa bàn đã được phê duyệt để xem xét, quyết định phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở phục vụ tái định cư hàng năm và 5 năm, công bố công khai kế hoạch phát triển nhà ở phục vụ tái định cư, đồng thời báo cáo Bộ Xây dựng theo mẫu biểu quy định tại Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư này trước ngày 31 tháng 10 của năm trước năm kế hoạch.
Nguyên tắc phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư
Điều 35 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:
1. Trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để xây dựng công trình khác tại khu vực nội đô thuộc đô thị loại đặc biệt, tại đô thị loại 1 và loại 2 thì Nhà nước chuân bị quỹ nhà ở thông qua việc sử dụng nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội được xây dựng theo dự án để bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất và giải tỏa nhà ở, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 36 của Luật này.
2. Trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để xây dựng công trình khác tại khu vực không thuộc quy định tại khoản 1 Điều này mà có nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội được xây dựng theo dự án thì Nhà nước sử dụng nhà ở này để bố trí tái định cư; nếu không có nhà ở thương mại, nhà ở xã hội thì Nhà nước thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư trước khi thu hồi đất và giải tỏa nhà ở, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 36 của Luật này.
3. Trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì chủ đầu tư dự án phải ưu tiên bố trí nhà ở thương mại ngay trong dự án đó để phục vụ tái định cư.
4. Trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án hạ tầng khu công nghiệp mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư thì chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư trong cùng khu vực được quy hoạch xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp hoặc bố trí nhà ở tại nơi khác cho người được tái định cư.
5. Trường hợp phải đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư thì phải thực hiện theo dự án; đối với khu vực nông thôn thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tải định cư phải bao gồm cả việc bổ trí quỹ đất để phục vụ sản xuất cho người thuộc diện được tái định cư.
6. Nhà ở để phục vụ tái định cư phải có đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế được phê duyệt và tuân thủ quy định tại Điều 14 của Luật này.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Những trường hợp không được cấp Căn cước công dân?
- Thẻ căn cước gắn chíp có định vị được không?
- Ngày cấp Căn cước công dân ghi ở đâu?
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư 247 với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như dịch vụ chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833.102.102
Câu hỏi thường gặp
Hình thức tái định cư tại chỗ là người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại khu vực thu hồi đất, thường khu vực thu hồi đất thường rất rộng lớn do thu hồi từ nhiều thửa đất của nhiều người và do đó người đó có thể được bố trí tái định cư ngay trên khu đất hoặc khu đất bị thu hồi của người miễn sao trong cùng dự án.
– Trường hợp đất tái định cư đã được cấp sổ đỏ
Chủ sở hữu có đầy đủ thẩm quyền như với đất ở thông thường. Theo đó, hoạt động mua bán sẽ diễn ra tương tự với quy trình 7 bước chuyển nhượng bất động sản thổ cư.
– Trường hợp đất tái định cư chưa được cấp sổ đỏ
Việc mua bán lúc này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro bởi theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013, một trong những điều kiện bắt buộc để được chuyển quyền sử dụng đất đó là phải có sổ đỏ. Bên mua và bên bán sẽ phải giao dịch theo cách khá lòng vòng, thường là thực hiện cam kết thông qua hợp đồng ủy quyền.
Căn cứ Khoản 1 Điều 97 Luật Đất đai 2013, sổ đỏ sẽ được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, trường hợp hộ gia đình được cấp đất tái định cư thì sổ đỏ sẽ đứng tên người có quyền sử dụng đất theo quyết định giao đất tái định cư của cơ quan có thẩm quyền.
