Chào Luật sư, hiện nay quy định về việc xây dựng nhà như thế nào? Tôi định ăn tết xong thì sẽ xây nhà mới. Nếu như tôi xây nhà thì có cần chừa một khoảng lùi hay không? Phía sau nhà tôi là một bãi đất trống thì tôi có cần phải có khoảng lùi không? Quy định khoảng lùi xây dựng nhà ở thế nào? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Luật sư 247 xin được tư vấn cho bạn như sau:
Khoảng lùi xây dựng là gì?
Khoảng lùi xây dựng là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng nhà), còn trong tiếng anh Khoảng lùi xây dựng là “setback”. Thông thường chỉ giới xây dựng sẽ hẹp hơn so với chỉ giới đường đỏ. Nhưng đối với những không gian như ban công, ô văng hay mái hắt,…sẽ được phép nhô ra khỏi chỉ giới đường đỏ.
Tùy vào quy hoạch sử dụng đất của địa phương và không gian kiến trúc cũng như chiều cao công trình mà sẽ có những quy định khác nhau về khoảng lùi xây dựng. Khi nhắc đến khoảng lùi xây dựng thì khái niệm chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ khá quan trọng. Cụ thể:
Chỉ giới xây dựng: Đây là giới hạn được cho phép xây nhà hoặc công trình trên một phần đất. Chỉ giới xây dựng có thể trùng hoặc lùi vào trong so với chỉ giới đường đỏ, tùy vào yêu cầu quy hoạch.
Chỉ giới đường đỏ: Đây là đường để phân ranh giới giữa phần đất để xây dựng công trình với phần đất của công trình công cộng hoặc đường giao thông. Chỉ giới đường đỏ được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa. Có thể thấy chỉ giới đường đỏ là toàn bộ vỉa hè, long đường tại khu vực đô thị.
Quy định khoảng lùi xây dựng nhà ở thế nào?
Ở đô thị và nông thôn sẽ có quy định về khoảng lùi xây dựng khác nhau, cụ thể:
Khoảng lùi xây dựng ở đô thị: Khoảng lùi xây dựng được quy định tại Điều 91, Luật xây dựng năm 2014 về điều kiện cấp giấy phép cho những công trình trong đô thị:
+ Nếu công trình có chiều cao dưới 22m và lộ giới rộng từ 19 – dưới 22m thì khoảng lùi xây dựng bằng 0.
+ Khi công trình có chiều cao trên 28m, khoảng lùi xây dựng bằng 6m.
+ Đối với các công trình cao 25m và lộ giới rộng trên 22m thì khoảng lùi xây dựng bằng 0.
+ Tính từ vỉa hè đến công trình và chiều cao 25m thì khoảng lùi xây dựng bằng 3.
Khoảng lùi xây dựng nhà tại nông thôn: Tại nông thôn, khoảng lùi xây dựng sẽ phụ thuộc vào vị trí mà căn nhà đó được xây lên. Cụ thể với những công trình được xây tại nông thôn thì bạn cần phải tuân thủ những quy định sau về khoảng lùi xây dựng:
+ Đối với những ngôi nhà được xây ở khu vực trung tâm xã thì khoảng lùi xây dựng tối thiểu phải đạt là 1,5m.
+ Những công trình được xây dựng tại khu vực dân cư, khoảng lùi xây dựng phải đạt tối thiểu là 2m.
+ Nếu như công trình nhà ở có kết hợp với hoạt động sản xuất nông nghiệp thì khoảng lùi xây dựng là 2m.
Khoảng lùi xây dựng tại một số công trình khác: Khi thi công những công trình nhà ở cấp 4 hay cao tầng cũng được áp dụng quy định về khoảng lùi xây dựng như đã nói ở trên.
Đối với những công trình khác như công trình được xây dựng trên diện tích hơn 3000m2 với mục đích kinh doanh thì càng phải lưu ý về quy định này. Bạn cần xem xét về vị trí của công trình với mặt bằng chung của đô thị. Đồng thời phải đảm bảo khoảng cách tối thiểu với các khu nhà ở cùng khoảng lùi của dự án đó.
Những công trình có diện tích lớn trên 3000m2 để kinh doanh thường sẽ được xây dựng với mật độ 100%, sau khi trừ đi các phần đất đảm bảo khoảng lùi trong xây dựng.
Mức phạt khi vi phạm về khoảng lùi xây dựng nhà ở là bao nhiêu?
* Mức phạt tiền
Căn cứ khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, hành vi xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng (vi phạm quy định về khoảng lùi tối thiểu) sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính với mức tiền từ 50 – 60 triệu đồng.
* Biện pháp khắc phục hậu quả
Ngoài việc bị phạt tiền thì xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng sẽ buộc phải tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm. Nói cách khác, không được điều chỉnh giấy phép xây dựng để hợp thức hóa phần xây lấn chỉ giới xây dựng (theo điểm d khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).
