Rủi ro khi thuê mua nhà ở xã hội là gì?

Trong những năm gần đây, thuê mua nhà ở xã hội là một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm. Đối với hình thức thuê mua, người dân không cần bỏ ra một khoản tiền lớn ban đầu để mua nhà mà chỉ cần đặt cọc một khoản tiền nhất định để được ký hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc thuê mua nhà xã hội vẫn còn một số bất cập hiện nay. Nhiều độc giả thắc mắc không biết Rủi ro khi thuê mua nhà ở xã hội là gì? Nguyên tắc cho thuê mua nhà ở xã hội được quy định như thế nào? Có nên thuê mua nhà ở xã hội không? Sau đây, Luật sư 247 sẽ giúp bạn giải đáp những thắc mắc trên và cung cấp những quy định liên quan trong bài viết dưới đây. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

• Luật Nhà ở 2014

Nhà ở xã hội là loại nhà gì?

Khoản 3 Điều 7 Luật Nhà ở 2014 quy định rõ:

Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho những đối tượng được hưởng các chính sách về hỗ trợ nhà ở theo quy định của Luật nhà ở xã hội, quy định theo từng loại nhà cụ thể.

Trường hợp Nhà ở xã hội là căn hộ chung cư thì các căn hộ phải đạt tiêu chuẩn diện tích tối thiểu là 25m2/sàn và tối đa là 70m2/sàn.

Tuy nhiên tuỳ vào hoàn cảnh của từng địa phương, Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh sẽ có thể quy định tăng thêm diện tích cho các căn hộ song không được vượt quá diện tích 77m2 và số lượng các căn tăng thêm diện tích không quá 10% tổng số các căn hộ thuộc diện nhà ở xã hội trong dự án.

Riêng với nhà ở xã hội là nhà ở  liền kế thấp tầng, diện tích nhà ở không vượt quá 70m2.

Nguyên tắc cho thuê mua nhà ở xã hội

Căn cứ theo quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở 2014 nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội được quy định như sau:

1. Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật này; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.

2. Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.

3. Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

4. Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

5. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

6. Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

Việc xử lý tiền thuê, tiền mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Điều 135 của Luật này.

Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở xã hội

Bên thuê mua nhà ở xã hội phải thực hiện quy định tại Điều 62 của Luật nhà ở và các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua nhà ở.

Trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở mà bên thuê mua đã nhận bàn giao nhà ở thì bên thuê mua phải trả lại nhà ở này cho bên cho thuê mua; bên thuê mua được hoàn lại số tiền đã nộp lần đầu, trừ trường hợp quy định tại điểm e và điểm h khoản 1 Điều 84 và khoản 2 Điều 136 của Luật nhà ở.

Trường hợp bên thuê mua nhà ở qua đời thì giải quyết như sau:

• Nếu có người thừa kế hợp pháp đang cùng sinh sống tại nhà ở đó thì người thừa kế hợp pháp đó được tiếp tục thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người thừa kế hợp pháp tự nguyện trả lại nhà ở thuê mua.
• Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không cùng sinh sống tại nhà ở đó mà bên thuê mua nhà ở đã thực hiện được hai phần ba thời hạn thuê mua thì người thừa kế hợp pháp được thanh toán hết số tiền tương ứng với một phần ba thời hạn thuê mua còn lại và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
• Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không thuộc diện theo quy định của mục trên thì bên cho thuê mua được quyền thu hồi nhà ở và người thừa kế hợp pháp được hoàn trả số tiền mà bên thuê mua nhà ở đã nộp lần đầu có tính lãi suất theo quy định về lãi suất không kỳ hạn liên ngân hàng tại thời điểm hoàn trả.
• Nếu không có người thừa kế hợp pháp thì số tiền thuê mua đã nộp lần đầu thuộc sở hữu của Nhà nước và bên cho thuê mua được thu hồi nhà ở thuê mua để ký hợp đồng thuê, thuê mua với đối tượng thuộc diện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở.

Rủi ro khi thuê mua nhà ở xã hội

Theo nhận định của các luật sư, do còn nhiều kẽ hở trong việc thẩm định đối tượng mua nhà ở xã hội nên vô hình chung đây lại trở thành kênh kiếm lời của không ít đối tượng ngoài chính sách. Điều này dẫn đến tình trạng người có nhu cầu thực khó tiếp cận nhà ở xã hội và trong số đó đã không ít người chọn cách mua lại hoặc mua suất của người khác bán lại.

Theo tìm hiểu thực tế, hiện có nhiều thông tin rao bán lại các suất nhà ở xã hội trên các trang mạng về bất động sản, nhà ở. Một kênh thông tin khác tuy âm thầm nhưng rất hiệu quả là việc rao bán giữa chính các cư dân ở trong tòa nhà với nhau. Căn nào đang có nhu cầu bán lại hoặc cho thuê hầu như cư dân đều nắm được để mua cho người trong gia đình hoặc giới thiệu ăn hoa hồng.

Theo nhiều người bán căn hộ nhà ở xã hội, khách hàng có nhu cầu mua với giá rẻ sẽ phải chấp nhận “lách” luật. Chủ nhà sẽ viết giấy tặng cho căn nhà trong vài năm tới (đến thời điểm có thể tự do chuyển nhượng) và ký hợp đồng ủy quyền cho người mua toàn quyền thanh toán tiền mua, chuyển nhượng căn nhà với chủ đầu tư. Người mua nhà ở xã hội cũng không vay được ngân hàng.

