Chào Luật sư, hiện nay những đối tượng bất động sản được đưa vào kinh doanh? Bất động sản được chia làm mấy loại? Tôi nghe nói Luật kinh doanh bất động sản quy định chi tiết nhưng do tôi ít học nên không rành kiến thức pháp luật nhiều. Mua bán đất thì cũng được coi là bất động sản có đúng không? Bất động sản muốn đưa vào kinh doanh thì cần đáp ứng những điều kiện gì theo quy định? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Bất động sản là gì?
Theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành, bất động sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh
Căn cứ theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành, điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh như sau:
Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện nào?
– Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
– Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
– Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Căn cứ theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014, điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch về mua bán, cho thuê mua phải có đủ điều kiện luật định, trong đó, nhà ở phải có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 không quy định bắt buộc trong mọi trường hợp, cụ thể:
– Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
– Mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
– Mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước;
– Bán nhà ở theo quy định tại khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở;
– Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.
Trong trường hợp này, phải có những giấy tờ khác chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch đáp ứng đủ điều kiện theo quy định. Cụ thể, căn cứ theo quy định tại Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP được quy định như sau:
– Trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có giấy tờ theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và quy định tại điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP về trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
– Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở xã hội thì phải có các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện theo quy định tại Điều 63 Luật Nhà ở 2014 về bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội.
– Trường hợp mua bán nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để phục vụ tài định cư thì phải có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, quyết định phê duyệt dự án của cơ quan có thẩm quyền và hộ sơ dự án đã được phê duyệt, có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng, có giấy tờ nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng và đưa nhà ở vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở hoặc hợp đồng đặt hàng mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại với đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư kèm theo hồ sơ dự án đã được phê duyệt; nếu mua nhà ở có sẵn thì phải có thêm giấy tờ nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng và đưa nhà ở vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; nếu mua nhà hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Trong trường hợp mua bán nhà ở theo quy định tại khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 về cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội thì phải có hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội kèm theo biên bản bàn giao nhà ở và giấy tờ chứng minh đã thanh toán hết tiền mua hoặc tiền thuê mua nhà ở cho chủ đầu tư.
Các loại đất được phép đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện nào?
– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về đất đai.
– Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Căn cứ theo quy định của Luật Đất đai, không phải mọi trường hợp bắt buộc phải có giấy chứng nhận, cụ thể điểm a khoản 1 Điều 188 loại trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013, theo đó, nếu thuộc các trường hợp này thì không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận.
– Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở quy định pháp luật thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định sau đây:
- Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Trong trường hợp chưa chuyển nhượng thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhập vào Sổ địa chính.
– Trong trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
Những đối tượng bất động sản được đưa vào kinh doanh?
Tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, có quy định đối tượng bất động sản được đưa vào kinh doanh gồm:
– Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
+ Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
+ Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
+ Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Những trường hợp kinh doanh bất động sản không thành lập doanh nghiệp
Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, có quy định cụ thể 7 nhóm đối tượng kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp như sau:
Thứ nhất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính Tiền sử dụng đất).
Thứ hai là tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách.
Thứ ba là tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và các tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, công trình xây dựng đang bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ.
Thứ tư là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
Thứ năm là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Thứ sáu là các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công.
Thứ bảy là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Lập di chúc tại văn phòng công chứng như thế nào?
- Hồ sơ đề nghị miễn giảm tạm ứng án phí, án phí dân sự
- Có thể sang tên nhà bằng giấy phép xây dựng hay không?
- Nhân viên ngân hàng được làm lộ thông tin của khách hàng không?
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung tư vấn về “Những đối tượng bất động sản được đưa vào kinh doanh?“. Mong rằng mang lại thông tin hữu ích cho bạn đọc. Quý khách hàng nếu có thắc mắc về đăng ký xác nhận tình trạng hôn nhân, mua hóa đơn điện tử; mẫu đơn đăng ký bảo hộ nhãn hiệu, phát hành hóa đơn điện tử; thủ tục giải thể công ty tnhh 2 thành viên hay tìm hiểu về mẫu giấy xác nhận tình trạng độc thân để nhận được tư vấn nhanh chóng giải quyết vấn đề pháp lý qua hotline: 0833 102 102 hoặc các kênh sau:
- Facebook : www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtobe: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
(1) Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.
(2) Phải công khai thông tin.
(3) Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
(4) Điều kiện về vốn
Cá nhân kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã trừ trường hợp bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên. Tuy nhiên, trường hợp này phải kê khai nộp thuế dù không phải thành lập doanh nghiệp.
– Bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách.
– Bất động sản mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua là tài sản công.
– Tổ chức tín dụng, ngân hàng, công ty quản lý tài sản AMC, VAMC bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đang được dùng để bảo lãnh, thế chấp nhằm thu hồi nợ.
– Bán nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất theo quyết định của Toà án, cơ quan nhà nước khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
