Ngoài khả năng bị lừa đảo thì nhà, đất được bán với hình thức lập vi bằng đều là những bất động sản không đủ diện tích để làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất hoặc là đất nông nghiệp, đất quy hoạch. Trên thực tế, nhiều người đã mất tiền vì mua nhà, đất chỉ lập vi bằng. Việc mua nhà đất bằng vi bằng sẽ không được sang tên sổ đỏ. Vì vậy, khi xảy ra tranh chấp, pháp luật không thể dựa vào vi bằng để công nhận mảnh đất, ngôi nhà đó thuộc về người mua. Hãy thật cẩn thận với những thủ đoạn của đối tượng lừa đảo để đảm bảo tối đa lợi ích của mình.
Xin chào luật sư. Tôi đang tiến hành thủ tục mua nhà đất nhưng khi làm thủ tục thì bên bán ngỏ ý làm vi bằng thay thế hợp đồng. Nếu tôi xác thực hợp đồng mua bán nhà bằng vi bằng thì có an toàn hay không? Giao dịch này có được pháp luật công nhận là hợp pháp không? Rất mong nhận được phản hồi từ phía luật sư. Tôi xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật Sư 247. Với thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được đưa ra quan điểm tư vấn như sau:
Căn cứ pháp lý
Nội dung tư vấn
Mua nhà bằng vi bằng được hiểu như thế nào?
Vi bằng là thuật ngữ được nhiều người dân biết đến, nhất là vi bằng liên quan đến nhà đất. Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định rõ về vi bằng như sau: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”.
Vi bằng do Thừa phát lại lập để ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc. Đây là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Trừ các trường hợp không được lập vi bằng theo quy định tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP.
Vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án; là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Là bản ghi nhận nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận. Kèm theo vi bằng có thể có hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh khác. Tuy nhiên, mua nhà bằng vi bằng thì vi bằng này chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra. Việc dùng vi bằng trong mua bán này sẽ không có giá trị pháp lý và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu.
Mua nhà bằng vi bằng được coi là giao dịch không hợp pháp
Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các trường hợp không được lập vi bằng. Khoản 4 của Điều luật này quy định rõ. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài; hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
Bên cạnh đó, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 cũng đặt ra yêu cầu đối với hợp đồng mua bán nhà ở cần thực hiện thủ tục công chứng; hoặc chứng thực.
Ngoài ra theo Điều 122 Luật nhà ở 2014. Hợp đồng mua nhà có hiệu lực tại thời điểm công chứng, chứng thực.
Như vậy, từ các quy định trên. Có thể khẳng định rằng giao dịch “mua bán” nhà ở là giao dịch mà pháp luật quy định buộc phải có công chứng; hoặc chứng thực nên không thể lập vi bằng để “mua bán” nhà ở.
Mua bán nhà đất bằng vi bằng không được sang tên
Căn cứ theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 08/2020/NĐ-CP. Chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng sẽ không được sang tên. Lý do là:
– Pháp luật đất đai quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải công chứng; hoặc chứng thực và hồ sơ sang tên phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng; hoặc chứng thực.
– Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực mà chỉ ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân.
Những rủi ro thường gặp phải khi tiến hành mua nhà bằng vi bằng
+ Rủi ro, hạn chế trong việc xây cất, sữa chữa, thế chấp, chuyển nhượng… của chủ nhà mới: vì không có giá trị pháp lý nên người mua sẽ không có quyền sử dụng đối với phần tài sản mà mình đã bỏ tiền ra mua. Do đó, việc xây cất, sửa chữa, thế chấp, chuyển nhượng nhà đều không được phép.
+ Khó khăn trong các thủ tục pháp lý.
+ Nhà ở là tài sản thế chấp tại ngân hàng: hiện nay, có một số trường hợp vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi đã thế chấp tài sản ở ngân hàng, cầm cố; hoặc chuyển nhượng cho người khác. Dẫn đến phát sinh tranh chấp.
Hậu quả thường gặp khi mua nhà bằng vi bằng
Sau đây là những trường hợp thường gặp khi kể đến hậu quả khi thực hiện giao dịch mua nhà bằng vi bằng. Thậm chí người mua bị mất trắng khi mua nhà ở:
Nhà ở là tài sản thế chấp tại Ngân hàng: Trường hợp này, nhà ở thuộc diện “ba chung”. Nghĩa là chung giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, số nhà. Sau khi bán nhà cho nhiều người mua thì người đứng tên trên sổ này mang đi thế chấp tại Ngân hàng. Nếu không có khả năng thanh toán thì Ngân hàng sẽ xiết nợ các căn nhà trên.
Một nhà bán cho nhiều người: Bằng những chiêu thức và thủ đoạn. Với bản photo giấy tờ nhà thì các Thừa phát lại đã sẵn sàng lập vi bằng để thu phí. Chính vì vậy, có thể lừa nhiều người cùng mua một căn nhà. Người ta photo giấy tờ nhà ra thành nhiều bản rồi bán cho nhiều người khác nhau và ôm tiền cao chạy xa bay.
Người thuê nhà, lấy nhà đi bán: Tranh thủ trường hợp chủ nhà không cảnh giác và rao bán căn nhà mình đang thuê với giá rẻ bằng bản photo giấy tờ nhà (bản giả…) Nhiều người ham của rẻ nghĩ là miếng mồi béo bở. Vì thế tạo điều kiện cho kẻ gian lấy tiền xong thì cao chạy xa bay.
Thông tin liên hệ Luật Sư 247
Trên đây là nội dung tư vấn về Mua nhà bằng vi bằng có phải là giao dịch hợp pháp không? Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan. Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư 247 để được hỗ trợ, giải đáp.
Gọi ngay cho chúng tôi qua hotline: 0833102102.
Câu hỏi thường gặp
Đất chưa có Sổ đỏ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ. Người sử dụng đất được phép chuyển nhượng nếu có yêu cầu và được cấp Sổ đỏ trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
Thừa phát lại được lập vi bằng. Để ghi nhận sự kiện liên quan đến chuyển nhượng nhà đất như sau:
– Xác nhận tình trạng nhà, đất.
– Giao nhận tiền khi chuyển nhượng nhà đất hợp pháp. Khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng; hoặc chứng thực theo quy định.
– Ghi nhận việc đặt cọc,…
UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:
– Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
– Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