Vấn đề đặt ra là nếu bị cơ quan nhà nước thu hồi do vi phạm quy định về việc mua bán nhà ở xã hội thì việc đòi hỏi quyền lợi là rất khó khăn bởi bên mua không phải là chủ sở hữu, đặc biệt là trường hợp bên bán nhà không hợp tác. Một vấn đề pháp lý nữa đặt ra đối với hợp đồng ủy quyền là có thể xảy ra khả năng người ủy quyền chết.

Theo quy định Điều 140 tại Bộ luật Dân sự 2015, khi người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền chấm dứt, và khi đó đương nhiên người mua thực tế sẽ không được thực hiện các quyền trong hợp đồng ủy quyền nữa. Như vậy, người mua nhà ở xã hội thông qua bản hợp đồng ủy quyền có thể chịu nhiều rủi ro, thậm chí là mất trắng.

Bên cạnh việc ký hợp đồng ủy quyền thì người mua nhà ở xã hội chưa đến hạn chuyển nhượng cũng hay lựa chọn là hình thức ký hợp đồng đặt cọc với bên bán nhà. Theo đó, hợp đồng đặt cọc có nghĩa là người mua sẽ giao trước cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo cho giao dịch, hợp đồng của hai bên được thực hiện. Việc ký kết hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, do đó, hai bên chỉ cần ký xác nhận với nhau là hợp đồng đã có giá trị pháp lý.

Tuy nhiên, đối với hợp đồng đặt cọc cũng để lại khá nhiều rủi ro cho cả hai bên. Theo đó, việc ký hợp đồng đặt cọc chỉ ghi nhận bên bán nhà nhận của người mua một khoản tiền chứ chưa xác nhận quyền sử hữu căn hộ sang cho người mua. Do đó, nếu rủi ro có tranh chấp xảy ra thì người mua chỉ có thể khởi kiện đòi số tiền đặt cọc chứ không thể khởi kiện đòi căn hộ.

Một số ý kiến của luật sư cho thấy, do được hưởng các chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, giao đất, thủ tục, tiêu chuẩn thiết kế…, nên giá nhà ở xã hội thấp hơn nhà ở thương mại. Luật chưa quy định rõ, chưa chặt chẽ, nên tạo kẽ hở cho đối tượng mua nhà ở xã hội.

Đơn cử, vấn đề đối tượng tiếp cận sản phẩm này không có nhà nên được mua nhà ở xã hội, trong khi đó nhà họ ở Hà Nội nhưng vẫn mua nhà nhà ở xã hội tại TP.HCM, bán nhà ngày hôm trước hôm sau đi đăng ký mua nhà ở xã hội. Có những trường hợp, bố mẹ có nhà, nhưng 3 người con trên 18 tuổi cũng chưa có nhà thế là 3 người con này được quyền đi mua nhà ở xã hội.

Vì “kẽ hở” đó nên không ít người có khả năng kinh tế vẫn mua nhà ở xã hội và sau đó tìm cách cho thuê, bán lại cho người khác và giao dịch bằng giấy tay, thậm chí là trước đó gian dối hồ sơ để mua được nhà ở xã hội nên phải nhanh chóng bán cho người khác để xóa dấu tích vi phạm.

Có nên thuê mua nhà ở xã hội không?

Hiện nay, thuê mua nhà ở xã hội thể hiện được một số ưu điểm thu hút người có nhu cầu như:

– Khi hết hạn hợp đồng thuê mua, người thuê không bắt buộc phải tiếp tục mua nhà ở xã hội, chỉ cần mua khi có nhu cầu, vì thế, có thể chọn mua hoặc không sau một thời gian thuê và hiểu rõ đặc điểm của nhà cũng như khu vực;

– Không cần bỏ ra nhiều tiền ngay ban đầu, chỉ cần có tối thiểu 20%, tối đa 50% giá trị nhà ở là có thể ký hợp đồng thuê mua được nhà ở xã hội;

– Giá thuê mua hay mua nhà ở xã hội tương đối thấp do được Nhà nước hỗ trợ nên phù hợp với các cặp vợ chồng trẻ mới lập gia đình, chưa có nhiều điều kiện kinh tế hay có thu nhập thấp.

– Số tiền trả hàng tháng cũng khá thấp, hàng tháng bạn chỉ cần trả một số tiền gốc cố định tùy theo số năm đăng ký thuê mua. Hình thức này khá giống mua nhà trả góp không lãi suất (thời hạn tối thiểu là 05 năm), nhưng vẫn đảm bảo quyền và lợi ích giống chủ sở hữu nhà ở chính thức.

Tuy nhiên, do tâm lý của người dân muốn “mua đứt”, an cư lạc nghiệp nên việc cho thuê mua nhà ở xã hội hiện nay không được “mặn mà”.

Mời bạn xem thêm bài viết:

• Những trường hợp không được cấp Căn cước công dân?
• Thẻ căn cước gắn chíp có định vị được không?
• Ngày cấp Căn cước công dân ghi ở đâu?

Thông tin liên hệ

Luật sư 247 đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Rủi ro khi thuê mua nhà ở xã hội”. Ngoài ra, chúng tôi  có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến dịch vụ soạn thảo mẫu đơn xin cấp lại sổ đỏ bị mất. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.

Câu hỏi thường gặp