Như vậy, khi xây dựng thì chủ đầu tư phải cần biết quy định về khoảng lùi tối thiểu, bởi lẽ nếu vi phạm thì không chỉ bị phạt tiền mà còn buộc phải tháo dỡ công trình, phần công trình vi phạm.
Trên đây là quy định giải đáp về khoảng lùi xây dựng là gì và quy định về khoảng lùi tối thiểu của công trình từ ngày 05/7/2021 (ngày Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng mới có hiệu lực). Theo đó, quy định khoảng lùi tối thiểu của các công trình theo bề rộng đường không có sự thay đổi so với trước ngày 05/7/2021.
Cách tính khoảng lùi xây dựng như thế nào?
Đối với chiều cao dưới 19m, lộ giới nhỏ hơn 19 m sẽ không cần chừa ra khoảng lùi. Có thể xây trùng với chỉ giới đường đỏ, tức là sát luôn với vỉa hè.
Đối với công trình cao 22m và lộ giới vẫn nhỏ hơn 19m. Bắt buộc phải xây lùi công trình vào 3m tính từ vỉa hè. Trường hợp công trình cao trên 25m cần lùi vào sâu hơn 4m.
Đối với công trình có chiều cao lớn hơn 28m cần phải lùi vào 6m.
Đối với trường hợp lộ giới đường khoảng từ 19m đến nhỏ hơn 22m. Với công trình xây dựng có chiều cao 22m đổ xuống, không cần chừa khoảng lùi. Được phép xây dựng đảm bảo với chỉ giới đường đỏ. Nếu như cao 25m cần lùi vào 3m được tính từ vỉa hè. Nếu công trình cao từ 28 m trở lên cần lùi sâu hơn 6m.
Đối với đường lộ giới từ 22m trở lên, mà công trình cao 25m thì không phải chừa lại khoảng lùi. Nếu như công trình từ 28 m đổ lên thì cần lùi vào trong 6 m.
Bên cạnh các yêu cầu khác nhau cho chiều cao của công trình. Và với trường hợp lộ giới đường có các giá trị đo nhất định. Quy định trong khoảng lùi sẽ được phản ánh với thực tế yêu cầu. Với nhà được xây dựng càng cao, diện tích của công trình sẽ càng bị thu hẹp. Bởi công trình cần phải lùi vào càng sâu hơn.
Thông tin liên hệ
Luật sư 247 sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Quy định khoảng lùi xây dựng nhà ở thế nào?” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đơn giản. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833.102.102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời các bạn xem thêm bài viết
- Người yêu cầu công chứng không ký được thì có cần người làm chứng hay không?
- Mẫu di chúc bằng văn bản có người làm chứng mới năm 2022
- Người có chứng chỉ hành nghề dịch vụ làm thủ tục về thuế có được hành nghề tại nhiều đại lý thuế không?
Câu hỏi thường gặp
Nếu công trình có chiều cao dưới 22m và lộ giới rộng từ 19 – dưới 22m thì khoảng lùi xây dựng bằng 0. Khi đó, với chiều cao đảm bảo, sẽ được thực hiện các công trình với chỉ giới đường đỏ.
Tại nông thôn, khoảng lùi xây dựng sẽ phụ thuộc vào vị trí mà căn nhà đó được xây lên. Khi các nhu cầu ở từng khu vực khác nhau trong tính chất quy hoạch là chưa đồng bộ. Cụ thể quy định về khoảng lùi xây dựng:
+ Đối với những ngôi nhà được xây ở khu vực trung tâm xã. Tính chất quy hoạch cao hơn trong các nhu cầu của công trình công cộng. Với chiến lược phát triển nông thôn mới. Thì khoảng lùi xây dựng tối thiểu phải đạt là 1,5m.
+ Những công trình được xây dựng tại khu vực dân cư. Đảm bảo cho các tính chất nhà ở và đường xá. Khoảng lùi xây dựng phải đạt tối thiểu là 2m.
+ Công trình nhà ở có kết hợp với hoạt động sản xuất nông nghiệp. Các nhu cầu đa dạng hơn trong các hoạt động khác nhau được thực hiện. Trong đó, có tính toán đối với hoạt động lao động hay sử dụng dụng cụ, máy móc cần thiết. Khoảng lùi xây dựng là 2m.
Theo quy định tại Quyết định 56, đối với miếng đất có diện tích lớn hơn 50 m², trường hợp chiều sâu lớn hơn 16 m, công trình phải bố trí khoảng lùi so với ranh đất sau tối thiểu 2 m; chiều sâu từ 9 – 16 m, công trình phải bố trí khoảng lùi so với ranh sau đất tối thiểu 1 m; trường hợp chiều sâu dưới 9 m thì khuyến khích tạo khoảng trống phía sau nhà. Quy định khá chi tiết khoảng lùi phía sau, nhưng Quyết định 56 lại không quy định khoảng lùi phía trước khiến nhiều hộ rơi vào tình cảnh tiến thoái lưỡng nan.
