Xin chào Luật Sư 247. Tôi tên là Tuấn, theo tôi được biết để xác định giá đất hẳn phải có những phương pháp khác nhau. Trong đó tôi có nghe một người bạn nói qua về phương pháp thu thập định giá đất và thấy phương pháp này khá thú vị, tôi muốn hiểu thêm về phương pháp thu thập này. Vậy luật sư có thể giải đáp giúp tôi thắc phương pháp thu nhập định giá đất có những điểm gì nổi bật không? Mong luật sư giúp đỡ. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật Sư 247. Để giải đáp thắc mắc “Phương pháp thu nhập định giá đất có những điểm gì nổi bật?” và cũng như nắm rõ một số vấn đề xoay quanh câu hỏi này. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi như sau:
Căn cứ pháp lý
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP
- Thông tư 36/2014/TT- BTNMT
Phương pháp thu nhập định giá đất là gì?
Theo khoản 3 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, quy định về phương pháp thu nhập định giá đất như sau:
“Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.”
Phương pháp thu nhập định giá đất được thực hiện theo trình tự nào?
Theo quy định của Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT- BTNMT thì trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập được thực hiện theo các bước sau đây:
Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá
a) Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá.
b) Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá được tính như sau:
– Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì thu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá;
– Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân một năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần.
c) Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá
a) Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất.
b) Các khoản chi phí quy định tại Điểm a Khoản này được tính theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp không có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
Bước 3: Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:
Thu nhập ròng bình quân một năm = Thu nhập bình quân một năm – Chi phí bình quân một năm
Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá trị của thửa đất cần định giá = Thu nhập ròng bình quân một năm / Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh.
Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức sau:
Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn = r x (1 + r)n / (1+r)n – 1
Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm).
Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị của thửa đất và tài sản gắn liền với đất, thực hiện chiết trừ giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất để xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
Việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 của Thông tư này.
Bước 5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị của thửa đất cần định giá / Diện tích thửa đất cần định giá
Phương pháp thu nhập định giá đất có những ưu điểm và nhược điểm gì?
Ưu điểm
+ Đơn giản trong áp dụng, công thức tính toán rõ ràng, dễ hiểu hơn phương pháp dòng tiền chiết khấu;
+ Có độ chính xác tương đối cao khi có những thông tin về các thương vụ chính xác và có thể so sánh được.
Nhược điểm
+ Trong phân tích các thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: Tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai… Dẫn đến khó thuyết phục được khách hàng bởi những thông tin đã điều chỉnh.
+ Nhiều dữ liệu ước tính, điểu chỉnh, vì vậy đòi hỏi trình độ và kinh nghiệm điều chỉnh phải cao và phải đầy đủ thông tin. Độ chính xác có thể bị hạn chế do mức độ chuẩn xác của thông tin dự báo.
+ Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai.
+ Áp dụng một tỷ lệ vốn hóa cố định, do đó tổng lợi nhuận hàng năm từ bất động sản cũng cố định. Trong khi hiệu quả của BĐS trong quá khứ có tầm quan trọng hàng đầu trong kêu gọi vốn đầu tư, thì sự quan tâm của các nhà đầu tư lại tập trung vào lợi nhuận ròng tiềm tàng.
+ Phương pháp thu nhập đòi hỏi phải xác định chính xác tổng thu nhập từ bất động sản trong từng năm và phải dự đoán thu nhập trong toàn bộ thời gian kinh tế còn lại của bất động sản. Đây là một công việc rất khó khăn, đặc biệt đối với những quốc gia nền kinh tế thị trường chưa phát triển như ở nước ta.
Lưu ý: Phương pháp thu nhập tính toán rất phức tạp.
Vì vậy, phương pháp này thường ít được sử dụng trong định giá hàng loạt, mà thường được sử dụng để định giá những bất động sản cá biệt.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật Sư 247 về vấn đề “Phương pháp thu nhập định giá đất có những điểm gì nổi bật?”. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan như: phí gia hạn thời gian sử dụng đất, tìm hiểu về hợp thức hóa lãnh sự tại Việt Nam, xin hợp pháp hóa lãnh sự ở Hà Nội, dịch vụ công chứng tại nhà của chúng tôi… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư 247 để được hỗ trợ, giải đáp.
Để được tư vấn cũng như trả lời những thắc mắc của khách hàng trong và ngoài nước thông qua web Luatsux.vn, lsx.vn, web nước ngoài Lsxlawfirm,…
Hãy liên hệ: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm
- Quy định đấu giá đất thương mại dịch vụ như thế nào?
- Khung giá đất bảng giá đất và giá đất cụ thể theo quy định pháp luật là gì?
- Giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ theo điểm c khoản 2 Điều 5 như sau:
Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.
Đất đai có tính cố định và tính cá biệt về vị trí, tính không gia tăng về diện tích, tính lâu dài trong sử dụng khi có quyền sử dụng một thửa đất nào đó, thì đất đai không những có thể cung cấp những thu nhập hiện thời cho người sử dụng, mà còn có thể duy trì có được thu nhập đó trong những năm sau. Khi đem thu nhập đó tính theo giá trị hiện hành (gọi là giá trị thu nhập hoặc giá trị vốn) bằng một suất lợi tức hoàn vốn nhất định, nó sẽ thể hiện được giá trị của đất đai đó, và cũng là giá trị trao đổi khách quan thích hợp, đó chính là nguyên lý của phương pháp thu nhập.
Độ chính xác của của giá đất xác định theo phương pháp thu nhập được quyết định bởi mức độ chính xác của thu nhập từ đất đai và suất lợi tức hoàn vốn. Việc xác định thu nhập của đất đai có chuẩn xác hay không, lựa chọn suất lợi tức hoàn vốn có thích hợp hay không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả xác định giá cả đất đai. Cho nên tính toán thu nhập đất đai và xác định suất lợi tức hoàn vốn là khâu then chốt của phương pháp thu nhập.
